中国房地产发展路程及法律法规培训报告

房地产市场政策与法规09-Aug-2013目录何为房地产市场房地产市场的发展历程房地产市场法规房地产市场调控政策房地产市场何为房地产市场房地产市场：一级市场、二级市场、三级市场的统称；1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。目录何为房地产市场房地产市场的发展历程房地产市场法规房地产市场调控政策历年发展房地产市场的发展历程1949年前1949年前，土地私有制，个人和政府都可以拥有土地。1949年后50年代60年代1949年后，土地改革，通过合作化运动，变成集体所有，城市土地名义上全部收为国有。50年代~60年代，基本上奠定了我国土地所有制及公有制的基础，从1958年开始，房地产收回国家，中国房地产从此消失，土地从此公有制，主要以全民所有制（国有）：由国务院行使所有权和农村集体所有制：由村级组织行使所有权。1980年1988年4月后1980年4月邓小平提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想，从此拉开了住房制度改革的序幕。1988年4月新中国土地拍卖“第一槌”1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，当月新中国土地拍卖“第一槌”在深圳落槌，住房制度改革正式启动。土地取得方式的历史演变房地产发展历年演变房地产市场的发展历程1991199720022013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第二阶段1992-1997探索阶段第三阶段1998-2002发展阶段第三阶段2003-至今调整阶段1978从苏联气息到集体分房、筒子楼，至90年代初期出现小区再到如今商品住宅时代，地产述说着几代人的辛酸。第一阶段房地产市场的发展历程1991199720022013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第二阶段1991-1999探索阶段第三阶段1999-2007发展阶段第三阶段2007-2013第一阶段房地产市场的发展历程新中国成立战争摧残一穷二白19791980198619881958从新中国成立，通过合作化运动，变成集体所有，城市土地名义上全部收为国有；从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失；国家重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1991第一阶段房地产市场的发展历程197919801986198819581991契机1979年开始经济体制改革;1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，中国拉开了住房制度改革的序幕。改革开放地产进入了一个新时代第一阶段房地产市场的发展历程197919801986198819581991住房制度改革正式启动1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会;1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1988年4月，新中国土地拍卖“第一槌”在深圳落槌。第一阶段房地产市场的发展历程1979198019861988195819911989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至；1990年上海市房改方案出台，住房公积金制度开始建立；1991年国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，中国房地产萌芽于在南方，并开始向全国逐步渗透。供求关系不合理虚假繁荣第二阶段房地产市场的发展历程1991199720022013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第二阶段1992-1997探索阶段第三阶段1999-2007发展阶段第三阶段2007-2013调整阶段1978第二阶段房地产市场的发展历程1992年6月12日，北京市政府公布《北京市住房制度改革实施方案》（公积金、公有房出售、集资建房等）；1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来，掀起了房地产开发的高潮，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。1993199419951991炒作期繁荣平稳期19961997平稳南巡讲话市场回暖第一阶段房地产市场的发展历程1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业务。1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。1992年恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易。1993199419951991炒作期繁荣平稳期19961997平稳市场初现平稳发展第三阶段房地产市场的发展历程1991199720022013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第二阶段1992-1997探索阶段第三阶段1998-2002发展阶段1978第三阶段房地产市场的发展历程1999200020011998调整期萧条活跃期20022003回暖1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”，即将单位直接分房改为货币化分房。真正的房地产市场诞生；1998年爆发金融危机，市场遭到冲击；1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。此份文件发布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。市场诞生面临危机第三阶段房地产市场的发展历程1999200020011998调整期萧条活跃期20022003回暖2000年，宏观经济稳定发展，房地产泡沫已得到控制，市场明显转暖；2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司；2002年年内，万科在全国销售住宅1.1万多套，按住宅销售面积来算，万科已经成为全世界第一的开发商。经济稳定市场回暖第四阶段房地产市场的发展历程1991199720022013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第二阶段1992-1997探索阶段第三阶段1998-2002第三阶段2003-至今调整阶段1978第四阶段房地产市场的发展历程2004年3月30日，国有土地使用权以公开的标拍卖挂牌出让方式进行；2004年10月央行10年来首次宣布上调存贷款利率；2005年3月国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》即“国八条”；2006年5月国六条出台（调整供应结构，规范市场，保障性住房提供）同期出台90/70政策；2004200520062003201020122007200820092012地王首现政策出台第四阶段房地产市场的发展历程2007年8月国发〔2007〕24号回归保障（廉租房、经济使用房）；2007年，疯狂地暴涨，上市筹资，北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米，上海汤臣天价11万/平米；2004200520062003201020122007200820092012地王频现价格疯涨第四阶段房地产市场的发展历程2008年7月,国土部表示：小产权房不给宅基地证；2008年10月,系列新政支持房地产（利率、首付比例、税费等）2009年12月《进一步加强土地出让收支管理的通知》；2010年出台“国十条”~2013年“国五条”，中国房地产宏观调控政策不断，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，将步入新的发展阶段。2004200520062003201020122007200820092012从“调控”到“再调控”目录何为房地产市场房地产市场的发展历程房地产市场法规房地产市场调控政策商品房现售的法律分析房地产市场法规1、商品房现售的法律条件：（1）企业开发资质等级证书和营业执照；（2）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（3）土地使用权证书或合法土地文件；（4）旧城改造项目的，拆迁安置已经落实的依据；（5）竣工验收证明；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已落实。商品房现售的法律分析房地产市场法规1、商品房销售的法律限制：不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。不得转让的房产：依法限制产权转移的权属不清的国有土地使用权被依法收回的经行政主管机关公告拆迁的房屋商品房现售的法律分析房地产市场法规商品房预售应当符合什么条件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件：建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；房地产法律法规房地产市场法规对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》。房地产法律法规房地产市场法规什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。目前南宁对个人销售或购买住房暂免征收印花税。房地产法律法规房地产市场法规开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。房地产市场法规291.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理《建设用地规划许可证》2.领取《国有土地使用证》1.领取《建设工程规划许可证》2.领取《建设工程施工许可证》1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取《商品房销售许可证》选址立项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程开发流程五证房地产市场法规一二三四五建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售许可证目录何为房地产市场房地产市场的发展历程房地产市场法规房地产市场调控政策历次调控房地产市场调控政策2006200920122013第一阶段：1978-1991萌芽阶段第三阶段1998-200220052007200820112010首次将稳定房价提高到政治高度“国八条”开始着手整顿二手房市场“国六条”6次上调贷款利率利用金融政策调控放宽金融政策上半年利好，下半年收紧金融危机让调控政策180度大转弯四大银行存量房贷七折优惠细则出台“新国十一条”调控频率让人窒息“新国八条”货币政策与行政干预并存调控方向不变“新国五条”稳增长背景下，保护合理自住需求进一步施压投资性购房，鼓励自住购房2005年政策措施房地产市场调控政策首次将稳定房价提高到政治高度2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面；2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节；2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）；2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）；2005年5月17日—30日《关于加强房地产税收管理的通知》，未满2年出售全额征税；2005年9月银监会212号文件收紧房产信托