中税协扬州房地产业务培训资料3房地产相关法律[1]

中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19房地产、建安业涉税相关法律袁森庚中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19引言众所周知，房地产、建安业的税务处理是十分复杂的业务。房地产、建安业开发产品周期长，涉及资金额大，业务运作复杂，相应的会计、税务处理也因此错综复杂，而涉及的相关法律也繁多。但其业务基本是法律框架内运作的，因此，对房地产、建安业开相关法律制度的学习，将有助于对该行业税务业务的理解、把握和研判。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19教学目标通过对房地产、建安业开相关法律制度的分析、研讨与交流，能够了解该行业的业务流程，从相关法律的角度进一步理解、把握和研判该行业税收政策及其会计处理方法，为该行业的税务处理工作提供法律背景和支撑。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院土地使用权的会计处理•企业会计准则——无形资产：•第三条无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。•企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19主要教学内容•房地产、建安业基本工作流程•土地法律制度•城市规划法律制度•建筑业法律制度•房产交易法律制度•合同法律制度中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19一、房地产、建安业基本工作流程买地施工准备建筑施工产品销售售后服务中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19二、土地法律制度1.我国土地所有制：社会主义公有制•全民所有制土地（国有土地）房地产开发•劳动群众集体所有制土地征收房地产开发中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19二、土地法律制度2.土地登记制度：国家依法实行土地登记发证制度。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19二、土地法律制度3.土地查询制度：•县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料的公开查询工作。•具体见《土地登记资料公开查询办法》4.土地用途管制与土地利用规划制度中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19二、土地法律制度5.国有土地使用权有偿出让制度•国家依法实行国有土地有偿使用制度（划拨除外）。•土地使用权出让年限限制制度。•出让方式：招标拍卖挂牌、协议。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。6.土地闲置处置制度中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19二、土地法律制度7.拆迁补偿、安置制度•拆迁补偿协议的内容：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。•拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调，也可以二者组合。•注意的问题中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19注意的问题1.实行房屋产权调换的，可能被拆迁人要付给房产公司差价。2.拆迁费用包括：被拆迁的房屋补偿、搬迁补助费、临时安置补助费、停业、停产损失，拆迁管理费、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金等。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19三、城市规划法律制度1.施工前，开发企业需要办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。2.规划的具体内容：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（具体见《城市规划编制办法》）3.注意查询《建筑物分户实测成果表》。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19四、建筑业法律制度1.建筑工程依法实行招标发包制度。•开标由招标人主持，邀请所有投标人参加•招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。2.建筑工程竣工验收和竣工验收备案管理制度，尤其注意技术档案和施工管理资料和按合同约定支付工程款的情况。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19四、建筑业法律制度3.建筑工程依法实行质量保证金制度（5%）。4.建设工程价款结算制度•合同条款中对涉及工程价款结算约定事项。•工程进度款结算与支付的规定，包括工程进度款结算方式、工程量计算、工程进度款支付、工程竣工结算等内容。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19五、房产交易法律制度1.房产交易实行基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格定期确定与公布制度。2.国家房地产权属登记制度，但对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。注意初始登记的内容：房屋已竣工的证明与房屋测绘报告。而且建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。3.房地产转让的方式：买卖、赠与、以房地产作价入股、提供土地使用权合作、合资、收购、兼并或合并、以房地产抵债等形式。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19五、房产交易法律制度4.房地产转让合同的主要内容5.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。（《城市房地产转让管理规定》T14）6.城市地下空间开发利用管理规定。本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（《城市地下空间开发利用管理规定》T25、《物权法》T74）中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19五、房产交易法律制度7.禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。（《商品房销售管理办法》T42）8.房产交易实行商品房预售许可制度。申请预售许可，还应提供商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（《城市商品房预售管理办法》T6、T7）中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19五、房产交易法律制度9.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（《物业管理条例》T42）10.建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19六、合同法律制度1.合同成立的要件双方当事人经过协商，就合同内容意思表示一致，合同就成立。具体要件为：（1）有两个以上的相互独立的订约当事人。（2）订约各方意思一致。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/192.合同成立的时间（1）书面合同，以最后签字或者盖章的时间为合同成立时间。（2）当事人要求在合同成立之前签订确认书的，签订确认书的时间为合同成立时间。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/193.合同成立的地点（1）承诺生效的地点为合同成立的地点。（2）当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。双方当事人签字或者盖章的地点不为同一地的，以最后签字或者盖章的时间为合同成立时间。（3）采用数据电文形式订立合同的，当事人有约定合同成立地点的，以其约定；没有约定的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/194.合同的条款（1）当事人的名称或者姓名和住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/195.审查合同注意事项当事人、标的、报酬为合同的必须条款，否则合同不成立；其他条款为一般条款，没有约定或者约定不明的，可以由当事人协商补充。协商不成的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《合同法》62条处理。中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/196.违约金比例的规定7.违约金与定金的偿付中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2009年8月15日，某市地税稽查局对新华房地产公司2008年度涉税情况进行检查。发现该公司在2008年所得税账务处理时，有一笔扣除为：定金支出20万元，违约金支出20万元。稽查人员查到相关合同，原来该公司与张某于2008年6月签订了一份商品房销售合同，合同约定：合同金额为100万元，张某支付了定金20万元。同时规定，如果一方违约，偿付违约金20万元。由于新华房地产公司无法履行合同，承担了违约责任。但稽查人员认定该公司多列支出20万元，认定其具有偷税行为。•问：稽查人员是如何发现？（T116）中共国家税务总局党校国家税务总局扬州税务进修学院2019/8/19累了吧，下次见！谢谢合作！