《湖北省房产测绘技术规程》第8章

建筑面积计算规定讲义之一湖北省武汉市第2页建筑面积计算规定前言由于房屋建筑面积的测算规则是一个很敏感、并为人们普遍所关心的问题，尤其是权属建筑面积，它与房屋成交价格密切相关，涉及到千家万户产权人的切身利益，是大家关注的焦点和热点，也容易引发矛盾和纠纷。因此我们在编写湖北省规程时，都比较谨慎，尽可能做到有章可循。本章的编写主要以国标《房产测量规范》为依据，以《武汉市房产测绘实施细则》为蓝本，同时参考了全国有关兄弟城市的做法以及全省系统内搜集到的方方面面意见，经过多次认真讨论，广泛征求多方面专家意见，最终形成本规定。第3页建筑面积计算规定前言本章分为三部分，共有十六大条，七十二个条款，主要采取列举法进行逐一说明，列举法的优点是条款比较直观明了，操作性较强，缺点是无法穷尽，随着时代的不断进步，建筑业的蓬勃发展，各种建筑形式、建筑风格不断推陈出新，这就要求我们房产测绘人员一是要熟练掌握规程的各个条款，融会贯通，灵活运用；二是主管部门在适当的时候组织规程的修订。第一部分明确房屋建筑面积计算的单位；第二部分介绍房屋建筑面积计算的一般规定，包含计算全部建筑面积范围、计算一半建筑面积范围、不计算建筑面积范围，共36个条款；第三部分介绍房屋建筑面积计算细则，共36个条款，主要是对一般规定的条款进一步细化，便于大家在具体工作中好操作。第4页建筑面积计算规定房屋建筑面积计算一般规定房屋建筑面积计算的单位建筑面积计算细则目录页房屋建筑面积计算一般规定建筑面积计算细则第5页建筑面积计算规定一、房屋建筑面积计算的单位房屋建筑面积计算的单位为幢。明确了房屋建筑面积（总建筑面积和分户建筑面积）应以幢为单位进行计算。第6页建筑面积计算规定房屋建筑面积计算一般规定房屋建筑面积计算的单位建筑面积计算细则目录页建筑面积计算细则房屋建筑面积计算的单位第7页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围2.1计算全部建筑面积的情形如下永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积；A单层房屋只要层高在2.20米及其以上的，无论比2.20米高出多少均按一层计算建筑面积，低于2.20米的均不能计算建筑面积。第8页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等，其层高在2.20m及其以上部位计算建筑面积；B房屋内的夹层、插层、技术层通常指建筑在房屋内的局部层次，有时也称附层，这些层不计算自然层，有的建在一个自然层内，有的是介于两个自然层之间，从结构上讲，这些房屋层有的是结构层，是房屋整体结构的一部份，有的是技术层，是加插进去的，不管是上述哪种情况，只要其层高不低于2.20米有实际使用功能都可以计算建筑面积。供这些附层直接使用的楼梯、电梯，层高在2.20米及其以上的都应计算建筑面积，为自然层服务的主楼梯间、电梯间穿过附层且对附层直接开门的，视同附层直接使用的楼梯间、电梯间，应计算建筑面积。结构转换层是房屋上下建筑结构不同或者使用功能不同，而方便用来改变建筑结构或者配套设施（水、电、暖）的层次，层高在2.20米及其以上的都应计算建筑面积。第9页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m及其以上的，按其水平投影面积计算；C这里讲的通道系指房屋的内部水平通道。房屋内的门厅、大厅由于其功能的需要，层高一般都建的比较高，只要不低于2.20米,无论多高均按一层计算面积。回廊系指沿门厅、大厅的周边设有的楼层式走道，临门厅、大厅一侧通常以栏杆作围护物，有的也有柱，无论是否有柱，只要层高不低于2.20米均应计算全面积，通往回廊的室内楼梯，无论梯位的投影是否在回廊的投影范围内，只要是回廊直接使用的，均应跟回廊一起计算建筑面积。第10页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围第11页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积；D楼梯是房屋各层间上下步行的垂直通道，电梯是房屋各层间上下的电动垂直通道，提物井是房屋各层间垂直升降物品的通道井，垃圾道是房屋各层倾倒垃圾的通道井，管道井是房屋各层的各种管道（上下水管、暖气管、电缆、通信线等）上下集中通过的井道，这些井道有的并不构成明显的层，但又都占用了各层的建筑面积，因此应视同它们是房屋自然层的一部分，应按自然层计算建筑面积。第12页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围房屋屋面上属永久性建筑，层高在2.20m及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶，层高在2.20m及以上的部位，按其外围水平投影面积计算；E房屋天面一般指房屋顶面上，四周有维护结构，可供人们活动的平台，楼梯间是突出屋顶面供人们进行屋面检修或安全出口的步行通道的建筑物，水箱间是突出屋顶面用来安放储水设备的建筑物，电梯机房是突出屋顶面用来安放电梯控制设备或供电梯检修的建筑物，这几种建筑物层高在2.20米及其以上的都应计算建筑面积。斜面结构屋顶下方，有垂直通道到达且能供人们居住或存放物品，层高在2.20米以上的应计算建筑面积。第13页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围挑楼、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；F封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。挑楼是楼房向外悬挑的部分楼层，是房屋的主体结构。阳台是供人们休憩及晾晒衣物的房屋附属设施，是室内与室外的过渡空间。封闭是指阳台已被玻璃等建筑材料围闭，判断是否为封闭应以设计图和规划审批为准。第14页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；G室外楼梯是建在房屋主体结构以外，供人们上下各层的步行通道。室外楼梯的上盖是指最上层的顶盖，室外楼梯的层数应与到达的层数相同，计算楼梯的层数时，平台层可视为一层。单跑楼梯应分段投影计算。第15页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和双排柱的连廊，均按其柱的外围水平投影面积计算；H有柱走廊是人们出入和通行的水平通道，顶盖和柱应与房屋主体结构相连，柱应为承重的结构柱。两房屋间有上盖和柱的走廊是指连接两栋房屋底层的有柱走廊，一般应按柱的外围水平投影计算建筑面积，当柱的水平投影突出顶盖的水平投影以外时，则应按顶盖的水平投影计算建筑面积。第16页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算；I架空通廊是指建在两栋房屋之间供人们通行的空中水平通道。封闭是指已用玻璃、砖石等建筑材料围闭，已类似房屋。第17页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。连接多栋房屋的地下室及独立的地下车库、地下广场、商场等地下房屋，层高在2.20m及其以上的，计算建筑面积；J地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。采光井是指地下室墙体外用于地下室采光和通风的地下空间，防潮层是指为防止地下水渗透而做的隔离层，保护墙是地下建筑抵抗周边压力的保护层，它的厚度随掩埋深度的增加而增厚，这些增厚的部分都不应计算建筑面积，故地下室、半地下室的面积计算应以地面上的墙体为准。地下室、半地下室设在室外有顶盖的出入口，层高在2.20米及其以上的计算建筑面积,出入口是坡道时，应以垂直于坡道和顶盖的方向确定其层高。地下室、半地下室出入口设在室内并且是坡道时，坡道下方的地下室部分已利用的按正常情况计算，坡道下方未被利用的仍应是2.20米以上的部分计算建筑面积。为了提高土地的效能，充分利用地下空间，目前存在以下两种情况：一是地面上是独立的几栋房屋，地面以下是全部连通的地下房屋；二是在广场地面以下建有独立的地下房屋，它们有的用于停放车辆、商业服务，有的是平战两用等，这类地下房屋皆应计算建筑面积。第18页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算；K门廊、门斗是大门进出的主要通道，系指房屋门前有顶盖、有支柱或维护结构的通道，支撑顶盖为柱时称为门廊，该柱应为结构柱而非装饰柱；支撑顶盖为承重墙体时称为门斗，承重墙体有时是房屋主体结构承重墙，有时是单独的与顶盖相连的墙体；顶盖应与房屋主体相连，可以是独立的顶盖，也可以是上层挑廊、挑楼、阳台的底板。门廊、门斗均属于房屋的附属设施，它们主要起防雨、挡风、遮阳等作用。门廊一般应以柱的外围水平投影计算建筑面积，特殊情况可按梁的水平投影计算建筑面积，判断门斗是否计算面积应以门斗是否形成闭合图形为准。第19页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算；L这里的柱也应是承重的结构柱，应有规划的批准文件，要与临时性建筑区分清楚。房屋架空层层高在2.20m及其以上的部位,按柱或围护结构外围水平投影面积计算；M架空层分为整层架空和局部架空，层高在2.20米及其以上的部位是指除楼梯、电梯和门厅以外的部位。第20页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围与室内任意一边相通，并被利用的伸缩缝，计算建筑面积；N伸缩缝是由于房屋过长，为避免因温度变化引起房屋拱裂而设置分离建筑物的竖直缝，沉降缝是由于地基承载力差异较大或建成时间不同，为避免因沉降不均匀引起房屋拉裂而设置分离建筑物的竖直缝，它们统称为变形缝。变形缝能否计算建筑面积并不取决于它的宽度，主要调查它是否与室内相通，能否利用。与室内相通，具备房屋的一般条件，并能加以利用的则应计算建筑面积。第21页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围舞台灯光控制室,以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算；O舞台灯光控制室是指礼堂、影剧院等房屋内安放光、电等控制设备的房间，它应属于房屋的夹层，层高在2.20米及其以上的应按实际层数计算建筑面积。第22页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.1计算全部建筑面积的范围室内体育馆、剧院等场馆按实际层数计算建筑面积。看台下方空间加以利用的，高度在2.20m及其以上的部位，以围护结构外围水平投影面积按实际层数计算。P体育馆（剧院）等看台是供人们观赏体育比赛、文艺表演的座位，其下方建成多层房屋并可以利用的（目前多数体育馆都已利用），层高在2.20米及其以上的，应按实际层数计算建筑面积。第23页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.2计算一半建筑面积的范围2.2计算一半建筑面积的情形如下：与房屋相连有上盖无柱未封闭的走廊、檐廊、连廊、永久性架空通廊按其围护结构外围水平投影面积的一半计算；A檐廊是指顶盖由屋檐延伸而构成的底层走廊，这里的围护结构是指达到一定高度且未完全封闭的围护物（栏杆、砖石砌体等）。且与室内相通，则应以围护物的外围水平投影计算一半的建筑面积。第24页建筑面积计算规定二、房屋建筑面积计算一般规定2.2计算一半建筑面积的范围独立柱、单排柱的门廊、连廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算；B单排柱的车棚、货棚应具备相关批准建设的文件，且层高在2.20米及其以上，则应按其顶盖水平投影