嘉兴油车港镇土地报告

嘉兴油车港土地报告2011.5.3土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价嘉兴市位于浙江省东北部，处在上海经济圈、环太湖经济圈、杭州湾经济圈三个经济板块的交叉地带，区位优势明显。嘉兴市下辖嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡和秀城、秀洲等7个县（市、区）。全市总面积3915平方公里，其中市区面积968平方公里。城市地理环境嘉兴市沪杭高速嘉善海盐海宁平湖桐乡上海市杭州市沪嘉行高速杭浦高速交通规划：“三纵三横三桥”•三纵：沪杭高速、申嘉湖高速、杭浦高速•三横：南通-嘉兴-宁波高速、苏州-嘉兴-绍兴高速、苏州（震泽）-桐乡-萧山高速•三桥：杭州湾跨海大桥、嘉兴到绍兴跨江大桥、嘉兴至萧山跨江大桥上海————94公里杭州————92公里宁波————89公里苏州————93公里与周边城市距离嘉兴市经济发展迅速，2009年全市生产总值1917.96亿元，按可比价格计算，增长9.3%，高于全国经济整体9%的增速。2010年全市生产总值已达1593亿元，高速增长了13.7%。按常住人口计算，人均GDP为44896元(按年平均汇率折算为6572美元)，增长7.7%。萎缩停滞稳定发展高速发展小于4%4%-5%5%-8%大于8%嘉兴经济情况嘉兴全市GDP1002.411159.661346.651585.311815.31917.362296050010001500200025002004200620082010（前三季度）（1）沪杭磁悬浮唯一中间站——站点规划位于南湖新区余新镇，距离市中心12公里；（2）城际高铁——连接上海与苏州、杭州等长三角重要城市，环绕嘉兴市区，经过南湖新区和秀洲新区；（3）杭州湾大桥——直接促进嘉兴经济发展，并带动周边杭州、绍兴、温州、台州、舟山等地发展；（4）交通枢纽站——设立于南湖石堰，规划磁悬浮、城际高铁、高速公路全部汇聚于此，把嘉兴的对外交通更好的串联起来。城市主要交通情况杭州湾大桥城际高铁磁悬浮嘉绍大桥嘉兴长途汽车站高速公路交通枢纽站嘉兴交通便利，高速公路、磁悬浮、高铁等使嘉兴和上海、杭州、苏州连成一片本案地块规划目标：整合区域发展、构筑城乡一体化、集约配置资源、营建宜居城市人口目标：2020年市区人口将达到150万，面积达968平方公里规划结构：“一心双核、两副两轴，三片三楔”嘉兴市城市总体规划北控西拓东进南移北控：不作为中心城区的发展方向，经济开发区用地以继续完善内部功能，“填平补齐”为主，适当发展东北区块和城东路沿线地块。南移：以南湖新区开发建设为主动力，以南湖大道为发展轴线，用地向南发展，安排大片居住、公共设施、绿化用地。东进：东部以中环南路为发展轴，安排大片居住、公共设施用地，用地发展延伸至沪杭高速公路附近。西拓：西部以秀洲新区为中心，以中山西路为发展轴，安排居住、公共设施用地，并外延安排工业用地，与秀洲新区总体发展方向相吻合。“北控南移，东进西拓”，嘉兴城市整体规划全面，发展前景明朗本案地块1.嘉兴地理位置优越，便捷的交通加速与上海等长三角核心城市的联动效应；2.嘉兴经济整体非常活跃、经济增长迅速，然而呈弱市强县格局，市区经济表现平平嘉兴城市经济格局二套房首付比例提高10%，达到60%首付提高意图：提高改善性客户的购房门槛，有效压制再改客户的需求释放，从而抑制房产市场过度消费和投资需求对于个人购买住房不足五年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。全额征收营业税意图：推高房产市场的再交易成本，有效遏制部分投资客的炒房需求本地居民可以再购买一套住房，而外地居民只可有条件地购买一套住房，第三套以上的住房禁止购买。未落实全面限购禁止购买三套房宏观房产政策目前政策对嘉兴市场的影响未及一线城市来的巨大，主要影响的还是再改客户，大面积户型受到一定的影响2011年嘉兴房产成交量价比02004006008001000120014001600010002000300040005000600070008000900010000成交套数价格（元/平米）成交套数14126708181214价格（元/平米）8183.226954.17836.2594871月份2月份3月份4月份新国八条出台后，嘉兴市场量价齐跌，但经短暂调整后成交量与价格均逐步回升宏观房产市场1.28新国八条嘉兴房地产市场大致可以分为秀洲新区、南湖新区、市中心和北部工业园区四大部分。市中心属于嘉兴市的主要商务区，土地供应较少，市场需求量大，产品以中高档为主，市场基本成熟。秀洲新区和南湖新区属于发展中的区域，正处于大规模的开发建设中，未来发展的潜力和空间很大，尤其是住宅市场将会逐步进入开发高潮期。北部工业园区市场目前还属于起步期，后续供应逐步加大，由于工业园区企业众多，所以商务租赁产品需求相对较大城市房产板块划分南湖新区市中心工业园区油车港地块嘉兴在售楼盘主要分布于秀洲新区和南湖新区，未来发展尤以南湖新区为重点土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价秀洲区南湖区本地块东方路地块拿地时间土地面积容积率楼板价11101.3-2.0402512010-5-6广福路地块拿地时间土地面积容积率楼板价13001.0-2.0480392010-11-16温州海纳地块拿地时间土地面积容积率楼板价1177.781.3-1.8471062010-2-26浙江海纳地块拿地时间土地面积容积率楼板价1022.221.3-1.8309542010-5-6区域土地宗数(块)建设用地面积(平米)规划建筑面积(平米)成交土地平均价格(元/平米)成交楼面平均价格(元/平米)平均溢价水平(%)土地出让金(万元)秀洲区23895747.416602074238.522286.8595.72%379664.65地块宗地名称用地性质土地面积容积率成交楼面价格(元/平米)溢价率(%)竞得方广福路地块东至广福路、南至民居、西至正原路、北至奥星路商住480391.0-2.01300.0033.68%张祥义东方路地块奥星路南侧、东方路东侧商住402511.3-2.01110.0098.21%蒋隆荣、吴建华浙江海纳地块东至正原路、南至陈家坝路、西至河流、北至天星路商住309541.3-1.81022.22102.20%浙江海纳业有限公司温州海纳地块天星路南侧，规划道路东侧商住471061.3-1.81177.78152.38%温州海纳置业有公司2010-2011油车港地块周边地块成交一览油车港镇2010-2011秀洲区地块成交情况万科地块2010嘉秀洲-045号拿地时间土地面积容积率楼板价2083.331.3-1.880987.002010-12-62010嘉秀洲-046号拿地时间土地面积容积率楼板价2312.501.3-1.685286.002010-5-6秀洲区土地分布秀洲区目前土地供应集中位于市中心与秀洲新区，油车港镇供应相对匮乏，市场认可度不高市中心秀洲新区根据油车港近一年土地出让的情况分析，未来两年内该区域的产品新供应将达到32万方区域环境南湖区本地块油车港镇嘉兴市中心地块位于油车港工业园区内，周边空气污染严重，环境较差土地名称嘉秀洲-010地块土地四至兴港路南侧，正原路西侧土地属性商住土地规划生态宜居住宅区出让方式招拍挂土地土地使用年限描述40/70年总用地面积11.5万㎡容积率1.8-2.36.5公里地块位于嘉定北部秀洲区油车港镇，距离市中心6.5KM地块位于规划麟湖新城区域内，政府希望本地块建成生态宜居住宅区韩泰轮胎位于本地块南面1.5KM处，时常可以闻到臭气010地块加油站小学格兰春天底层沿街商业马厍农贸市场公交线路福泰隆超市及低端餐饮地块无高端居住社区氛围，周边配套较为凌乱区域配套商业交通教育嘉兴市区010地块然而，本地块距离新城内大面积重要水系有一定距离，享受麟湖新城开发的果实存在一定难度2010年9月，万科和油车港镇镇政府签订15亿元的麟湖新城开发合同我特别看好依水而建的麟湖新城，麟湖新城的开建让多年静默的嘉兴东北角热闹起来，而丰富的水域资流能赋予麟湖新城更高的价值-----万科-陈东彪新城内各重要设施均依水而建，以天然水系为基础区域未来规划本地块远离麟湖新城核心区域，从其开发过程中得利有限麟湖新城高压线距地块北边界10米自然村嘉秀洲-010地块停车场及公园用地自然村及农民房小学加油站集市动迁房制衣厂粽子厂动迁房500KV高压线在建马厍村动迁房南侧地块未开工制衣厂动迁房丽苑小区008地块（厂房）009地块（厂房）项目四至北侧500KV高压线及东侧工厂严重影响地块质量，降低居住品质在建兴港路电线杆废弃建筑物横穿地块小路自然河道原水稻田地块边界地块原为水稻田，目前处于毛地状态地块现状产品纯粹性充分利用容积率更多的主题景观展示空间市场主流产品，保障项目安全性小高层/高层容积率：1.8-2.3本地块产品定位土地容积率决定了产品将定位于高层或小高层的建筑形态地块位于工业园区，周边配套低端，北侧高压线严重影响居住品质政府虽有生态宜居社区导向，但周边环境不佳，实施难度较高虽有“麟湖新城”规划，但本地块难以从中得利，实际意义不大参考容积率，建议采用小高层或高层的建筑形态小结土地属性及产品定位竞争市场分析及产品建议嘉兴市宏观市场分析项目类比定价油车港区域均价仅为市中心的50-60%，且位置远离市中心不构成直接竞争秀洲区在售公寓主要以大户型为主，面积集中在110-130㎡的三房产品；油车港镇在售公寓以80㎡小户型为主公寓竞争市场市中心南湖湿地130-200㎡8500-9500元/㎡力宝翡翠花园罗马都市200㎡11000元/㎡皇马公寓158㎡9500-10000元/㎡御溪半岛70-200㎡10000元/㎡国际中港城108-332㎡9300元/㎡东方普罗旺斯87、140㎡8500元/㎡米兰风景89-140㎡8500元/㎡140-160㎡7500元/㎡新亚香榭水岸天星如意湾80-120㎡4500元/㎡本地块凌公塘公园英伦都市暂未开盘，价格待定秀湖公园穆湖森林公园10分钟车程客源分析南湖区市区本地块官荡大桥吉祥大桥背景①：嘉兴人区域观念极强，不同区域间极少跨区置业，而划分区域主要依据便是大桥，素有站在桥中央“一脚城里，一脚乡下”之说本地块和市区连接完全依靠官荡大桥和吉祥大桥背景②：秀洲区项目自住比例超过70%，而油车港镇项目自住比例更是接近90%秀洲区项目客源油车港项目客源秀洲区自住南湖区自住各区县自住外省市及投资客户工业园区厂主及职工少量其他客户拆迁农民等区域内就业客户外区就业客户客层对比结论①：嘉兴人心目中油车港和秀洲区是截然不同的两个区域，跨区置业可能很小结论②：油车港和秀洲区在售项目客层差异鲜明，带有浓厚的区域特色油车港镇目前主要客层是被市区挤压的刚需客户以及工业园区内的就业者，和秀洲区客层差异明显针对本地块主要以本区域竞争为主，我们选择了同在油车港镇的天星如意湾进行分析油车港镇区域将是本案的重点竞争区域综合考虑本案区域价格和客源，我们可以得出结论：由以上分析：楼盘名称：天星如意湾楼盘地址：油车港镇东方路天星路口建筑面积：117750平方米占地面积：67382平方米容积率：1.46绿化率：30%房屋类型：花园洋房首次开盘日期：2010年5月8日最近开盘日期：2011年4月10日开发商：嘉兴市天星房地产开发有限公司户型面积段货量报价（元/㎡）备注两房80㎡约1080套4500车库3万三房120㎡约100套4月10日开盘192套，均价4500元/㎡，至4月27日已去化160多套，去化率达到83%个案：天星如意湾—花园洋房卧室均朝南，但南北不通，主卧均无套间设计117㎡三房81㎡两房卫生间卫生间户型图客厅客厅外立面外立面以面砖为主，表现力一般产品建议由于1.8-2.3容积率限制，建议采用高层的建筑形式目前油车港镇主要以80㎡小户型产品为主，去化情况较好由于嘉兴客户对功能性的偏好，建议适当增大面积以增强功能性客户类型户型面积附加值产品核心价值面积配比刚需首置型三房一卫80-90入