房地产企业取得土地方式

房地产企业取得土地方式涉税问题西安中道财税咨询有限公司陕西西秦税务师事务所房地产企业取得土地方式涉税问题购买土地土地投资入股收购土地持有方开展项目合作城中村改造代建房地产企业取得土地方式涉税问题一、购买土地模式1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税房地产企业取得土地方式涉税问题一、购买土地模式（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税A、土地增值税——生地与熟地转让缴纳土地增值税的差异国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知国税发（2007）132号（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。——转让在建工程的土地增值税问题？如果在建工程是本企业投资，允许土地成本和开发成本之和的20%加计扣除；如果仅从别的企业得到的在建工程，未作投入又再次转让，不得加计扣除。房地产企业取得土地方式涉税问题一、购买土地模式（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税B、营业税——营业税差额征收问题财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。——上一环节未征税，是否可以差额征收？国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复国税函[2005]83号三、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税[2003]16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额；同时，在营业额减除项目凭证的管理上，应严格按照财税[2003]16号文件第四条的有关规定执行。问：投资入企业的土地，再次转让，如何缴纳营业税？房地产企业取得土地方式涉税问题一、购买土地模式（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税——扣税凭证问题财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。——转让在建项目营业税是否可以差额征税？财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。房地产企业取得土地方式涉税问题一、购买土地模式（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税——将土地归还给政府是否缴纳营业税？国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函〔2008〕277号纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）规定，不征收营业税。——购买土地，开发房地产项目后卖出，是否可以差额征收营业税？关键在于是否同一个税目。营业税税目八：转让无形资产营业税税目九：转让不动产房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式1、投入新公司还是老公司？房地产开发企业资质管理规定中华人民共和国建设部令第77号第十八条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。投入新公司投入老公司优点项目核算简单；不涉及其他项目；如有纠纷处理简单。无资质限制；准备周期短；缺点新公司资质限制；准备周期长；项目核算复杂；利益计算牵涉其他项目；如有纠纷，处理困难。房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式2、营业税问题（1）土地投资入股，营业税免征。财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知财税［2002］191号一、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。（2）如取得固定收益，是否征收营业税？国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复国税函发（1997）490号根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式2、营业税问题国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知1995年4月17日国税函发[1995]156号第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1．房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。2．房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。3．如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式2、营业税问题——视同销售征收营业税的时间点（纳税义务发生时间）收取固定收益还是以物易物，二者纳税义务发生时间有无不同？固定收益（销售收入比例收益）：收到之日以物易物：过户之日还是收到房子之日？——视同销售中土地征收营业税的计税基础对于土地换出方，营业税计税基础是否包含换回房屋的地价？？——签署合作协议时，必须申明：“风险共担，收益共享”，不能出现固定收益或以物易物说法，否则，视同销售，双方缴纳营业税。房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式3、土地增值税问题财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]048号对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号第五条：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）因此，以土地投资入股需要区分两种情况：实质是先阶段征收还是最后统一清算征收土地投资入股非房地产企业，再变更为房地产企业，土地增值税是否缴纳？投入房地产开发企业投入非房地产开发企业2006年3月2日前暂免征收土地增值税暂免征收土地增值税2006年3月2日后征收土地增值税暂免征收土地增值税房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式4、所得税问题（1）投资入股的实质是以土地或房产换取被投资企业股权，应当根据资产公允价值计算应纳税所得额，计算缴纳所得税。关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税[2009]59号一、(四)资产收购，是指一家企业(以下称为受让企业)购买另一家企业(以下称为转让企业)实质经营性资产的交易。受让企业支付对价的形式包括股权支付、非股权支付或两者的组合。二、(三)企业股权收购、资产收购重组交易，相关交易应按以下规定处理：1。被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。2。收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。3。被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。三、(三)资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%，且受让企业在该资产收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：1。转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。2。受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。房地产企业取得土地方式涉税问题二、土地投资入股模式4、所得税问题（2）新31号文的规定第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：