第六章施工合同管理

2Z106010施工承发包的模式2Z106000施工合同管理（2014第四版教材）第三部分：系统讲解2Z106011施工发承包的主要类型第一个考点：施工平行发承包的含义1.施工平行发承包，又称为分别发承包，是指发包方根据建设工程项目的特点、项目进展情况和控制目标的要求等因素，将建设工程项目按照一定的原则分解，将其施工任务分别分包给不同的施工单位，各个施工单位分别与发包方签订施工承包合同。2.施工平行发承包的一般工作程序为：施工图设计完成→施工招投标→施工→完工验收。通常根据施工图设计进行施工招标，每个施工承包合同都可以实行总价合同。第二个考点：施工平行发承包的特点项目特点费用控制（1）对每一部分工程施工任务的发包，都以施工图设计为基础，投标人进行投标报价较有依据，工程的不确定性程度降低了，对合同双方的风险也相对降低了；（2）每一部分工程的施工，发包人都可以通过招标选择最满意的施工单位承包，对降低工程造价有利；（3）对业主来说，要等最后一份合同签订后才知道整个工程的总造价，对投资早期控制不利。进度控制（1）某一部分施工图完成后，即可开始这部分的招标，开工日期提前，可以边设计边施工，缩短建设周期；（2）由于要进行多次招标，业主用于招标的时间较多；（3）施工总进度计划和控制由业主负责；由不同单位承包的各部分工程之间的进度计划及其实施的协调由业主负责（业主直接抓各个施工单位似乎控制力度大，但矛盾集中，业主的管理风险大）。质量（1）对某些工作而言，符合质量控制上的“他人控制”原则，不同分包单位之间能够形成一定的控制和制约机制，对业主的质量控制有利；控制（2）合同交互界面比较多，应非常重视各合同之间界面的定义，否则对项目的质量控制不利。合同管理（1）业主要负责所有施工承包合同的招标、合同谈判、签约，招标工作量大，对业主不利；（2）业主在每个合同中都会有相应的责任和义务，签订的合同越多，业主的责任和义务就越多；（3）业主要负责对多个施工承包合同的跟踪管理，合同管理工作量较大。组织与协调（1）业主直接控制所有工程的发包，可决定所有工程的承包商的选择；（2）业主要负责对所有承包商的组织与协调，承包类似于总承包管理的角色，工作量大，对业主不利；（3）业主方可能需要配备较多的人力和精力进行管理，管理成本高。第三个考点：施工总承包的特点项目特点费用控制（1）在通过招标选择施工总承包单位时，一般都以施工图设计为招标报价的基础，投标人的投标较有依据；（2）在开工前就有较明确的合同价，有利于业主对总造价的早期控制；（3）若在施工过程上发生设计变更，则可能发生索赔。进度控制（1）一般要等施工图设计全部结束后，才能进行施工总承包的招标，开工日期较迟，建设周期势必较长，对项目总进度控制不利。（2）施工总进度计划的编制、控制和协调由施工总承包单位负责，而项目总进度计划的编制、控制和协调，以及设计、施工、供货之间的进度计划协调由业主负责。质量控制项目质量的好坏很大程度上取决于施工总承包单位的选择，取决于施工总承包单位的管理水平和技术水平。业主对施工总承包单位的依赖较大。合同管理业主只需要进行一次招标，与一个施工总承包单位签约，招标及合同管理工作量大大减小，对业主有利。施工总承包合同一般实行总价合同。在未完成施工图设计的情况下就进行招标选择施工总承包单位，采用所谓的“费率招标”，实际上是开口合同，对业主方的合同管理和投资控制十分不利。组织与协调业主只负责对施工总承包单位的管理及组织协调，工作量大大减小，对业主比较有利。与平行发承包模式相比，采用施工总承包模式，业主的合同管理工作量大大减少了，组织和协调工作量也大大减少，协调比较容易，但建设周期可能比较长，对进度控制不利，对项目总进度控制不利。第四个考点：施工总承包管理的含义采用该模式时，业主与某个具有丰富施工管理经验的单位或者由多个单位组成的联合体或合作体签订施工总承包管理协议，由其负责整个项目的施工组织与管理。一般情况下，施工总承包管理单位不参与具体工程的施工，而具体工程的施工需要再进行分包单位的招标与发包，把具体工程的施工任务分包给分包商来完成。施工总承包管理单位也可参加这一部分工程的投标，通过竞争取得任务。第五个考点：施工总承包管理模式与施工总承包模式的比较比较项目施工总承包模式施工总承包管理模式1.工作开展一般工作程序是：先完成工对施工总承包管理单位的招标可以不程序不同程项目的设计，待施工图设计结束后再进行施工总承包的招投标，然后再进行工程施工。依赖完整的施工图。可很大程度上缩短建设周期。3.对分包单位的选择和认可施工分包单位往往由施工总承包单位选择，由业主认可。所有分包单位的选择都是由业主决策的。一般情况下，分包合同由业主与分包单位直接签订，但需经施工总承包管理单位认可；有时应业主要求可由施工总承包单位与分包单位签订。4.对分包单位的付款由施工总承包单位支付。对各个分包单位的各种款项可以通过施工总承包管理单位支付，也可以由业主直接支付。5.合同价格施工总承包管理合同中一般只确定总承包管理费，而不需要事先确定建安工程总造价，这也是施工总承包管理模式的招标可以不依赖于设计图纸出齐的原因之一。6.施工总承包管理模式与施工总承包模式相比具有的优点（1）合同总价不是一次确定，整个项目的合同总额确定较有依据；（2）所有分包合同和分供货合同的发包，都通过招标获得有竞争力的投标报价，对业主方节约投资有利；（3）施工总承包管理单位只收取总包管理费，不赚取总包与分包之间的差价；（4）可缩短建设周期，有利于进度控制续表2.合同关系不同第六个考点：施工总承包管理模式的特点项目特点费用控制（1）某一部分工程的施工图完成后，由业主单独或与施工总承包管理单位共同进行该部分工程的施工招标，分包合同的投标报价较有依据；（2）每一部分工程的施工，发包人都可以通过招标选择最好的施工单位承包，获得最低的报价，对降低工程造价有利；（3）在进行施工总承包管理单位的招标时，只确定总承包管理费，没有合同总造价，是业主承担的风险之一；（4）多数情况下，由业主方与分包人直接签约，加大了业主方的风险。进度控制对施工总承包管理单位的招标不依赖于施工图设计，可以提前到初步设计阶段进行。而对分包单位的招标依据该部分工程的施工图，与施工总承包模式相比也可以提前，从而可以提前开工，缩短建设周期。施工总进度计划的编制、控制和协调由施工总承包管理单位负责，而项目总进度计划的编制、控制和协调，以及设计、施工、供货之间的进度计划协调由业主负责。质量控制（1）对分包单位的质量控制主要由施工总承包管理单位进行；（2）对分包单位来说，也有来自其他分包单位的横向控制，符合质量控制上的“他人控制”原则，对质量控制有利；（3）各分包合同交界面的定义由施工总承包管理单位负责，减轻了业主方的工作量。合同管理一般情况下，所有分包合同的招投标、合同谈判、签约工作由业主负责，业主方的招标及合同管理工作量大，对业主不利。对分包单位工程款的支付又可分为总承包管理单位支付和业主直接支付两种形式，前者对于加大总承包管理单位对分包单位管理的力度更有利。组织与协调由施工总承包管理单位负责对所有分包单位的管理及组织协调，大大减轻了业主的工作。这是施工总承包管理模式的基本出发点。与分包单位的合同一般由业主签订，一定程度上削弱了施工总承包管理单位对分包单位管理的力度。2Z106012施工招标与投标第七个考点：施工招标应该具备的条件（2014年新增内容）1.招标人已经依法成立2.初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准3.招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准4.有相应资金或资金来源已经落实5.有招标所需的设计图纸及技术资料。第八个考点：需要招标的项目范围（2014年新增内容）1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目3.使用国际组织或者外国政府资金的项目第九个考点：公开招标（2014年新增内容）1.按规定应该招标的建设工程项目，一般应采用公开招标方式2.优点招标人有较大的选择范围，可择优选择中标人。3.缺点招标工作量比较大，耗时长、费用高，可能导致鱼目混珠的现象发生。4.不得以不合理的条件限制或排斥潜在的投标人。第十个考点：邀请招标（2014年新增内容）1.经批准可以进行邀请招标的情形（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家潜在投标人可供选择的（2）受自然地域环境限制的（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，适宜招标但不宜公开招标的（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的（5）法律、法规规定不宜公开招标的。2.招标人应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。第十一个考点：招标信息的发布与修正（2014年新增内容）1.自招标文件或者资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5个工作日。2.招标文件或者资格预审文件售出后，不予退还3.招标信息的修正原则（1）时限：招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前发出（2）形式：澄清文件必须采用书面形式。（3）全面：所有澄清文件必须直接通知所有招标文件收受人。4.修正与澄清文件是招标文件的有效组成部分。第十二个考点：评标（2014年新增内容）一、步骤1.评标准备2.初步评审3.详细评审4.编写评标报告二、初步评审1.主要进行符合性审查2.审查内容投标资格审查、投标文件完整性审查、投标担保的有效性、与招标文件是否有显著的差异和保留等。3.报价计算不一致的处理方法（1）大小写不一致的以大写为准（2）单价与数量的乘积之和与所报的总价不一致的应以单价为准（3）标书正本和副本不一致的，以正本为准三、详细评审1.评标的核心，包括技术评审和商务评审。2.评标方法（1）评议法（2）综合评分法（3）评标价法3.评标委员会推荐的中标候选人应当限定在1～3人，并标明排列顺序。第十三个考点：施工投标（2014年新增内容）一、投标人应重点研究招标文件中的下列问题1.投标人须知2.投标书附录与合同条件3.技术说明4.永久性工程之外的报价补充文件二、进行各项调查研究1.市场宏观经济环境调查2.工程现场考察和工程所在地区的环境考察3.工程业主方和竞争对手公司的调查三、复核工程量1.采用单价合同时，如投标人发现工程量相差较大时，投标人应向招标人要求澄清。2.采用总价固定合同时，如业主在投标前对争议工程量不予更正，而且是对投标者不利的情况，投标者在投标时要附上声明：施工结算应按实际完成量计算。四、选择施工方案1.是报价的基础和前提2.评标时要考虑的重要因素之一3.由投标人的技术负责人主持制定五、投标计算程序1.根据招标文件复核或计算工程量2.确定施工方案、施工进度3.与采用的合同计价形式相协调4.投标计算六、常用的投标策略1.信誉取胜2.低价取胜3.缩短工期取胜4.改进设计取胜5.以现金或特殊的施工方案取胜七、正式投标需要注意的事项1.注意投标的截止日期◆投标的截止时间后送达的投标文件，招标人可以拒收。2.投标文件的完备性◆投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。3.注意标书的标准◆基本要求是：签章、密封。4.注意投标的担保第十四个考点：施工总包与分包（2014年新增内容）一、施工总包1.一个建设工程中，只能有一个“施工总包”。2.施工总承包单位和施工总承包管理单位都可以简称为“施工总包”。二、施工分包1.业主指定分包（1）一般都是专业分包（2）业主以指定分包的名义过多介入工程分解和发包，并与这些分包单位签订合同——平行发包，而不再是施工总承包模式。2.施工总包分包：分为专业分包、劳务分包【例题1】施工平行发承包模式与施工总承包模式的相同点是（）。A.有利于业主对造价的早期控制B.招标人在通过招标选择承包人时通常以施工图设计为依据C.业主的合同管理工作量较大D.业主的组织协调工作量较大【正确答案】B【答案解析】选项A，对于业主来说，施工平行发承包模式下对投资的早期控制不利，