房地产项目管理讲义-王金生

2006年房地产集团型企业《房地产项目管理》培训讲义2006年11月2工程项目管理提纲3【概念】项目管理的概念【作用】项目管理在房地产企业中的作用【框架】万科工程项目管理框架【功能】万科五管一控【流程】万科工程项目过程五步法【发展】万科工程管理发展主要内容4项目管理的五个要素【概念】项目管理的概念1.心态：项目管理者的基因2.目标：项目管理者的挑战3.成功：项目管理者的承诺4.职责：项目管理者的任务5.价值：项目管理者的素质5万科重视项目管理的原因【作用】项目管理在房地产企业中的作用1.万科集团战略、增长对工程管理的要求2.有质量的增长3.客户需求的变化4.社会对诚信的呼声：5.行业竞争的加剧6.房屋技术要求6【作用】项目管理在房地产企业中的作用万科集团战略和业务管理的需要我们建立了专业集成化和ISO9000体系，各专业的内部业务有了良好的衔接。但是，横向涵盖和涉及大部分业务及其接口的项目管理，却未包含在其中，就不能不说是现行管理体系最大的缺口。结果使得日常的专业间衔接问题层出不穷，疲于奔命房地产项目是万科唯一一种利润来源，但目前纵观万科内部各种专业，唯项目管理队伍最为缺乏，在项目管理过程中我们缺乏科学的理论、知识和体系的支撑，缺乏统一的方法、流程、工具等必需的手段。万科致力于职业化经理建设，我们现在更为缺乏的不是专业管理人员，而是能够统领项目的管理人员7房地产项目、工程项目、项目管理的区别•历史上，项目脱胎于建筑工程。•房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。•项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。•房地产项目的任何一个阶段可以通过“外购”得以完成，但不可以把项目“外购”。如果（即使）“外购”某阶段，也需要若干数量的项目团队成员管理卖方，更需要项目经理管理整个项目。•房地产项目目标相对其他种类项目更明确。【作用】项目管理在房地产企业中的作用8•五大类管理过程–启动、计划、执行、控制、收尾•九大管理领域–项目总体管理–项目范围管理–项目时间管理–项目成本管理–项目质量管理–项目人力资源管理–项目沟通管理–项目风险管理–项目采购管理经典项目管理理论【框架】万科工程项目管理框架9项目管理的二维构成过程组知识领域启动计划执行控制收尾项目总体管理项目计划编制项目计划执行总体变更控制项目工作范围管理启动工作范围计划工作范围定义任务验收范围变更控制项目时间管理活动定义活动排序活动工期估算进度表编制进度控制项目费用管理资源计划费用估算费用预算分配费用控制项目质量管理质量计划质量保证质量控制项目人力资源管理组织计划人员获取团队建设项目沟通管理沟通计划信息发布项目状况汇报管理收尾项目风险管理风险管理计划风险识别风险定性分析风险定量分析风险应对计划风险监控项目采购管理采购计划询价计划询价供应商选择合同管理合同收尾【框架】万科工程项目管理框架10知识领域管理目标管理内容项目总体管理保证项目有良好的进行整体计划、执行、和控制进行整体规划、执行、和控制项目范围管理保证项目完整地做且只做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成定义项目详细进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成估算项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定项目的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证项目人员最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队，并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或服务规范化采购的全过程：采购计划、询价准备、询价、供应商选择、合同管理“九大领域”管什么？【框架】万科工程项目管理框架11六大体系、六大流程•房地产工程管理六大体系：工程计划管理体系、工程技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。•房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。•房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发、建筑产品高新技术应用、建筑产品质量缺陷维修、员工与供应商培训。【框架】万科工程项目管理框架12万科如何将项目管理的知识应用于工程管理万科使用的方法【框架】万科工程项目管理框架公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目13万科工程项目管理的五管一控之范围管理DM-DevelopmentManagementPM-ProjectManagementFM-FacilityManagement决策阶段实施阶段准备设计施工使用阶段物业公司FM开发方DMPM设计方PM施工方PM供货方PM规划设计市场定位产品建议施工图设计房屋建造销售土地机会寻找概念设计物业管理房屋的生命周期项目的参与者投资方DMPM管理范围定义14•从项目的开始到项目的完成，•通过项目策划(ProjectPlan)和项目控制(ProjectControlling)以达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标。•PM=PP+PC万科工程项目管理的五管一控之范围管理管理范围定义15开始结束决策阶段实施阶段使用阶段PP基本工作时间PP向前延伸时间PP深化调整时间PC基本工作时间PC向后延续时间PP与PC在工作时段上的区别概念与规划项目策划施工图施工销售交付居住万科工程项目管理的五管一控之范围管理16OPMDPMCPMSPM业主方的PM——OPM设计方的PM——DPM承包方的PM——CPM供货方的PM——SPM一个项目的项目管理系统万科工程项目管理的五管一控之范围管理17编制项目计划的重要性•项目实施前的详尽预测和模拟•指导项目高效实施，提高项目质量•促进项目干系人之间的沟通，达成共识•为项目测量和控制提供基准•对项目管理审查提供定义•为项目总结提供基础•构成项目档案的主要组成部分•员工的工作培训资料万科工程项目管理的五管一控之计划管理18一线公司计划体系框架•一级计划：公司年度计划•二级计划：各项目里程碑节点计划•三级计划：各项目（详细实施）计划万科工程项目管理的五管一控之计划管理19项目计划（2级计划）在项目生命周期的位置启动计划编制实施收尾时间控制万科颁布的计划管理办法万科工程项目管理的五管一控之计划管理20工期的经验值是编制计划的基础之一万科的规划设计工期万科的建造各阶段工期（集团平均3层）万科的建造各阶段工期（集团平均6、9层）万科多层项目常规总工期工期的经验值是编制计划的基础之一万科工程项目管理的五管一控之计划管理211、合理工期2均好中加速3、标准提高项目的速度4、工厂化提高建造过程的速度项目计划要点和方式万科工程项目管理的五管一控之计划管理221.聚焦并改善基础性质量问题，避免发生质量群诉2.使区域内各公司及公司内各项目的质量水平趋向均好3.提高大规模施工条件下房屋质量的稳定性，提高返修一次成功率4.使质量进入行业领先水平，集团项目每年获两项全国质量奖项5.解决装修房形势下的质量问题6.解决前工厂化与工厂化的衔接使命：向客户提供优质住宅产品万科工程项目管理的五管一控之质量管理23万科的质量文化万科质量标准万科质量过程管理万科质量技术标准万科质量管理体系万科工程项目管理的五管一控之质量管理24万科的质量文化核心：质量是万科人的尊严质量是客户的质量质量是你我的责任质量是与合作伙伴共赢质量从预防开始一分缺陷，三分代价没有质量，就没有未来万科工程项目管理的五管一控之质量管理25国家质量标准万科质量标准是什么万科的质量标准万科工程项目管理的五管一控之质量管理261质量策划2合理工期3施工过程质量控制4对供方的质量管理输出万科质量管理体系万科工程项目管理的五管一控之质量管理27•工程技术标准•施工方案•设计与工程•新节点、新技术、新工艺、新材料•重点分项工程•维修支持万科的质量技术与过程控制万科工程项目管理的五管一控之质量管理28成本管理的框架确立目标成本过程成本的确认过程万科成本构成分析成本管理体系成本控制要点现场成本控制万科工程项目管理的五管一控之成本管理成本管理体系29万科与竞争对手组织架构、管理模式对比与分析工程管理的职责与任务组织架构的设置团队建设万科工程项目管理的五管一控之组织管理组织的管理体系301项目风险定义2风险产生的原因3依据风险来源分类4项目常见风险防范对策5项目风险管理过程万科工程项目管理的五管一控之风险控制风险控制体系31万科的采购体系1采购管理制度2采购标准3采购原则4采购的范围和分工5采购模式6采购方式7供方评估万科工程项目管理的五管一控之采购管理32洞察与定义万科工程项目过程管理分析内外环境定义项目明确目标分解工作结构参与总体项目规划33策划与评估万科工程项目过程管理施工方案规划组织与分工三重加一规划制定计划控制风险34现场与控制万科工程项目过程管理启动项目计划执行监控项目修改项目供方管理35完工移交万科工程项目过程管理验收资料整理36维修与服务万科工程项目过程管理维修管理项目评估纠正与预防37万科工程项目管理附件38项目管理概述【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理项目管理项目就是以一套独特而相互联系的任务为前题,有明确的开始与结束,充分地利用资源,为实现一个特定的目标所作的努力!39【工程管理务实指南】心态：项目管理者的基因案例：领导关注招投标实例：股市投资者的心态双胞胎的故事成功项目管理者心态：1、良好的沟通2、好的流程与方法3、计划与业务1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理项目管理概述404.1现场管理概述【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理施工现场管理业务主线施工前期土方/桩基主体施工内外装修室外工程管线景观园林卖场／样板房验收各部门的职责三控制采购管理合同管理设计变更管理模块414.2监理公司管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理施工现场管理业务主线项目部监理大纲的审核监理细则的审核质量记录的审核监理月报的审核帮助监理协调关系424.3协调管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理施工现场管理业务主线承建商1承建商2承建商n承建商2承建商n承建商1承建商2承建商n外墙承建商1外墙承建商2外墙承建商n室外承建商1室外承建商2室外承建商n楼层1楼层n楼层2按照管道施工的合理顺序，安排室外承建商顺序施工任何承建商在不同楼层间开展工作面应该得到监理控制外墙施工对室外工程常常产生严重影响，应当预期充分考虑承建商11、协调的基础是计划管理2、计划安排的基本思路是使各种工序在空间上分离，在时间上也实现分离434.3计划管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理主要进度控制计划控制性进度计划（为业主服务）材料设备进场计划分包进场计划施工图需求计划施工总进度计划（为施工服务）阶段性进度计划前期及基础施工阶段进度计划主体进度计划装修进度计划验收进度计划月进度计划周进度计划日进度计划案例:总体计划发展商的计划案例:六拍444.3计划管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理454.4质量管理【工程管理务实指南】1.质量观念2.规范化、标准化3.采购管理4.技术管理5.现场管理质量控制要点编制必要技术方案技术管理质量控制物料管理工序管理审核供方技术方案案例:安装施工管理举例464.4质量管理【工程管理务实指南】1.质量观念