绵阳市国有土地上房屋征收与补偿办法及相关机理探究

-1-绵阳市国有土地上房屋征收与补偿办法第一章总则第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等规定，结合我市实际，制定本办法。第二条在绵阳市行政区域（不含江油市和各县）内，因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予补偿，适用本办法。第三条房屋征收与补偿应当遵循决策科学民主、程序正当合法、补偿公平公开的原则。第四条市人民政府负责统筹全市国有土地上房屋征收与补偿工作。市住房和城乡建设局作为市国有土地上房屋征收业务主管部门，负责全市国有土地上房屋征收与补偿工作的政策统筹、监督管理和业务指导。涪城区人民政府、游仙区人民政府按照行政区划作为国有土地上房屋征收主体。涪城区、游仙区确定的房屋征收部门负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。涪城区、游仙区行政区划内涉-2-及到园区的房屋征收项目，由园区具体组织实施。街道办事处、镇（乡）人民政府在职责范围内承担房屋征收与补偿相关工作。发改、监察、财政、住建、规划、国土、城管、公安、工商、税务等部门按照办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。第五条房屋征收部门可以委托征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作，根据需要可以通过购买公共服务的方式完成测绘、评估、法律服务等相关工作。征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收与补偿工作经费按照项目征收补偿总额的3%-5%计算，纳入项目经费予以保障。工作经费的使用应当符合相关规定，接受财政、审计等部门的监督管理。房屋征收与补偿工作人员应当熟悉房屋征收与补偿工作的法律法规和政策，具备相应的专业知识。第二章征收决定第六条为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由区人民政府作出房屋征收决定：-3-（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用、环境和资源保护等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。第七条依照本办法第六条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。第八条确需征收房屋的，由房屋征收部门提出拟征收房屋范围，说明所根据的公共利益的具体情形，报区人民政府。区人民政府审定认为确属公共利益需要征收房屋的，根据规划用地范围和房屋实际状况确定房屋征收范围，并予以公布。第九条实施旧城区改建，应当尊重房屋所有权人的意愿。启动房屋征收程序前，房屋征收部门应当组织征求房屋所有权人的意见，进行先行协商。房屋所有权总面积过三分之二且总户数过三分之二的房屋-4-所有权人明确同意改建的，方可纳入旧城区改建范围，并按照前条规定启动房屋征收程序。第十条房屋征收范围公布后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为,违反规定实施的部分，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。房屋征收范围确定并公布后，有下列行为之一的，不增加补偿：（一）房屋转让、分割、赠与；（二）新增、变更工商营业登记；（三）迁入户口或者分户；（四）其他为增加补偿费用实施的不当行为。第十一条房屋征收部门组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。被征收人应当予以配合。被征收人对调查登记工作不予配合的，房屋征收部门可以根据房屋权属登记信息或认定处理结果进行登记。已确权房屋，以房屋权属证书或房屋登记簿记载为准，房屋权属证书记载事项与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误的，以房屋登记簿为准。未确权房屋，由各区人民政府组织住建、规划、国土等单位调查认定。认定为合法建筑的，房屋权属、用途、建筑面积等以认定处理结果为准；认定为违法违章建筑的，由有关部门依法予-5-以处理。区人民政府应当将未确权房屋认定处理结果在征收范围内公示，公示期不得少于七日。当事人对认定处理结果有异议的，应当在公示期内向作出认定处理的部门提出书面复核申请，作出认定处理的部门应当在受理后十个工作日内将复核认定情况书面告知申请人。房屋征收部门应当将调查登记结果在征收范围内公示，公示期不得少于七日。被征收人对调查登记结果有异议的，应当在公示期内向房屋征收部门提出书面复核申请，房屋征收部门应当在受理后十五日内将复核情况书面告知申请人。被征收房屋设定有抵押权的，房屋征收部门应当告知抵押权人。第十二条房屋征收部门在调查登记后，应当对征收补偿费用进行测算。第十三条房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报市人民政府房屋征收管理办公室审查。房屋征收补偿方案应当包括以下内容：（一）房屋征收目的；（二）房屋征收范围和被征收房屋的基本情况；（三）补偿方式和补偿标准；（四）用于产权调换房屋的基本情况和交付时间；（五）停产停业损失补偿标准；-6-（六）征收补偿协议的签订期限；（七）搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；（八）补助和奖励标准；（九）其他事项。区人民政府组织发改、监察、财政、住建、规划、国土、城管、乡镇（街道办）等单位对征收补偿方案进行审核论证后，在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于三十日。第十四条对征收补偿方案有意见的，应当持本人身份证明，在征求意见期内以书面形式提交房屋征收部门。区人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布，并将修改完善后的方案报市人民政府房屋征收管理办公室备案。半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定或者不公平的，区人民政府应当组织被征收人和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。第十五条区人民政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估结论应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。社会稳定风险评估报告应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性以及可能出现的风险进行评估，并根据评估结论制定相应的风险防范、化解、处置措施和应急预案。第十六条区人民政府作出房屋征收决定前，征收补偿费用-7-应当足额到位、专户存储、专款专用。采用房屋产权调换方式补偿被征收人的，产权调换房屋的价值应当计入征收补偿费总额。征收补偿费用包括：（一）被征收房屋价值的补偿费、征收补偿方案确定的停产停业损失费、搬迁费、临时安置费、补助费、奖励费等费用；（二）房屋征收与补偿工作经费。工作经费包括购买评估、测绘等公共服务、委托征收实施单位、征收工作中涉及的宣传、听证、诉讼等相关费用。第十七条区人民政府应当根据确定的征收补偿方案、社会稳定风险评估报告和征收补偿费用到位情况等作出房屋征收决定。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经区人民政府常务会议讨论决定。房屋征收决定作出后，应当于三日内在政府及部门网站等媒体和房屋征收范围内显著位置予以公告。房屋征收决定公告应当载明征收目的、征收范围、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限、行政复议和行政诉讼权利以及禁止在征收范围内实施的行为等事项。第十八条实施旧城区改建的，房屋征收部门应当组织被征收人根据补偿方案，签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内，签订附生效条件的补偿协议的户数达到规定比例的，由区人民政府作出征收决定；未达到规定比例的，终止征收程序。上述户数比例由区人民政府确定，但不得低于百分之九十。-8-第十九条被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以提起行政诉讼。第三章征收实施第二十条被征收房屋的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。房地产价格评估机构及其注册执业人员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，并对出具的评估报告承担法律责任。第二十一条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收部门应当在征收范围内公布具备相应资质条件的房地产价格评估机构名单供被征收人选择。被征收人协商一致的，经全体被征收人签字同意后，以书面形式报房屋征收部门；在征收决定公告后十五日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人，邀请有关单位、人员见证，在公证机关的公证下，采取公开抽签等方式确定房地产价格评估机构。第二十二条房地产价格评估机构选定或者确定后，由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。第二十三条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。-9-因被征收人的原因不能现场核验被征收房屋内部状况的，经房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三方见证，可以参照同类建筑中与被征收房屋位置相邻、户型结构相似、面积大小相近的房屋现场查勘情况，作为被征收房屋实物状况的参照依据，并在评估报告中说明。因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。第二十四条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书和委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期不得少于七日。负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师应当在公示期间进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报房地产价格评估机构进行修改、补充、完善。第二十五条房地产价格评估机构应当以征收决定公告之日为价值日期（评估时点），出具被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当向房地产价格评估机构申请复核评估。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复-10-核评估申请人。第二十六条对复核结果有异议的，可向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告，鉴定费用由申请人承担；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当修正错误，重新出具评估报告并承担鉴定费用。第二十七条房屋征收部门与被征收人依照征收补偿方案就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、补助和奖励等事项，订立补偿协议。被征收房屋存在租赁关系的，房屋征收部门与被征收人签订补偿协议，被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十八条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的，被征收人应当依法履行搬迁义务：（一）实行货币补偿的，补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的；（二）实行现房产权调换，作出房屋征收决定的区人民政府已经确定了产权调换房源，被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的；（三）实行期房产权调换，作出房屋征收决定的区人民政府-11-已经确定了产权调换房源，在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋，且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。第二十九条在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人无法明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府依照相关法律法规，按照征收补偿