城市规划管理与法规-第四章城市规划实施

第四章城乡规划的实施与管理主讲：彭蓬[e-mail]第一节城乡规划的实施一、城乡规划实施的目的与作用1、熟悉城乡规划实施的基本概念2、熟悉城乡规划实施目的与作用城乡规划的实施是指城乡规划经法定程序批准生效后，即具有了法律效力，在城乡规划区内的任何土地利用及各项建设活动，都必须符合城乡规划，满足城乡规划的要求，使生效的城乡规划得以实现。城乡规划实施目的与作用对城乡空间资源加以合理配置，使城乡经济、社会和建设活动能够高效、有序、持续地按照规划进行。使城乡发展与经济发展形成互动的良性循环；使城乡发展与社会发展适应，满足并平衡城乡人的需要与利益；使城乡功能不断优化及保持动态平衡。二、城乡规划实施的机制行政机制政府及其城乡规划行政主管部门依据宪法、法律、法规的授权，运用权威性的行政手段，采取命令、指示等行政方式来实施规划。有效条件法律对行政程序和权限有明确、完整的授权；行政管理的主体明确、结构完整公众服从管理有国家强制力的保障财政机制财政是关于利益分配与资源配置的行政。通过公共财政的预算拨款，直接投资重要设施；发行财政债券来筹集建设资金；通过税收杠杆来促进和限制某些投资和建设活动。法律机制通过法律、法规为城乡规划行政行为授权和提供实体性、程序性依据；司法程序——行政诉讼，维护公民利益；是行政行为的执行保障。社会机制公众参与城乡规划的制定，有了解情况、反映意见的正常渠道；社会团体在制定和监督城乡规划实施的有组织行为；新闻媒体对城乡规划制定和实施的报道和监督；政务公开，健全的信访、申述受理和复议机构及程序。经济机制经济机制指平等民事主体之间的民事关系，是以自愿等价交换为原则。有偿出让国有土地使用权政府借贷城乡基础设施使用费收取出让城乡基础设施的经营权三、城乡规划实施的监督检查1、概念城乡规划行政主管部门为了实施城乡规划管理的目标，依照城乡规划法律和法规批准的城乡规划和规划许可，对城乡的土地使用和各项建设活动实施城乡规划的情况，进行行政检查并查处违法用地和违法建设的行政执法工作。城乡规划实施的监督检查主要有三种行为：违法用地和违法审批----违法用地：建设单位和个人未取得城乡规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证，或者未按照建设用地规划许可证核准的用地范围和使用要求使用土地的属违法用地。----违法审批：建设单位和个人，而向土地管理部门申请用地且已批准的，属违法审批。应当向县级以上人民政府报告，由县级以上人民政府责令其收回土地。违法建设——无证建设：在未取得建设用地规划许可证和经批准的临时用地上进行的建设；未取得建设工程规划许可证的建设工程；未经批准的临时建设工程；——违证建设：违反建设工程规划许可证的规定或擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程；违反批准文件规定的临时建设工程；超过规定期限拒不拆除的临时建设工程；城乡规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目。2、城乡规划实施的行政检查特点行政检查是指城乡规划行政主管部门依法对建设单位或个人是否遵守城乡规划法律、规范或规划许可的事实，所作的强制性检查的具体行政行为。（1）它以行政机关的名义进行（2）是单向强制性行为（3）必须依法进行3、城乡规划的行政处罚（1）责令退回。是市政府对未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的相对人，责令其退回的处罚。（2）限期拆除。规划行政主管部门要求未取得建设工程规划许可证或者违反该政件规定进行建设并严重影响城乡规划的相对人，在一定期限内（不超过两个月）无条件地拆除全部或部分违法建筑物、构筑物和其它设施的处罚。（3）没收。规划行政主管部门对未取得建设工程规划许可证或者违反该政件规定进行建设影响恶劣的相对人，经确认已建成的建筑物、构筑物和其它设施还可以适当利用，决定无偿收取其使用权和所有权的处罚。（4）责令限期改正。规划行政主管部门认定相对人的违法建设活动虽然对城乡规划实施构成影响，但还可以采取改正措施进行补救的，通知相对人责令其在规定的期限内采取规定的改正措施的处罚。（5）罚款。规划行政主管部门对违法占用土地和进行建设的相对人进行的经济性惩罚。它是一种与其它行政处罚并用的处罚。北京市查处违法建设规定案例：违法建设（一）某单位建设7层办公楼，原规划审批建筑高度限制为30米，等竣工验收时，层数还是7层，但楼的高度整整超出5米。评析：当前，违法建设不仅指未经规划部门批准的工程，还包括那些在规划审批之外擅自“增高”“长胖”和“移位”的工程。将建筑擅自“增高”一般有两种手法：一种是加层，如审批的是18层，加到21层；另一种是把每层加高，如2.7米的层高加到3米。擅自“长胖”是改变批准的建设工程规划许可证内容，多占地，靠建筑变“胖”变“粗”来增加建筑面积。擅自“移位”是建筑不在原规划审批的地点上建设。这些建设均违背了建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的规划管理规定，都属于违法建设。案例：违法建设（二）以农业项目配套设施的名义，XXX林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准，没有办理征地和建设手续，投资建设家庭农场，建设地点是XX城乡郊区原来是一片庄稼地，家庭农场包括别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施，销售对象是城乡中高收入的居民，租赁期限为50年，租赁费用每套设施在80万元到100万元人民币，一次付清。一期别墅已经大部分售出，经调查核实，这一项目并不具备任何房地产手续。虽然该项目表面上不是房地产项目，搞所谓的出租，但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看，无疑属于非农建设，是变相搞房地产开发，是绕过有关审批手续、超越规划管理权限、擅自占用良田的违法建设。该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府对“XX家庭农场”勒令停工，限期拆除174栋违法别墅。评析：第二节城乡规划的管理一、城乡规划管理urbanplanningadministration城乡规划组织编制和审批，并依法对城乡土地的使用和各项建设活动的安排实施进行控制、引导和监督的行政管理活动。理解概念需把握的两个方面：城乡规划管理是城乡政府的一项行政职能正确把握城乡规划管理与城乡规划编制的关系二、城乡规划管理的执行系统城乡规划实施管理——建设项目选址规划管理——建设用地规划管理——建设工程规划管理（建筑工程、市政管线、市政交通工程）三、建设项目选址管理概念城乡规划行政主管部门根据城乡规划及其有关法律、法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城乡规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。1、建设项目使用土地的情况建设单位使用自有的土地，且建设不涉及土地使用规划性质的改变建设单位使用自有的土地，但建设涉及土地使用规划性质的改变建设单位除自有土地外，尚需扩大使用土地建设项目完全需要安排土地2、建设项目规划选址两种基本情况项目尚无确定的选址意向建设项目已有比较明确的建设地点3、建设选址规划管理的内容选择建设用地地址考虑下列因素：建设项目的基本情况建设项目与城乡规划布局的协调建设项目与城乡交通、通讯、能源、市政、防灾规划和用地现状条件的衔接与协调建设项目配套的生活设施与城乡居住区及公共服务设施的衔接与协调建设项目与城乡环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划、城乡历史风貌区保护规划等相衔接交通和市政设施选址的特殊要求珍惜土地资源、节约使用城乡土地综合有关部门管理部门对建设项目用地的意见和要求。核定土地使用性质——原则上按照批准的详细规划控制土地使用性质核定容积率核定建筑密度核定土地使用其他规划设计要求取得土地使用权的方式申请程序审核程序核发程序行政划拨或征用土地建设单位凭建设项目建议书等批准文件，向规划行政主管部门申请1.无选址意向的，规划部门选择建设地点２、有明确的建设地点的审核选址经规划部门审核同意的项目，则核发建设项目选址意见书国有土地使用权有偿出让土地管理部门就出让地块规划选址和规划设计要求征求规划部门意见１、确认出让地块是否符合城乡规划２、核定土地使用规划要求和规划设计要求审核同意后，函复土管部门并附图，要求将其纳入国有土地使用权出让合同4、建设项目选址规划管理的程序四、建设用地规划管理概念与管理内容建设用地规划管理主要审核的内容用地规划管理的依据建设用地规划管理的程序1、概念与管理内容建设用地规划管理：是城乡规划行政主管部门根据城乡规划及其有关法律、法规，确定建设用地面积，提出土地使用规划要求，并核发建设用地规划许可证的行政管理工作。建设用地规划管理的对象：城乡规划区内的土地。2、建设用地规划管理主要审核的内容控制土地使用性质和土地使用强度(容积率和建筑密度)确定建设用地范围调整城乡用地布局核定土地使用的其他规划管理要求3、建设用地规划管理的依据建设项目选址规划管理的依据和结果计划部门批准的建设项目可行性研究报告等计划文件。取得土地使用权的方式申请程序审核程序核发程序行政划拨或征用土地建设单位送审建设工程设计方案，方案批准后，向规划行政主管部门申请1、审核送审的建设工程设计方案；２、审核申请许可证的各项文件、资料、图纸经规划部门审核同意后，向建设单位核发建设用地规划许可证及其附件。国有土地使用权有偿出让土地使用权受让人签订合同后，可正式委托项目经营法人向规划行政主管部门申请１、审核各项申请许可证的条件、资料、图纸是否完备4、建设用地规划管理的程序审核送审的设计方案（一）本项目为我国东部某城乡的总体规划，规划人口规模35万人，用地规模35平方公里。该市两条主要河流的交汇处，一区西侧有两处省级风景区隔江相望，北面、东面有两个主要山系的余脉，使城乡处于一个小盆地中，静风频率高。有一条高速公路从城乡西南侧绕城而过，东南是铁路及站场。审核送审的设计方案（二）某单位编制了一滨河新城（中等城乡规模）总体规划方案（见附图）报有关部门征求意见。请同学们对该方案进行审核，提出设计方案存在的问题。五、建设工程规划管理1、概念建设工程规划管理是城乡规划行政主管部门根据城乡规划及其有关法律、法规和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城乡规划的轨道，并核发建设工程规划许可证的行政管理工作。2、建设工程规划管理的内容建筑物使用性质的控制——主要审核建筑平面使用功能建筑容积率的控制建筑密度的控制建筑高度的控制建筑间距的控制建筑退让的控制建筑基地绿地率的控制基地出入口、停车和交通组织的控制3、建设工程规划管理的程序情景申请程序审核程序核发程序在原使用基地上建设且不改变土地使用性质的建筑工程1、建设单位申请规划设计要求并据以委托设计2、送审建筑设计方案3设计方案审定后申请建设工程规划许可证。1、提出建筑工程规划设计要求；2、审核建筑设计方案；3、审理建筑工程的建设工程规划许可证，给予书面批复。经规划部门审核同意后，核发建设工程规划许可证。国有土地使用权有偿出让土地使用权受让人签订合同后，可正式委托项目经营法人向规划行政主管部门申请１、审核各项申请许可证的条件、资料、图纸是否完备案例：“两证一书”的核发某企业位于市中心重点地区，占地面积24500平方米，由于企业效益不好，打算利用区位优势，将一部分多余的工厂用地出让，建设住宅。经与房地产开发商洽谈达成协议，由房地产开发商向市规划行政主管部门申请建设住宅。规划行政主管部门经核实城乡总体规划和控制性详细规划，该用地使用性质规划为公共设施用地。市规划行政主管部门经现场调研，并分析了周围建设情况和各种条件，认为可以改变用地性质，向市政府作了请示，经市政府批准后核发了“两证一书”。习题：1、申请“两证一书”的程序有哪些？