购房合同谈不拢定金打水漂

购房合同谈不拢定金打水漂？收集证据不吃亏先交定金签认购书、再签正式购房合同，是目前一手房买卖中的惯例。但买家签认购书后，常因想修改购房合同上的不公平条款，被开发商拒绝，导致逾期未签合同，结果定金被开发商没收。记者了解到，此类购房纠纷在广州时有发生。光是广东省消委会记录在案的投诉，就有上百宗，省消委会还曾为此发布了警告。但房子要买，认购书要签，定金还是要交。购房者怎样证明合同没签成，开发商也有责任呢？为此，记者采访了经验丰富的房产纠纷律师，教大家几招维权技巧。输没有证据要吃哑巴亏去年7月，殷先生在广州南洲路某楼盘预订了一套一百多平方米的房子，按发展商要求交了一万元定金并签了认购书。但到签购房合同时，发展商要求必须在房间内完成签署，而且合同不能带走也不能复印。面对合同中众多不平等条款，殷先生要求更改被拒后，要求退还定金，又被开发商严辞拒绝。殷先生本来想打官司，但在咨询律师后，得到的答复却是胜算不大。律师指出，如果开发商咬定是殷先生逾期拒签合同，而他不能证明这是双方的责任，最后很可能输官司。想到花钱花时间，还可能输官司，殷先生选择了忍气吞声。赢三万定金失而复得2006年底，陈小姐购买中山市的一间商铺时，按惯例先签了《认购书》并付了定金三万。《认购书》上约定逾期不签《商品房买卖合同》，开发公司可自然解除认购书，并有权没收定金。签合同当天，陈小姐对合同的一些条款提出异议并要求修改。开放商以合同是范本为由拒绝。直到最后限期，双方仍未能达成一致，陈小姐的定金果然被没收，于是她将开发商告上法庭。2007年3月，陈小姐以双方无法就买卖合同达成一致为由，诉请开发商退还定金并承担逾期利息。中山市人民法院审理后认为，买卖双方签订的《认购书》，是双方当事人的真实意愿表示，合法有效。其后她未能按约定时间支付购房款并签订买卖合同，已构成违约，应承担违约责任。因此开发商有权没收定金。陈小姐不服判决上诉后，中山市中级人民法院作出了完全不同的判决。中山中院认为《认购书》属预约合同。陈小姐所交定金属订约定金。虽然《认购书》约定了房屋单价，但对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款，并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成。而对开发商提供的买卖合同条款样本，陈小姐作为消费者有权拒绝和要求修改。由于开发商不同意修改条款，直接导致合同的最终不能签订，责任不能只归陈小姐一方。因此，判决开发商将三万元定金退还给陈小姐。“定金陷阱”很普遍收集证据有招数广东易春秋律师事务所的贾施平律师对记者说，广州等珠三角大城市，一手房买卖都是先签订认购书，再签订正式合同，这里面有着很多学问，甚至可以说是“陷阱”。签订认购书时，开发商都会要求买家交纳一定数额的定金，约定正式签购房合同的具体期限，并声明如果逾期不签合同，开发商有权没收定金。贾律师认为，这些规定很多时候是购房者头上的“紧箍咒”。“购房者交了钱，开放商还怕你跑吗？你说是正式合同太苛刻、不公平，而开发商不想改才签不成合同，证据在哪？一旦开发商坚称是你不想签合同，定金就很可能泡汤了。”贾律师对记者。他认为陈小姐赢官司只是纯属幸运。要是中山中院没有查清事实原委，就很可能维持原判，三万元定金一样要不回来。要证明开发商也有错，贾施平律师给读者提供了几个比较实用的招数。1降低定金数额最好的办法是，签订认购书时，定金数额约定得越小越好。这样可以将风险降到最低。其实定金数额并非“一口价”，买房者可以跟开发商协商降低数额。2出具书面证明签订正式购房合同时，购房者若对合同范本条款不满，想修改或加入自己的意见，而开发商决定不同意。当双方发生争议时，出具书面证明，写明“某年某月某日，双方未能就某处房屋的买卖合同条款达成协议。未能签订合同”，再由双方签字。一旦逾期未能签订合同，就能证明是因为双方未能达成一致，而非购房者一方的责任。即使引起诉讼也比较容易得到法庭支持。3特快专递留底如果开发商拒绝出具上述书面证明怎么办？贾施平认为，其实还有一个办法，就是将自己对合同的争议意见，整理出来，以特快专递的形式寄给开发商，并给自己备份。因为特快专递往往有留底，万一发生纠纷，开发商也难以抵赖。