房地产备案、按揭流程细节及各银行准入

第1页共18页（吴*昌）备案、按揭基本情况备案、按揭大体流程图注：为缩短办理时间，备案后可分两步走，一步进行预告登记，另一步提供材料至银行进行初步审核。待不动产登记证明或者公积金审批表和公积金余额查询表出来后可直接送往银行签借款合同。签购房合同、集收资料首付、维修基金录入预告登记银行审核市房管局备案公积金中心签订借款协议办理抵押放款不动产登记证明公积金审批表公积金余额查询表第2页共18页（吴*昌）各流程细节：签购房合同、集收资料：按揭：《商品房买卖合同》签4份、备案表2份、婚姻状况声明1份、预售商品房预告登记约定书、预告登记委托书、抵押登记委托书、身份证复印件4份、结婚证复印件4份、户口复印件4份、收入证明、征信证明、流水。非按揭：即一次性付款，《商品房买卖合同》签3份、备案表2份、户口2份、身份证2份、婚姻证明2份。注：户口复印件：属户主：户主页、个人页、共有人页。非户主：户主页、个人页、共有人页。收入证明：收入金额的填写是根据按揭月供金额来作参考，一般是月供×2。《商品房买卖合同》：按揭签4份其中甲乙双方各持一份、房管局持一份、银行持一份。非按揭签3份，其中甲乙双方各持一份，不动产持一份。流水：原则上三个月流水，如果三个月流水体现的金额不足额度的标准，那就要六个月流水。流水要体现首付支出，所以要求打流水的时间须在交首付之后。婚姻状况声明一份：现公安局或者民政局不再出具未婚证明等类似证明，所以用该声明代替。首付、维修基金录入：把首付款、维修基金款存入监管账户，存入时应注明：业主、房号、面积（建筑+套内）、身份证号等信息。市房管局备案：《商品房买卖合同》（全部）、备案表（全部）、身份证复印件。地点：市房管局5楼会议室。预告登记：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻1份（未婚提供婚姻状况声明1份）、预告登记委托书、预售商品房预告登记约定书。该程序受理时间为一周，得《不动产登记证明》。银行审核：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、身份证复印件1份、户口复印件1份、婚姻证明1份、收入证明各1份、流水（三个月或六个月）、征信证明。第3页共18页（吴*昌）公积金中心：已备案的《商品房买卖合同》1份、备案表1份、《不动产登记证明》、基础材料原件、征信证明、首付票据（如刷卡支付首付的刷卡单、录入首付的回执单等）。————公积金审批表、公积金余额查询表。签订借款协议：银行对按揭资料审核过关，待《不动产登记证明》或者公积金审批表和公积金余额查询表补齐便可以签订《借款合同》。办理抵押：《不动产登记证明》、《借款合同》、抵押登记委托书、受委托人身份证、贷款人基本材料。中国人民银行：准入条件：五证俱全+楼栋封顶准入所需材料：（一）企业基本材料：1、企业经年检的营业执照、组织机构代码证、开发商资质证书；2、企业情况简介、章程、企业成立批准证书；3、法人代表及主要股东身份证件、个人简介、征信报告；4、近三年的财务报表（经审计）及最近一个月的财务报表、财务报表明细说明；5、注册验资报告或入资单；6、贷款卡及企业征信信息；7、涉及相关特殊事项须提供：企业变更的批复及新营业执照，企业转制批准证书及有关文件，股权转让协议，增资协议、增资验资报告，合同、章程修改协议等。（二）项目情况材料：1、项目开发方案、可行性研究报告；2、项目开发立项文件；3、土地使用权出让合同、土地出让金发票；4、所报项目对应范围内的所有楼宇国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；5、销售许可证；第4页共18页（吴*昌）6、商业用房部分需提供相关验收材料；7、项目计划投资及已投资明细表、资金来源介绍；8、施工合同；9、关于与我行进行项目个人房屋贷款合作的申请（填写楼宇按揭贷款申请表）；（要求：签字人为有权签字人，加盖公章，有房开商及项目概况、合作意向，其中应说明合作范围、贷款品种（住宅/商铺）、担保方式等，抬头明确为经办上报。）10、董事会决议、签约授权书（应结合公司章程核实决议的真实合法有效性）；11、项目现场照片；12、涉及相关特殊事项须提供：项目转让协议、转让款支付证明，项目合作协议。13、异地户口按揭与本地户口按揭一致（我州无户口属地限购政策）；注：对于开发商提供的复印件材料，经办人员要与原件进行核对，保证复印件与原件一致，并在复印件上签字确认，字样为“与原件核对一致”并签署客户经理姓名，同时要求企业对提供的材料加盖公章。按揭情况：1、第一套住房按揭首付比例为总房款的20%，利率为基准利率；2、第二套住房按揭首付比例为总房款的30%，利率为基准利率上浮10%（后附中行基准利率与上浮10%利率表）；3、第二套与第一套的区分标准：名下有按揭住房，凡是已结清房贷的，现购住房属于第一套，如尚未结清房贷，现购住房属于第二套；4、最高金额不限制，根据还款能力来确定；5、最长贷款年限为30年；6、最高年龄限制：男70岁、女65岁；7、无利率折扣；8、商铺按揭部影响住房按揭的套数属性，但作为银行审核还款能力的因素；9、客户征信有逾期一两次，只要不进入黑名单均可以办理按揭；10、流水只需近三个月，如三个月流水不足体现还款能力，则需要近半年的第5页共18页（吴*昌）流水；11、短期贷款影响放贷，有两方案：还清贷款；存一笔钱进入银行，定期存款，体现具有还款能力，放贷后可以取出。12、个体工商户提供营业执照、税务登记证正副本复印件，且执照必须进行年检，并提供最近半年以上银行存款流水账和近三个月的纳税凭证。13、两年内6次逾期的或三个月内连续逾期的，不可以按揭；14、微商的收入证明是打印微信钱包交易记录，但这方式不常用，建议做流水、工资收入证明；15、工资收入须在流水中体现；16、婚前购房属个人财产，婚后购房受影响；公积金贷款：1、公积金贷款由所属的公积金管理中心审批，由建行（大十字二楼）、工行（大十字二楼）办理；2、以家庭为单位，最高可贷50万（不论是单公积金或双公积金，是以家庭为单位的最高可贷额度）；3、以家庭为单位，公积金可以申请两套住房按揭,首付均为20%；4、目前不可以进行公积金贷+商贷组合贷款；5、最长贷款年限为30年；6、最高年龄限制：男60岁、女55岁（即法定退休年龄）；7、公积金可以提取现金，备案合同及备案表即可申请提取，但得保留半年的公积金金额；8、交足半年的公积金方可申请住房按揭。如不足半年的不可补交；9、办理住房按揭三个月后方可申请公积金抵扣月供；10、夫妻双方公积金可以同时用来抵扣月供。11、男方有半年以上的公积金，而女方未足半年，用男方的公积金办理按揭后，待女方的公积金满半年时间，可以同时用女方公积金来抵扣月供；12、州公积金指黔东南州辖区下属各县、地级市公积金，如各麻江县公积金到凯里购房；市公积金指凯里市辖区公积金。第6页共18页（吴*昌）13、申请人夫妻双方申请公积金贷款在银行无贷款余额，无不良信用记录；银行信用卡无恶意透支金额及记录（凡银行贷款及信用卡透支逾期6期连续3期，住房公积金贷款逾期累计3期视为信用不良记录，不发放贷款；14、贷款申请人的月还款额与月收入比控制在收入的50%以内，其收入证明收入以本人月计缴公积金基数计算，不需开收入证明。单方缴公积金的，配偶月收入提供合法有效的收入凭证，如银行工资发放流水清单，个人经营收入税票等；建设银行准入条件：五证齐全准入所需材料：营业执照、房地产开发资质证书、查询信用信息授权书、法人身份证、法人简历、上年及当期财务报表、五证、工商章程、平面图（单价表）、项目可行性报告、验收合格证（商业门面）按揭情况：1、名下无住房且无个人住房贷款记录的首付比例为总房款的20%，利率为基准利率；2、名下无住房，有个人住房贷款记录但已经结清，申请贷款购买普通住房的首付比例为总房款的25%；利率为基准利率；3、拥有一套住房并结清相应购房贷款，为改善居住条件再次购买住房的首付比例为总房款的30%；利率为基准利率；4、拥有一套住房但未结清相应购房贷款，为改善居住条件再次购买普通住房的首付比例为总房款的30%，利率为基准利率上浮10%；5、拥有两套及以上并结清相应购房贷款，又申请贷款购房的首付比例为总房款的60%，利率为基准利率上浮10%；6、拥有两套以上并有一笔及以上未结清购房贷款的暂停发放；7、外地居民购房，在拟购房所在地名下无房，且无个人住房贷款记录的首付比例为总房款的20%，利率为基准利率；8、外地居民购房，在拟购房所在地名下无房，有个人住房贷款记录但已经第7页共18页（吴*昌）结清，申请贷款购买普通住房的首付比例为总房款的25%；利率为基准利率；9、外地居民购房，在拟购房所在地拥有一套住房或有一笔未结清购房贷款的家庭，申请贷款购买住房的首付比例30%，利率为基准利率；10、在在拟购房所在地拥有两套及以上住房或有两笔及以上未结清购房贷款的暂停发放；11、最长贷款年限为三十年；12、贷款最高年龄限制：男65岁、女60岁；13、需近半年的流水；14、两年内6次逾期的或三个月内连续逾期的，15、无利率折扣；16、最高金额不限制，根据还款能力来确定；17、短期贷款影响放贷，有两方案：还清贷款；存一笔钱进入银行，定期存款，体现具有还款能力，放贷后可以取出。18、个体工商户提供营业执照、税务登记证正副本复印件，且执照必须进行年检，并提供最近半年以上银行存款流水账和近三个月的纳税凭证。19、微商的收入证明是打印微信钱包交易记录，但这方式不常用，建议做流水、工资收入证明；20、工资收入须在流水中体现；21、商铺按揭部影响住房按揭的套数属性，但作为银行审核还款能力的因素；22、婚前购房属个人财产，婚后购房受影响；农商行准入条件：五证齐全准入所需材料：（一）企业基本材料：1、营业执照（正副本，已年审）；2、组织机构代码证（正副本，已年审）；3、税务登记证；4、房地产开发资质证书；第8页共18页（吴*昌）5、基本账户开户许可证及在本社开户证明；6、贷款卡（附年审回执）；7、法定代表人及股东身份证（二代，双面复印）；8、法人代表个人简历；9、公司基本情况介绍（包括部门设置，人员配置、学历、技术职称，公司经营情况及现开发的项目情况等）；10、股东决议（关于向信用社申请个人住房、商业用房贷款的相关事宜）；11、公司章程、验资报告；（二）项目材料1、项目按揭贷款申请书（包括项目目前基本情况、施工进度、开盘时间，商品房屋起售价、均价，销售情况等。申请按揭项目贷款金额、最长期限，单户最大按揭金额等）；2、项目立项批复文件等；3、项目可行性分析报告；4、国有土地使用权证；5、建设用地规划许可证；6、建设工程规划许可证；7、建设工程施工许可证；8、商品房预售许可证；9、项目平面图、效果图及现场图片资料；10、项目房源明细表；11、施工监理单位营业执照、组织机构代码证、资质证明、法定代表人身份证；12、施工单位营业执照、组织机构代码证、资质证明、法定代表人身份证。按揭情况：1、最高贷款年限为20年；2、最高年龄限制：男65岁、女60岁；3、最高贷款金额不限，视房屋价格、个人还款能力而定；第9页共18页（吴*昌）4、名下无住房且无个人住房贷款记录的首付比例为总房款的20%，利率为基准利率；5、拥有一套按揭住房并结清相应购房贷款，为改善居住条件再次购买住房的首付比例为总房款的20%；利率为基准利率；6、拥有一套按揭住房但未结清相应购房贷款，为改善居住条件再次购买住房的首付比例为总房款的30%；利率为基准利率上浮20%；7、拥有两套以上并有一笔及以上未结清购房贷款的暂停发放；8、需近半年的流水；9、两年内6次逾期的或三个月内连续逾期的，10、无利率折扣；11、短期贷款影响放贷，有两方案：还清贷款；存一笔钱进入银行，定期存款，体现具有还款能力，放贷后可以取出。12、个体工商户提供营业执照、税务登记证正副本复印件，且执照必须进行年检，并提供最近半年以上银行存款流水账和近三个月的纳税凭证。13、微商的收入证明是打印微信钱包交易记录，但这方式不常用，建议做流水、工资