商业租赁纠纷案件大数据报告

专注于不动产、工程建设和投融资法律服务领域北京、上海及深圳近五年商业租赁纠纷案件裁判研究报告主讲人：贺倩明上海市建纬深圳律师事务所主任第一部分纠纷类型特点第部分裁判数据统第部分数据分析研究第四部分总体预防建议第一部分纠纷类型和特点第部分裁判数据统第部分数据分析研究第四部分总体预防建议1CHAPTER纠纷的类型一出租人权利瑕疵纠纷合同效力纠纷三租赁房屋存在权利负纠纷四房屋交付符合约定纠纷五未按约定用途使用租赁房屋纠纷租期纠纷七租金纠纷房屋修缮任纠纷九转租纠纷十承租人经营任纠纷十一承租人同业竞纠纷十优先购买权纠纷十三优先承租权纠纷十四解除合同纠纷十五免租期纠纷十装修损失纠纷十七保证金纠纷十房屋返还纠纷1CHAPTER纠纷的特点1•当地经济发展水和消费能力影响较大2•电商对实体店营业额的，致拖欠租金和解约纠纷猛增3•运营能力和物业管理水成商业地产的心竞力，体验类业态管理难度大4•网络媒体曝率徒增，公监督渠道多5•强调运营方的公安全责任及消费者权益保6•外资及国际品牌的涌入，知识产权保意识强第一部分纠纷类型和特点第部分裁判数据统第部分数据分析研究第四部分总体预防建议2CHAPTER深2011-2015半度终判数量53.17%18.72%28.11%海深圳713个251个377个共1341个2CHAPTER议焦点分第一部分纠纷类型和特点第部分裁判数据统第部分数据分析研究第四部分总体预防建议3CHAPTER诉讼体0200400600800自然人VS自然人自然人VS法人法人VS法人32.14%51.98%15.88%3CHAPTER合同效力纠纷84%16%合同有效合同无效3CHAPTER合同无效的原因租方未得建设工程规划许可证租赁期限超临时建筑使用期限未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑转租期限超过剩余租期租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20租方违反规划用途租合同签时商铺未得消防安全验收手续按发生频率排序机率小3CHAPTER裁判观点认定合同无效的法律后果1•租方应返还租金租赁保证金水电押金管理费广费进场费2•租方按照实际占用物业的时间支付屋占有使用费物业管理费4•合同中的违约责任条款无效，不适用5•租方装修费用合同无效的过错方担6•租方应返还屋7•因租方过错致合同无效的，租方赔偿租方另行替代屋周转期间损失8•预期利益损失不支持3CHAPTER合同无效后屋占有使用费的算标准参照合同约定的租金标准根据府指导或市场结合市场格及相邻房屋的租金格酌情认定普遍趋势部法院部法院3CHAPTER屋未经消防验收引起的纠纷对合同效力的影响裁判观点演路消防法规定必须经过公安消防机构验收的屋，非经消防验收合格的，屋租赁合同无效租赁屋用于开设经营宾馆饭店商场等公聚集场的，向当地公安消防机构申消防安全检查的义人该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定屋租赁合同效力的必要条件法律依据最高人民法院2003关于未经消防验收合格而立的屋租赁合同如何认定效力的函复屋未经消防验收，致租赁屋无法使用的，合同有效，租人有权方解除合同法律依据最高人民法院2009关于理城镇屋租赁合同纠纷案件体应用法律若问题的解释3CHAPTER屋未经消防验收引起的纠纷关于责任担的裁判观点责任分担原则租方明知屋未经消防验收租的，负要责任租方未查消防是否验收，负次要责任体裁判观点-租方张租方未供消防验收证明致无法办理营业执照，但不能证明缺少消防验收证明是未能办理营业执照的要原因的，对诉求不支持-租方交付的物业本身经消防验收合格，租方次装修未经消防验收而投入使用的，租方不担责任3CHAPTER屋未经消防验收引起的纠纷裁判启示在租赁意向书或租赁合同中明确约定租赁屋未经消防验收，避免租方以不知情方解除租赁合同同时约定因租赁屋未经消防验收致的不利后果，包括但不限于租方无法办理营业执照等，租方自行担3CHAPTER租赁屋存在抵押引起的纠纷类型裁判观点先出租，后抵押原租赁关系影响承租方享知情权及优先购买权先抵押，后出租租赁关系得对抗已登记的抵押权抵押权实现时承租方享优先购买权出租方在立合同时隐瞒租赁房屋存在抵押的实的，承租方权要求解除合同，出租方承违约任，赔偿承租方遭的损失出租方在立合同时明确告知承租方租赁房屋存在抵押的，因合同无法继续履行导的损失由承租方自行承3CHAPTER租赁屋存在抵押引起的纠纷裁判启示若租赁房屋存在抵押的，应明确告知承租方将已经出租的房屋设置抵押的，应书面通知承租方，保障承租方行使优先购买权3CHAPTER租面积纠纷租方按照相关部门的测绘告显示的屋建筑面积算租面积的，租方不得以自行测量的面积抗辩因租方原因致使合同约定的部分租面积不能使用的，租方就该部分面积无需支付租金合同约定租面积小于租方实际使用面积，租方以租方实际使用面积张租金的，法院认，租方有责任实清楚屋的面积，未实清楚屋面积的责任应自行担，租方只需支付合同约定面积的租金裁判观点集合3CHAPTER租面积纠纷租方对租面积议，但并未申请对面积进行测量，也没有证据证明屋存在面积差的，对张不支持合同约定租面积以有关部门的实际测量面积依据，租方面积测量存在误差，误差范围未超合理范围的，仍按有关部门测量面积作租面积3CHAPTER租面积纠纷用规范的租面积如建筑面积套内建筑面积和使用面积在租赁合同中先明确对租面积议的解除程序，如委托XXX房地产测痪机构对租赁房屋重新测量，双方均接该等最终测痪结果同时约定对面积误差的承范围，如最终测痪结果同合同约定的租面积误差比在%之内的，双方同意按合同约定的面积数据准若误差比超过%的，则双方同意最终测量的面积数据准规范面积如符合规划条无法办理产权证但在竣工验收后得保留的面积或室外场地租赁面积的处理方式-直接约定该部面积的租金金额，考虑面积数据-将该部面积作赠面积，算租金，同桯提高租面积的租金-双方自行测量并确定一个双方均认可的数据，用于租金算裁判启示3CHAPTER购买权纠纷屋买合同有效租人的购买权法律特别规定的有期权性质的民权益，租方侵犯购买权的属于侵权行，赔偿范围包括实际损失和预期利益损失次租人有购买权，但范围不得超过租人购买权的范围裁判观点集合3CHAPTER购买权纠纷如果租赁屋在物理可以划分独立的屋元，分开售不会对租方的利益造成重大影响的，应当允许租方对租部分行使购买权如果租赁屋不可分割或虽可分割但分开售会对租方造成重大影响的，不允许租方对租部分行使购买权，但是租整栋屋50%以面积的租方，据公原则，有购买权部分租整体转让情况，对购买权的认定3CHAPTER购买权纠纷不支持租人张购买权的情形出租方互易/赠/继承等形式处置租赁房屋，而非买租赁房屋共，共人行使优先购买权的出租方履行通知义后，承租方未在15日内明确表示购买的承租方虽表示购买，但出租方疑履约能力，承租方未能提供合理证明证实购买能力的承租方配合出售房屋且能证明曾向出租方提出购买请求的善意第三方合理格让且权属已转移登记的3CHAPTER购买权纠纷裁判启示1.约定放购买权-得承租方的书面承诺-需要明确优先购买权之承诺的生效时间-明确该承诺可撤销-要求承租方保证在签的转租合同中次承租人优先购买权，桮作同意转租的条2.合理期限内通知租方-合理期限提前3个3CHAPTER租权纠纷类型裁判观点张优先承租权的条合同明确约定承租方优先承租权证明出租方继续出租证明系同等条下须在合同到期前的合理期限内向出租方申请续约支持的情形承租方方违约使合同解除的合同无效的在合同期满后要求续约的出租方在合同期满后并非将房屋继续出租的3CHAPTER合同解除纠纷3CHAPTER租方张解除合同的原因3CHAPTER租方解除合同的同时张没收租赁保证金租方张案件数量法院态度裁判观点没收租赁保证金97个支持55个占56.7%出租方存在违约的，基于双方过错，支持没收全部租赁保证金出租方同时张违约金和没收租赁保证金的，法院认定违约金过高，将租赁保证金违约金进行抵扣合同未明确约定没收租赁保证金的情形，法院基于利益平衡的考虑，支持没收租赁保证金支持42个占43.3%3CHAPTER租方解除合同的同时张收免租期租金租方张案件数量法院态度裁判观点收免租期租金64个全部支持合同中明确约定的，法院会支持，约定的方式包括明确约定若合同未完全履行，则免租期优惠用明确约定按照实际租赁期约定租赁期的比例确定享免租期的时间明确约定租赁期满后算免租期合同中未明确约定的，法院会平或预期利益由，判决承租方全部或部赔偿免租期租金3CHAPTER租方张解除合同的原因3CHAPTER租方解除合同的同时张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失租方张案件数量法院态度裁判观点赔偿装修费用124个支持107个占86.29%因出租方违约导合同解除的，且承租方的装饰装修系经出租方同意的，出租方应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失因出租方违约导合同解除的，但承租方的装饰装修未经出租方同意，出租方承赔偿任合同解除双方均存在过错的，剩余租赁期内装饰装修残值损失根据平原则由双方装饰装修残值损失的认定，必须要由工程造资的机构进行评估，并且需要双方当人进行证支持17个占13.71%3CHAPTER租方解除合同的同时张赔偿预期利益损失租方张案件数量法院态度裁判观点赔偿预期利益损失28个支持1个占3.57%预期利益等同于营业额，是指桭常履约租约期满时可获得的营业额扣除必要成本和应交的税费后的纯利润预期利益是否得存在确定性，应视直接经济损失，也并非必然发生的直接损失承租方没桭常营业且试营业期间长，且对合同解除负任的，支持租赁格合同期内盈利和亏损到市场等多方面因素影响，无法确定体损失，支i持预期利益损失无合同依据支持27个占96.43%3CHAPTER合同解除纠纷裁判启示承租方方解除合同并撤离房屋后，即使出租方认承租方行使解除权依据充，也应当履行防桬损失扩大的义，将房屋另行出租，采措施免租赁房屋闲置出租方收到承租方解除合同的函后，应注意在三个内诉讼或仲裁方式提出议，免错过法律规定的议期限合同中应明确出租方行使解除权的条，包括行使条行使程序通知程序等，明确哪些违约行属于根本违约承租方的违约行足构成根本违约，但出租方希望提前解除合同的，应注意先履行催告义，发函解除，免滥用解除权3CHAPTER物业返还纠纷类型一案件数量法院对租方张屋占有使用费的态度不全部支持的理逾期返还64个全部支持57个占89.06%房屋存在因出租方原因影响桭常使用的情形，故法院酌情减少房屋占使用费合同约定承租方未交还房屋而应承双倍于租金标准的占用费，若双方已经发生议并进入诉讼程序的，别于承租方无故占用房屋的情形，法院认按约定的租金标准算房屋占使用费较合理双方对于逾期返还物业均过错导房屋空置的，法院可酌定参照租金标准确定摊房屋空置损失出租方未对承租方继续使用房屋提出议，原租赁合同继续效，视定期租赁部支持7个占10.94%3CHAPTER物业返还纠纷类型案件数量法院对租方张按约定标准返还物业的态度不全部支持的理返还符合约定标准155个全部支持131个占84.52%若承租方擅自装的部属于无法除的固定装修的，法院基于利益平衡的考虑，支持出租方未提供相关图纸依据合同未明确约定物业返还的条和标准部支持24个占15.48%3CHAPTER物业返还纠纷租方返还物业不符合合同约定，租方行使自助行的风险示1.租方逾期返还，租方自行采救济措施如停电停水自行腾等-合同中没明确约定出租方可采停水停电等强制撤场措施，出租方自行采强制措施的痫承租方造成损失-承租方逾期返还房屋，出租方行使自力救济措施超过必要限度的-出租方自行腾空房屋时未进行证，未对遗留物品进行清点封存的-出租方丢或者未妥善保管承租方物品2.租方返还物业不符合合同约定条件，租方自行恢复原状的-合同中未明确约定出租方自行恢复原状的费用由承租方承或者租赁保证金中扣除的-出租方尚未完成自行恢复，即向承租方张恢复原状的费用-出租方承租方对恢复原状的费用无法达成一，出租方能证明该费用合理性的-出租方自行恢复原状