12月天津武清商品房住宅项目市场调研报告共48页

武清商品房（住宅）市场调研报告2019年12月目录城市发展概况区域地理位置优势区域经济发展状况房地产发展－－政策影响区域地产发展区域客户分析区域竞争市场城市发展概况武清区处于环渤海经济区中心地带，属国务院首批沿海开放县之一。武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻县、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。武清区面积1574平方公里，下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道)，人口82万，城区规划面积129平方公里，已建成区面积30平方公里，人口22万。武清城区杨村镇距天津市区25公里，距首都北京及塘沽新港70公里。交通便捷，京九支线、京山、津蓟铁路干线穿过城区并设有6个客货运站；京津、京福等12条国家级公路干线等从区内穿过并设有出入口，与境内635条区级、乡村公路形成四通八达的交通网络。区域地理位置优势－天津城市规划天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构：“一轴”是指：“武清——中心城区——滨海新区核心区”发展主轴。“两带”是指：“宁河——汉沽——滨海新区核心区——大港”东部沿海发展带和“蓟县——宝坻——中心城区——静海”西部城镇发展带。“三区”是指：北部蓟县山地生态环境建设区、中部“七里海——大黄堡洼”湿地生态环境建设区、南部“团泊洼水库——北大港水库”湿地生态环境建设区。天津市规划形成“一轴两带三区”的市域空间布局结构，武清位于该主轴上，主要承接北京与之天津的联系，有利于区域产业发展空间进一步提升。武清城市空间结构：一轴：京津发展主轴，这是未来武清发展的核心带。两带：京津主通道两侧切向发展带，要主动接受主轴辐射。八大组团：新城核心组团；外围7个产业特色鲜明的小城镇组群。其中，东部发展带，包括3个组团，以发挥湿地、森林、水库资源为着力点，发展休闲旅游为主业，配套发展现代制造、生态农业；西部发展带，包括4个组团，立足现有基础，发展现代制造为主业，配套发展仓储物流、商贸服务业。武清是京津城市发展主轴上的重要新城，其城市定位为：京津之间的高新技术产业基地、物流基地和生态宜居城市区域地理位置优势－天津城市规划区域地理位置优势－京津核心的交通枢纽京福公路（104国道），双向二车道，直通天津市区，与京津塘高速连接，路况较差，通行车辆较多且以大型货运车为主京沪高速，双向二车道，北端头与京津塘高速公路交叉，直达北京、天津市区京津高速公路，双向四车道，快速连通天津、北京和滨海新区武清空间区位极佳，道路系统完备，是连接京津两地的重要的交通枢纽,更有利于区域产业发展节点的形成；武清区位于天津市西北部，距天津市区25公里，距北京市区71公里。到天津新港71公里，到天津滨海国际机场35公里，至北京机场90公里。京津城铁使武清更便捷地承接京津两地，武清的交通枢纽属性进一步升级，同时伴随城际高铁的建设，区域投资开发的潜力进一步加大；北京到天津城际轨道,总长115公里。京津城际轨道交通时速为300公里。京津城际轨道交通。分别设北京南、亦庄、永乐站、武清、天津5座车站。全线时间：30分钟围绕城际列车武清站区域，将进行一系列的开发建设。规划面积1800亩，定位为：商业、居住、特色产业，建有城铁商业中心、生态居住区等多个项目。区域地理位置优势－城际高铁带动区域发展从京津一体化发展角度看——京津塘发展轴将成为京津冀产业合作的着力点，武清将主动承担区域内的产业、生活等属性，片区功能定位升级，对区域房产开发产生持久的利好；从北京中关村到天津滨海新区，中间由京津塘高速公路连接，周围分布着数量众多的高新技术开发园区和汽车产业基地，京津塘在区位上具有成为京津冀区域产业合作发展轴的优势。京津塘发展轴的发展建设已经开始得到高度关注和重视。京津塘发展轴北起中关村科技园区向南经北京经济技术开发区、廊坊经济技术开发区、天津武清开发区、天津北辰科技园区、塘沽海洋高新技术开发区直到天津经济技术开发区。区域地理位置优势－功能定位的升级区域经济发展状况－持续增长的经济环境2009年完成地区生产总值252亿元，同比增长26%。实现财政收入71.1亿元，增长26.7%。完成固定资产投资215亿元，同比增长43.3%。区域经济近年来每年增幅都超过20%，处于稳步的发展之中，也为房地产业的持续增长提供了理想的经济环境；区域经济发展状况－持续增长的产业经济2009年第一产业完成27.3亿元，占生产总值的10.8%,增长20.5%；第二产业完成125亿元，占生产总值的49.6%，增长19.4%；第三产业完成99.7亿元，占生产总值的39.6%，增长37.2%。区域经济各产业持续发展，尤其工业和服务业的快速稳步发展，为区域提供了大量就业机会，也为房地产业的持续增长提供了基础客户群；11区域经济发展状况－人口数量的持续增长2009年，天津市常住人口达到1228.16万，武清区人口达到91.41万，占天津总人口的7.44%；武清区为天津市辖区范围内除城区外的人口第一大区，户籍人口中城镇人口15.23万，农业人口69.19万;近年来，天津市常住人口连续增长2009年达到了4.6%，武清区增长率也达到了2.7%；武清新城建设及开发区的发展吸引了大批优秀的人才到武清定居生活;区域人口的不断增加，进一步印证了武清经济的持续向好，也为区域地产的蓬勃发展提供源源动力；12区域经济发展状况－人均收支及消费构成区域居民家庭人均收入持续增长，带动了区域内消费的稳定提高，而消费中居住支出成为消费性支出的重要项目；2009年城市居民可支配收入达到21402元，增长了11.3%；人均消费性支出达到14801元，增长了11.4%；2009年全市城镇单位从业人员人均劳动报酬43937元，比08年增长9.9%;其中垄断行业及机关、国有企业人均收入较高；2009城市居民人均消费支出中用于居住的支出比例达到10.2%，排在所有支出项目的第四位；13区域经济发展小结人均收支GDP.武清产业发展人口消费构成武清区国民生产总值连年递增；且连续4年超过20%，处于快速发展中；武清区第一、二、三产业稳定发展，尤其工业和服务业增长迅速；武清区常住人口达到91.41万人，其中城镇常住人口达到22.22万人；天津市2009年人均收入达到21402元，连年递增；天津市居民居住需求已经是消费性支出的重要项目构成达到10.3%；武清区域的快速发展拥有良好的经济基础房地产发展－政策影响（06~09年）近年国家房地产调控政策导向2019年2019年2019年2009年在经济刺激、货币宽松的政策下先宽后紧1月部分客户贷款利率七折；推进保障性住房建设；5月保障及商品住宅项目自有资金降至20%为信贷松绑；6月小产权房违法12月遏制炒房，住房转让营业税免征期恢复为5年，加强监管遏制过快上涨，提高拿地首付至5成且1年内付清；市场反映房价持续高涨，环比上涨7.75%，同比上涨1.53%；一线城市涨幅均达到10%左右；开发、销售面积大幅增加，销售面积增加42.1%，销售额增加75.5%；土地严管导致成交量降价涨，土地购置面积下降18.9%，价格上涨5.05%。在金融危机形式下审慎灵活调控房地产先压后保；1月闲置土地征缴增值地价，严格土地管制；3月设住房城乡建设部；9月下调贷款基准利率；10月个人贷款利率可降至7折首付款降至20%；11月降低住房交易税费，支持居民购房，下调存贷款基准利率；1~8月销售面积销售额出现负增长同比分别下降14.7%和12.7%,量价齐跌；保增长政策下开发投资稳定增长达到22.72%；受下半年政策影响11月成交量大幅上涨。抑制房价过快上涨；1月土地增值税将执行四级超率累进税率；3月5月7月央行分三次加息上调人民币存贷款利率；9月二套房贷首付提高至40%利率上调10%；9月11月分别提出促进发展保障房廉租房经适房建设；1~10月各地房价快速上涨累计同比上涨6.98%10月后受连续加息和调高二套房贷首付影响下成交量下降及价格涨幅回落。强调政府职责，调整市场结构,调控政策密集出台；5月国六条出台90平米以下户型必须占建筑开发总面积70%以上；7月限制外资炒房；8月施行招拍挂规范，地方土地收益5%建廉租房；11月12月调整土地使用政策，发布限制及禁止用地项目目录；国六条造成短暂观望后，房价报复性上涨，70大中城市房价同比上涨5.5%；投资性需求降低，二手房成交量迅速下滑。历年国家对房地产调控政策目的是维持房地产业稳定，抑制房价过快上涨，而市场对政策的反映有一个延后效果。房地产发展－政策影响（2019年）2019年调控政策回顾1月1日5年内住房转让全额征收营业税，10日，出台了“国十一条”规定购买二套房的家庭贷款首付比例不得低于40%；3月18日要求78家非主营房地产的央企退市。4月14日贷款买二套房的家庭，首付款不得低于50%，利率1.1倍。购买首套90平方米以上房的家庭，贷款首付不得低于30%。4月17日出台“新国十条”要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。其后各地陆续出台细则。4月6月加快保障性住房建设大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。央行连续六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率2次加息，意在加强对流通性的有效调控，并要求信托公司逐笔排查房地产信托风险，众房企在融资和销售等方面将面临较大的现金压力。市场反映历年国家对房地产调控政策目的是维持房地产业稳定，抑制房价过快上涨，而市场对政策的反映有一个延后效果。天津市2019年商品房住宅项目各月成交量（套）区域地产发展－天津市（2019年）天津市2019年商品住宅及二手房各月成交面积（万平米）天津市2019年商品住宅及二手房各月成交均价（千元/平米）受09年末及10年初调控政策影响，改善型住房受到打压，上半年形成观望情况，成交量萎缩；进入下半年，刚性需求释放，成交量也在逐月上涨。天津市房价总体并未受到调控政策的影响，仍处于震荡上行的趋势，90平米70%政策的影响导致各楼盘面积趋于同质化，客户将更看中各个项目内在的品质。区域地产发展－武清区武清区2019年商品住宅及二手房各月成交量（百套）武清区2019年商品住宅各月成交面积及成交均价武清区2019年商品房住宅各月成交数及成交面积均呈现年初上升，年中下降，下半年持续回暖，成交放大的形势。年中受政策调控影响观望情绪严重，导致成交量萎缩，至下半年，压制的需求释放，且调控并没有导致房价的下降，使购房刚性需求得以释放，也使成交量持续性的增加。武清区2019年商品房住宅各月成交均价（新房）并没有受到调控政策的影响，仍然处于稳步小幅上升的趋势当中。2019年的楼市仍处于一个上升通道中，虽然政策上在紧缩调控，但市场旺盛的需求和市民投资渠道的匮乏，导致房价和成交量仍在稳步上升。区域客户分析－客户属性武清城区原有居民，几代人在城市中定居工作生活发展；占武清区人口总数的17%；武清郊县乡镇的农村人口，是武清区的主流人口，占人口总数的76%；武清工业、商业、开发区内企业人口，以及部分往来于京津人员；非武清户籍人口、希望落户天津的省外人口；区域客户分析－客户属性主流购买人群，最大的刚性需求核心客户群；需求以第一套房产自住为主，二、三套房产改善、投资为辅；在城市扩张中追求安全感、归属感和优越感；新婚一族，以27～35岁年轻人为主，刚步入社会，或由家庭资助部分款项，工作于武清城区企事业单位；知本高层，以35～50岁政府官员及企事业单位高管人员为主，改善住房及部分投资，地缘情节较浓；民营业主，以35～50岁私营民营业主为主，或往来于各地，改善住房或投资，彰显身份，突出地位。区域客户分析－客户属性城市化扩张中或主动或被动加入城市的购