【2019深度研究】豪宅价值体系梳理及案例分享

豪宅价值体系梳理及案例分享1豪宅发展状况1目录CONTENTS豪宅价值体系梳理2豪宅案例分享3大外豪富人区私享产品核心特征1.“大”；2.“低密度”3.资源依附1.金砖堆砌；2.符号营造；3.空间改变，空中别墅1.“体验点”打造2.立足于“产品氛围”、“服务”；1.注重私密性；2.注重享受性；3.注重专属化；产品价值诉求点大面子身份、体验、品质卓越、专属、创新、艺术顶级形象特征“别墅”物业类型为顶级形象；镶金带银，强调富贵符号；强调生活方式低调的奢华收藏品立足于产品硬件立足于产品软件立足于产品软硬相结合营销特征张扬外显，宣传产品的用材和资源的占有宣扬某种高尚的生活带来的身份低调奢华，强调圈内影响市场价格1.市场比较法定价2.价格与普通住宅价格比约为1.3：11.前期市场比较法定价，后期稀缺性自我定价；2.价格比1.3：1跳至2-4：11.稀缺性自我定价；2.价格比2-4：1深圳代表项目银湖别墅群：金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄、田园居香蜜湖1号、中信红树湾、波托菲诺深圳湾1号、华润悦府、天元万科十七英里初级阶段高级阶段成熟阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段豪宅发展史：经历三大阶段①银湖别墅群②世贸滨江③汤臣壹品④香蜜湖一号⑤中信红树湾⑥红树西岸⑦波托菲诺⑧华润悦府⑨深圳湾一号精神理念层级硬件保障水平高低高市场平均价值曲线豪宅价值曲线123546789备注：随着硬件保障水平的提高，硬件档次提高，在理念的统领下，物质保障整体系统性增强随着精神理念层级的提高，从简单的资源占有和炫富，到表达成熟富豪生活阶段初级发展阶段高级发展阶段成熟发展阶段特征产品缺乏系统性保障，多为简单堆砌，对资源的利用意识停留在拥有理念制胜，硬件有一定水准，但系统化程度不强，差异不大市场成熟阶段，理念成熟，在具备强势资源条件下，软硬件保障全面系统要点重点发挥产品优势，做出豪华和高档的感觉精神层面多数仅贴上身份和财富的简单标签依托资源，重点挖掘精神理念层面的高度具备一定条件的硬件档次保障，局部放大具有成熟富人生活理念具备成熟完备的硬件支撑体系，关键点放大将豪宅价值演绎到极致豪宅发展现状：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合什么是豪宅？有没有具体标准？豪宅发展状况1目录CONTENTS豪宅价值体系梳理2豪宅案例分享3豪宅项目价值体系模型说明（1）模型构建原理项目从拿地、建设、销售，实现从“面粉”到“面包”的演变，完成土地增值及价值兑现过程，最终实现市场验证的产品价值。我们认为：产品价值＝先天禀赋X后天雕琢X文化塑造以上，三个维度相辅相成，通常我们将三个维度进行分等级划分，用以豪宅价值梳理顶级豪宅价值体系模型产品价值精装修会所公共空间规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新标准线优秀线卓越线布局与主题私密性用材与工艺装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套附加价值营销中心装修品质话题性大师设计后天雕琢先天禀赋文化塑造豪宅发展状况1目录CONTENTS豪宅价值体系梳理2豪宅案例分享3深圳中心天元深圳湾悦府深圳湾1号上海汤臣一品北京万柳书院广州乔鑫汇悦台深圳中心·天元价值体系产品价值精装修会所公共空间规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新标准线优秀线卓越线布局与主题私密性用材与工艺装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套附加价值营销中心装修品质话题性大师设计深圳中心·天元深圳中心·天元价值体系1.区位：傲锯城市中心地段，瞩目都会绝对中心位于深圳中心区正中心位置，集城市行政、金融、医疗、商务、资讯交流、交通枢纽、企业总部、及文化艺术配套，绝版珍惜地段价值无可超越！深圳中心·天元价值体系2.综合体全配套：140万国际综合街区，打造五分钟都会生活圈深圳中心开放式街区的综合体设计，通过内部立体及丰富高端业态，创造“5分钟都会生活圈”，让业主在5分钟行走时间半径内，享受深圳中心所带来的最顶级的商务、商业、文化、艺术、教育、休闲、娱乐等丰盛配套资源。深圳中心·天元价值体系3.商业规划：深圳最大商业时尚中心，南中国首创中央街区30万平米五大商业主题MALL，500多种国际知名品牌800米品牌森林大街，将成为比肩香榭丽舍大街的国际顶级品牌时尚发布地和城市旅游目的地。5#、6#地块都会娱乐•一城荟1#、2#地块领袖生活•深南荟4#地块都会时尚•VILLAGE800米品牌森林大街•ONEAVENUE负1、负2城市艺术•LINK3#地块尖端时尚•PLAZA深圳中心·天元价值体系4.高端商务配套：20万平米地标级双写字楼，全球顶级企业聚集地地标建筑：KPF担纲设计的380米写字楼与中心区平安IFC相互辉映；国际认证：该建筑已取得美国绿色LEED金级预认证；总部基地：超甲级办公场所、云端会所及超级物业，世界500强在内国内外最知名企业入驻，创造顶级商务人士办公及社交空间。中低区域的超甲级写字楼中高区域的1万平米的云端会所顶部区域16套超级物业每套600－800平米主要为企业会馆180米写字楼扼守城市大道和CBD东大门；SOM担纲设计，将中国传统园林中特有的窗棱格子元素融入当代建筑，形成外墙独特的设计风格。深圳中心·天元价值体系5.公共空间：第一时间同步世界文化与时尚的“都会剧场”文天祥纪念馆：项目修建约2500平米文天祥纪念馆，传承文氏后人缅怀先人的传统，记载城市厚重历史；设计艺术中心：约2000平米的设计艺术中心，未来将成为各种城市先锋艺术展览的重要场所；双语学校：中心区唯一的双语学校，未来将成为业主孩子享受精英教育的最优选择。深圳中心·天元价值体系6.大师团队：凝结100个世界顶尖团队智慧开深圳之先由SOM、CALLISON、KPF、L&O、SWA、MVA、WSP、LPA、HBA等36家国际一流团队联袂打造，共筑都会梦想。深圳中心·天元价值体系7.外立面：借鉴全球城市豪宅，打造现代城市封面楼梯采用框剪结构，选取黄金麻干挂石材，外墙为石材幕墙和隐框玻璃窗、提升推拉门、明框平开门，凹槽的窗为明框上悬窗，设备阳台为格栅，主阳台为不锈钢立柱超白玻璃栏板，阳台处根据不同位置有石材或铝板幕墙两种；石材幕墙最大宽幅约1m，隐框玻璃窗最大宽幅为2.4m，保证最大城市观景面。建筑立面采用平滑的设计手法，创造极具现代感、都市感的立面风格，石材和比例的利用，塑造了庄重感与品质感；深圳中心·天元价值体系8.园林设计：五星级空中私家园林，静享繁华闲适时光花园西北面人为抬高近3米（幸福里园林仅抬高1.5米），通过由近到远由低到高的地势变化，使园林景观在视觉上与远处的莲花山连成一片，形成广阔而层次分明的花园空间。除了山景外，整个花园东面围成的广阔无边际泳池区域，形成“背有靠山，前有活水”的极佳的围财风水特征。1.2万平米园林600平米无边际泳池、2000平米水系泳池从外到内包括更衣区、浅水区、深水区、座椅区、下沉休憩区等，造型上采用独特的曲线设计，如同太极形状，为方正的私家园林增加灵动美感，泳池中精致的贝壳树池、名贵的黑松植栽相互交映；9.园林细节：种植名贵成年树种，配以精致雕塑、风水奇石深圳中心·天元价值体系名贵黑松：百年老松造型造型矮曲独特，姿态雄壮，高2.5m，地径40cm，最长距离达5.5m，价值百万；鸡蛋花树池：全部使用22层规格不一的石材层层叠加而成，与吧台中名贵黑松植栽交映而趣；泳池吧台：造型独特，全由工人手工雕琢、磨平，最后整块拼接而成，从吊装到拼接，施工工艺难度大、稍有不慎整座石块便需重新雕琢；雕塑-燕归巢路牙石风水石10.精装修：云集国际顶尖品牌深圳中心·天元价值体系软体浴缸（卡力仕)五金（当代）全部采用国际顶尖奢侈品牌产品或国际一线品牌顶级产品，厨房橱柜及厨电，更全套配置顶级品牌产品，不参杂其他档次产品，打造深圳豪宅市场精装标杆。11.物业服务：五星级酒店尊享，三大礼宾级定制式服务深圳中心·天元价值体系业主私家会所服务体系2000平住宅私家会所，以客户需求为导向，提供细致的全时私人物管，由功能区、服务区和24小时高端生活服务中心构成；商业VIP服务体系基于深圳中心30万屏幕都会商业之上的商业服务体系，为天元提供白金会员服务，第一时间更新时尚资讯，提供新品发布特邀、星级酒店订餐等高端私属服务；CEO俱乐部服务体系350m写字楼顶层，匹配1万平中国最高端CEO俱乐部，云集商业领域与行业精英，享受会员俱乐部的全球会所联盟。12.接待服务：金地物业最高标准团队提供五星级服务深圳中心·天元价值体系从体验中心门岗开始，到客服、管家微笑开始，以最直观的方式让客户感受天元物业服务的尊贵、温暖、贴心和细致服务。13.营销中心：HBA打造，中式风格设计，多处采用中国传统元素深圳中心·天元价值体系边中灯可升降，寓意龙吐珠透光石材，借鉴玉玺的元素运用故宫大门门钉的元素，制作出岗厦的效果图5月1日6月30日7月7日100万冻结升级自动解筹5月17日开放T3T4重新验资10月开盘12月客户梳理1月开盘2015年1月再次延迟2012年12月2014年3月14日体验中心开放2013年4月组建团队天元馆开放验资500万10月村民问题未谈妥2015年3月开放T5T62015年6月100万缴纳升级7月10日开盘2015年2月突然改售T5T614.价值实现：开盘节点多次推迟，开盘仍刷新深圳豪宅销售套数记录深圳中心·天元价值体系2015年7月10日首批顺利开盘，实现认购170套，单价89000元/㎡，认购金额25亿元！2015年12月3日实现认购286套！单价90000元/㎡！认购金额39亿元！豪宅发展状况1目录CONTENTS豪宅价值体系梳理2豪宅案例分享3深圳中心天元深圳湾悦府深圳湾1号上海汤臣一品北京万柳书院广州乔鑫汇悦台华润深圳湾悦府华润深圳湾悦府价值体系产品价值精装修会所公共空间规划户型材料工艺新技术设备立面梯户比空间尺度功能创新标准线优秀线卓越线布局与主题私密性用材与工艺装修品质装修用材首层大堂标准层电梯间车库经营模式会所规模车库大堂架空层安防智能化家居智能化地段价值营销价值城市配套景观价值区域配套区域发展区域定位区域交通服务圈层品牌物业服务销售服务营销策略项目影响力销售速度销售价格管理模式服务内容毛坯其它服务配套价值商业配套学校配套医疗配套人文配套人文景观自然景观城市景观园林面积主题与特色其它配套附加价值营销中心装修品质话题性大师设计华润深湾价值体系1.区域：最具价值复合型区域，起点高、景观好，配套全国际金融湾区规划：后海金融总部基地:目前腾讯、百度华南、阿里巴巴云计算总部、中国航天、中海油等世界500强总部已落户于此。超级总部基地双重规划:深圳湾超级总部基地以“深圳湾云城市”核心理念开发，将建多座400米以上超级综合体。高新园科技总部基地每平方公里产值超200亿，为深圳贡献17%的工业产值，未来全球最前沿科技都将在这里诞生。极致复合景观：国际湾区一线海景、15公里滨海长廊、曼哈顿之上的国际都会唯一滨海公园、璀璨深港双城夜景，一面奢享繁华，转身便是天堂。成熟国际化配套：立体国际化交通网络，深港无缝连接；文化、医疗、商业、酒店等高端生活配套一应俱全；国际湾区一线海景15公里滨海长廊曼哈顿之上的国际都会唯一滨海公园璀璨深港双城夜景华润深圳湾价值体系2.