房地产外部环境分析

我国房地产开发企业外部宏观环境分析一、政治法律环境分析政治法律因素是企业战略决策者在进行战略决策时所要考虑的重要因素，它制约着企业行为。目前政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点。房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果。严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展。00.10.20.30.40.50.62009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-50-40-30-20-1001020304050购置土地面积（亿平方米）购置面积同比增幅00.20.40.60.811.21.41.61.822009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-30-20-1001020304050607080新开工面积（亿平方米）新开工同比增幅截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。2000年至2009年十年间，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。•2011.1.10土地闲置房企将被全面禁止贷款•2010.12.16国土部启动土地违法问责行动•2010.09.27国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地•2010.09.04首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划•2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单•2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查•2009.12.175部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%近期严查土地闲置相关政策二、经济环境分析经济环境是指企业所属的或可能会参与其中的经济体的经济特征和发展方向。现在经济处在转型阶段，需要房地产行业支持（一）经济形势。保持经济平稳较快发展依然是中国政府当前经济工作的首要任务，2011年我国经济继续保持平稳较快的发展，这对房地产企业有利。CPI年中有望回稳，不再有更严厉信贷政策出台，房地产发展环境趋稳。-60-40-200204060801001202006年11月2007年03月2007年05月2007年07月2007年09月2007年11月2008年03月2008年05月2008年07月2008年09月2008年11月2009年03月2009年05月2009年07月2009年09月2009年11月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月-4-20246810当月房地产销售额同比增幅CPI同比增幅开发商利润水平被压制，现金流紧张，被迫放缓进度，房价出现下滑政策没有转回的余地，紧缩政策更加严厉通胀房价房地产企业分化，部分加快销售，部分放缓工期，市场小幅震荡国家要实现经济结构转变，对房地产限贷依旧从紧，但行业发展未到崩溃阶段通胀房价房企政策环境改善，房地产成交量、房价上升出台一些刺激房地产需求的信贷和税收政策通胀房价市场走势政策走势假设2011CPI与房地产走势分析通货膨胀建安成本工资收入租金回报信贷利率房地产价格财富效应托宾Q效应资产负债表效应消费投资投资总需求通货膨胀直接影响间接影响（二）货币与银行信贷政策。目前信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大。0510152025302000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月M2同比增幅GDP同比增幅去年10月份至今，两次加息，四次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率将达到19%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达15.5%，银行信贷额度进一步收紧。-2.6%合计173.6%佛山-19.1%小计5.6%惠州-22.8%福州22.0%哈尔滨223.9%大连74.4%昆明-46.5%宁波-13.1%石家庄-35.1%南京-1.4%南昌-46.6%深圳-13.4%东莞-18.0%苏州-36.1%无锡-41.7%杭州60.0%青岛4.0%天津9.9%长沙-46.1%广州-44.0%重庆-18.9%上海9.11-9.30与10.20-11.8成交套数变化未限购城市限购令出台先后20天成交套数变化限购城市全国共有23个城市出台了限购政策，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围要扩大到30个。三、社会文化环境分析社会文化环境是指组织所在社会中成员的民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素的总和。其构成因素也很多，这里重点讨论居民可支配收入、城市化进程和人口红利、消费投资倾向。（一）居民可支配收入。这几年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。但是我国贫富差距逐渐拉大，不同收入者对住房有着不同的要求，房地产企业应该满足他们不同的需求。（二）城市化进程和人口红利。城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力。截止2009年底，我国总抚养比为36.21%，我国仍处于人口红利期。预计我国人口机会窗口将在2035年左右关闭，还有20余年的人口红利期。在这个阶段，新生代青壮年的增加，将产生新的住房需求，成为支撑地产市场繁荣的重要力量。目前中国城市化率仅为46.2％，不及世界城市化平均水平（47.8％）。中国人口城市化比例若从现在的46.2％提高到将来的60％以上，那么，这就意味着将至少还有2.2亿人口必须进城。（三）消费倾向。人们的健康意识逐渐增强，与过去相比，人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子，而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。这对于房地产企业来说，既是艰巨的挑战，也是从众企业中脱颖而出的机会。四、技术环境分析技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明，以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景。人们对于房地产商品的需求在向绿色、环保、节能、智能化等方向发展，这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐。当前，我国经济正处于向低碳经济转型的时期，房地产行业是转型的主力军，各地鼓励节能减排的政策都对建筑的节能水平设定门槛。据统计，中国430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑。目前全球每年新建的40亿到45亿平方米建筑面积，中国占了23亿平方米，其中的90%还是高能耗建筑，假如可以降低50%，将为国家节约用电3000亿千瓦时，减少二氧化碳3亿吨。这些数据背后，不仅有着新增绿色建筑的巨大空间，还有对现有建筑进行节能改造的天量市场。一旦绿色技术成熟，新的业务维度便应时而生。而拥有了绿色建筑技术，不仅将在住宅新产品开发上占尽先机，其技术合作和物业改造、维护管理能力，也将迎来蔚为可观的新市场。外部宏观环境分析小结一、房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显。这可以从两点看出来：（一）房地产行业相关产业有60多个，相关联企业达到10万家。对钢材、水泥、家电、装饰等上下游行业带动作用明显。（二）2009年土地出让收入为15900亿元，占地方财政收入的43.7%。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4％。二、从长期来看，房地产行业依旧处在向上发展空间，短期内，受政策调控，增长阻力较大。三、市场逐渐开始分化，一线城市发展空间减小，二、三线城市潜力无限。一线城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。二、三线城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对较弱，市场依旧向好。四、绿色建筑技术将成为新的建筑潮流。