透过合同法案例看《合同法》实务

透过经典案例看《合同法》实务主讲人：四川道言律师事务所陈勇珍主任案例1租赁合同纠纷案•A酒店因与B公司租赁合同纠纷一事，协商不成，提起仲裁。•A酒店（申请人、被反申请人）的仲裁请求：•1、确认申请人2009年7月13日邮寄送达给被申请人（B公司）的《解除合同通知书》已经发生法律效力；•2、被申请人（B公司）退还申请人（A酒店）已交付的租金27.5万元；•3、被申请人（B公司）赔偿申请人（A酒店）直接经济损失2009495.74元，并支付违约金13.75万元；•4、被申请人（B公司）承担仲裁费用；•申请人（A酒店）的理由：•1、依据申请人（甲方）和被申请人（乙方）于2008年12月1日签订的《职工疗养院租赁合同》第六条第三款第一项的规定“甲方不能按期交付房屋及场地，造成乙方不能正常经营的，乙方有权解除合同”•2、《租赁合同》的租赁期为12年，2008年12月1日至2009年6月30日为装修和改造期，租金从2009年7月1日起执行。1-3年租金为每年55万元，每半年支付一次。申请人已按照合同约定于2008年12月30日、2009年6月1日支付2009年下半年的租金27.5万元。•3、申请人自2009年元月开始对疗养院进行装修改造，共造成直接的经济损失2009495.74元；依据《租赁合同》的规定“甲方违反合同的规定，若给乙方造成损失，甲方应向乙方赔偿一切损失，并按三个月租金标准支付违约金”•接到仲裁通知书后对本案的分析•1、怎么揭穿篡改合同的真相，让仲裁庭信服；•2、怎样处理本案才是合理、合法的；••本案存在的问题•1、对方发出解除合同的通知，我方没有回复是否同意解除，对方提出确认解除合同的效力，我方如何应对•2、合同篡改条款被确认无效，由于仲裁条款也是篡改条款之一，因此涉及到仲裁庭的管辖权问题•庭审询问要点：•1、前后共加盖几次公章•2、合同是几次协商而成，由谁制作的合同文本•3、合同是否由对方带回成都•被申请人的答辩及理由：•1、申请人（A酒店）对《租赁合同》的部分条款进行篡改，偷换了合同前4页，只保留了尾页（合同第5页）。篡改后的条款无效，不能作为处理本案的依据。•2、申请人（A酒店）的损失是其自身违约造成，其责任应自担。且实际投入与请求的损失相差甚远。•依原合同约定乙方（A酒店）因经营需要对现有资产进行改建或装修时，其改建及装修方案应征求甲方同意，并报当地政府有关部门批准。A酒店在签订合同后，在甲方和邛管局未批复同意的情况下，擅自开工建设。邛管局因此于2008年12月15日下达了责令停止违法行为通知书，但A酒店仍继续违法施工。•申请人（A酒店）将邛管局批复的青色或灰色瓦擅自改换成红色，违背同意修复和加固原有堡砍，但不得扩宽的规定，擅自将海边游廊加宽；•3、申请人（A酒店）声称被申请人（B公司）未交付鱼塘及其房屋，严重影响其施工进度及装修，与事实不符。•鱼塘附近的房屋早已交付，申请人（A酒店）也已顺利进场开工。•申请人（A酒店）声称鱼塘是规划用于填平修建餐厅，但邛管局批复中明确池塘填平用于绿化，不能修建建筑物。•4、原合同及被篡改的合同条款中均没有约定标的物交付的具体时间。即便是被申请人没有交付鱼塘也不构成违约，应属于合同未约定事项，双方应就交付时间依合同第8条1款另行协商，做出补充协议。•被申请人（B公司）提出的反请求：•1、裁决被反请求人赔偿反请求人恢复租赁标的物原状所需资金2149025.61元；•2、裁决被反请求人按移交清单退还反请求人的租赁物资。支付拖欠的水电费23035元，支付货款13800元；•3、裁决被反请求人赔偿反请求人停业损失59万云；•4、裁决被反请求人支付违约金13.75万元；•5、裁决被反请求人补偿反请求人办理案件支出的费用10万元；•6、裁决仲裁费由被反请求人承担。•针对B公司（反请求人）的反请求，A酒店（被反请求人）的答辩：•1、B公司未完全交付房屋、场地是导致租赁合同解除的根本原因，A酒店解除符合双方的约定和法律的规定，不是违约行为；•2、依据合同约定，A酒店只有将改造方案上报B公司备案的义务，上报政府部门批准是B公司的义务。B公司的上报方案未获批准，是B公司的问题，与A酒店无关。•A酒店的装修改造实际与邛管局的批复确实存在一些实际差异，如果说A酒店装修违反了邛管局的规定，应由邛管局予以行政处罚，与B公司的合同无关，并未违约行为。•3、A酒店解除合同并非违约，而是遵照合同约定来解决合同，B公司所称A酒店违约解除合同不能成立。•本案的争论焦点•1、甲乙双方签订的《租赁合同》是否真实有效•甲乙双方均承认于2008年12月1日签订了《租赁合同》。但对于现存的双方加盖有公章的合同文本，存在重大争议；甲方(B公司)认为，现在的合同文本是乙方（A酒店）利用甲方对其的信任和甲方工作中的疏忽大意，擅自篡改合同条款，设置合同陷阱。•篡改后的合同条款理应无效，不得作为处理本案的依据。而仆人公司认为，合同加盖了双方印章，属合法有效，应当受到法律保护。•2、乙方（A酒店）的施工行为是否违反规定•2008年12月16日甲方（B公司）就乙方（A酒店）提交的《装修方案》上报于邛管局。邛管局做出复函明确：•1、同意对客房部、办公楼、厨房、餐厅的屋顶的瓦进行更换，颜色为青色或灰色，使房屋与周围环境相协调；•2、同意对院内池塘进行升填，用于绿化；•3、同意修复和加固原有堡坎，但不能拓宽；•4、对房屋内部装修、装饰按有关规定报相关部门批准认可后进行。•2008年12月11日，乙方（A酒店）在尚未将装修改造方案上报邛管局备案的情况下，擅自开工，同年12月15日邛管局发出了行政执法责令暂时停止涉嫌违法行为通知书，但乙方（A酒店）之后依旧继续违法施工建设。2009年3月24日，乙方致函甲方（B公司），提出鱼塘之处尚未移交，可能使工期延后。同年4月，乙方（A酒店）自行全面停止了装修改造工程，之后再未恢复施工。•本案的仲裁裁决•1、对于租赁合同的认定•《租赁合同》虽然加盖了双方的公章，但从庭审中的调查、鉴定结论以及两个合同文本对照的结果等情况，综合判断，乙方（A酒店）确实利用了甲方（B公司）的信任，擅自修改了合同内容，其擅自修改的部分不是甲方（B公司）真实意思表示。因此擅自修改的内容不能作为处理本案的依据。对此，乙方（A酒店）负主要责任，甲方(B公司)管理不善，工作失误应负次要责任。•2、关于违规装修的责任•甲方(B公司)和乙方（A酒店）作为疗养院的所有人和使用人，本应先将改造方案报穷管局准后再严格按批复实施。•然而，乙方（A酒店）在尚未报批的情况下，现行开工，且造成部分已改建工程与穷管局的批复不符，不仅违反了行政法规、也是对改造装修方案“报当地政府有关部门批准”合同约定的违反。乙方对此应付主要责任，甲方（B公司）监管不力，亦难辞其咎，认为该责任由甲乙双反共同承担。•3、关于合同的解除•从合同及庭审调查中，可以认定甲方(B公司)已经移交鱼塘，但尚未移交被租用的鱼塘处的棋牌室。甲方（B公司）未按照合同约定移交棋牌室确属违约行为，但该违约行为并非导致合同目的不能实现，双方可以通过协商加以解决。然乙方以自行修改的合同条款为由向甲方发出《解除合同通知书》，实属不当。•但是鉴于庭审中甲方(B公司)承认收到了改通知并研究同意解除合同，因此推定甲（B公司）方在收到通知书之日，双方合意解除合同。•4、合同解除后双方的损失及其责任的承担•由于双方在合同签订、合同履行、合同解除中均存在过错和违约行为，对造成的损失均有责任。裁决对已经造成的损失由双方平均分担，对双方要求对方支付违约金的请求均不予支持。•（1）A酒店装修改造所投入的资金及其承担•A酒店对疗养院进行装修改造经过XX评估所的评估及仲裁庭的认定，其投入为734479.77元。该损失由A酒店和B公司各承担367239.89元。•（2）疗养院复原所需资金及承担•依据合同法的，租赁关系终止，承租人应当返还租赁网，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。经XX评估所的评估及仲裁庭的认定，恢复原状尚需337673.48元。鉴于由A酒店恢复原状已成为不可能，故所需资金由A酒店和B公司各承担168836.74元后由B公司自行完成恢复原状工作；•（3）关于场地使用费损失的承担•按合同约定于2009年7月1日开始计算租金，共13个月。A酒店虽没有利用场地进行经营活动，但场地使用费的损失是客观存在的。参照租赁费的计算标准，场地使用费的损失为595833元，该损失由A酒店和B公司各承担297916.66元。•上述损失共计166798.25元，A和B应各自承担833993.13元。鉴于A酒店已支付的租金275000元、装修改造的投入734479.77元，共计1009479.77元，扣除A酒店应承担的833993.13元，在扣除应支付给B公司的食品、酒类等费用，B公司还应退还A酒店161686.65元。•仲裁庭的裁决：•1、A与B签订的《疗养院租赁合同》于2009年7月15日解除。•2、A酒店在收到裁决书20日内将疗养院的场地、房屋及承租时按移交清单、移交协议接收的物资、设备设施返还给B公司。逾期不返还，按每月45833.30的租赁费标准向B公司支付场地使用费。•3、B公司在收到裁决书20内内退还A酒店161686.65元。逾期不支付，按中国人民银行同期贷款利率加倍计付利息。•4、驳回A酒店的其他仲裁请求•5、驳回B公司的其他仲裁反请求•乙方因不服仲裁裁决，以该裁决所依据的证据是伪造的为由向成都市中院提起申请，请求撤销仲裁裁决。•成都市中院受理申请后，通知仲裁庭对本案重新仲裁，并做出中止本案撤销程序的裁定书。•仲裁庭受到法院的通知后，七日内向中级法院复函：拒绝重新仲裁。中级人民法院遂做出恢复本案撤销程序的裁定•中级人民法院认为，申请人（A酒店）在仲裁庭开庭时并未对仲裁协议的效力提出异议，而被申请人（B公司）当庭表示同意由成都仲裁委员会仲裁案件。申请人（A酒店）在申请撤销仲裁裁决中所提交的证据，不能确认成都仲裁委员会裁决所依据的证据租赁合同是伪造的。故申请人（A酒店）请求撤销仲裁裁决的理由不能成立，法院不予支持。•成都市中级人民法院最终裁定驳回乙方请求撤销仲裁裁决的申请。•与本案相关的法律、法规•《仲裁法》NO.9-1：仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。•《仲裁法》NO.16-2:仲裁协议应具有下列内容：•（一）、请求仲裁的意思表示•（二）、仲裁事项•（三）、选定的仲裁委员会•《仲裁法》NO.12-2：当事人对仲裁协议的效力有异议，应当在仲裁庭首次开庭前提出•《仲裁法解释》NO.13-1：当事人在仲裁庭首次开庭前没有对仲裁协议的效力提出异议，而后向人民法院申请确认仲裁协议无效的，人民法院不予受理；《仲裁法》NO.58：当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。•人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。《仲裁法》NO.61：人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁，并裁定中止撤销程序。仲裁庭拒绝重新仲裁的，人民法院应当裁定恢复撤销程序。案例2、买卖合同纠纷案例•基本事实介绍：•A公司系一家建设工程公司，委托自然人甲处理其在北京市的一切业务事宜。甲随后又委托自然人乙为A公司北京崇文区商品交易批发市场的项目经理。•2006年4月4日，乙代表A公司与B公司签订了一份工业品买卖合同，约定B公司向A公司提供密目网1500张，单价38元，总价款5.7万元；货齐后A公司先付B公司50%的货