2019年湘潭市华金国际定位及物业发展建议报告

“革新”湘潭人居品质标准——华金国际定位及物业发展建议报告世联始终坚持的思考前置点：基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？这个目标是世联思考项目发展与启动的基础出发点。1.项目印象城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带本案湘潭县中心城区湘钢/电机集团芙蓉路（长沙）吉安路芙蓉路湘江二桥建设路河东大道书院路车行5分钟长沙方向车行50分钟车行7分钟湘潭政务中心市府车行15分钟河西老城区河东商业中心德国工业园区位：新区核心区边缘，德国工业园区内项目位于吉安路与书院路交汇处。湘潭城区东南部，德国工业园区内，为河东新城区中心边缘地带，城郊结合区。规划：岳塘新城核心区，湘潭城市发展主力方向随着长株潭一体化进程，湘潭城市发展主力方向为向东，向北对接长沙、株洲，项目位于新城建设核心区边缘。距离：通达性好，距中心区距离车行便捷本项目位于河东新区核心区边缘，距长沙市城区35公里，约30分钟车程；距离湘潭市中心约5分钟车程，距离湘潭县中心约7分钟车程。城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地湘潭（德国）工业园位于原高新科技工业园范围内，东起湘钢铁路专用线、西至宝塔南路、北临科东1号路、南至书院路，总面积5403.69亩（含吉安路面积）。以机电、建材、环保等产业为主。未来5年内引进30家以上的德国企业，实现新增工业产值150亿元以上，新增技工贸收入300亿元以上。海诺电梯恒新碧绿华能维特斯双威华怡远通泵业冠宇恒新强盛工贸叶片制造基地众邦异型钢材华韧电器设备制造基地双马绝缘材料华为轴承制造基地湘远莱斯特奥托斯风力发电机制造基地城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚城建学院湘潭职业技术学校湖南工程学院湖南电气学院高端宜居氛围湘潭市委市政府湘潭职院火炬学校湖南工程学院省经贸技校湖南电气学院湖南城建学院湘潭县一中凤凰中学湘钢集团湘电集团湘钢集团湘电集团•项目所在区域内，学校、政府机关、大型企事业单位聚集，主要居住人口为中高端收入人群新区整体居住氛围及环境优越。东方红广场宝塔公园湖湘公园体育公园湘潭市政府东方红广场城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利湘潭县中心城区湘钢/电机集团芙蓉路（长沙）吉安路芙蓉路湘江二桥建设路河东大道书院路长沙方向车行7分钟河西老城区河东商业中心湘潭政务中心•区域内各大路网建设完毕，主干道均建设为双向四车道，交通流量及动线明确，通达性好。•与老城区及湘潭县通行道路畅通，通达性良好。•各主干道与城际干道联通，通达性豪，项目毗邻吉安路，城际纵向交通动脉。•通过新区建设，目前区域内各项生活配套完善，医院、学校、商业中心已建设完成，居民生活便利。资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源本项目指标：总占地面积：67468.86㎡总建筑面积：256473.91㎡容积率：3.8商业用地：≤20%≈5万㎡学校配套用地：50亩=190≈12.67万㎡地形地貌：土地平整，无起伏地势，已完成土地平整加气站加油站环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差12246项目四至：•东侧为工业厂房用地，目前已确定为远大住工入驻，东南侧为农田。•南侧为农村房，4～6层，未来将拆迁，但时间未定，南侧二桥过后为湘潭县中心城区•西侧30亩为学校储备用地，目前确定为教师宿舍区，及城建学院教学用地。•北侧为工业园区厂房，目前为华能等企业入驻。周边环境较差33西侧学校储备用地54西侧城建学院2东侧吉安路55东侧工厂用地南侧通湘潭县南侧农民村落客户访谈——红叶轻纺市场罗老板：那个位置好啊，就是现在还没发展起来，周边没什么人气，商业那边都还没做起来，不过那过个桥就到湘潭县了，德国工业园里面，不过发展也快类。5南侧书院东路三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失临近城市城际主干道，通达性好吉安路与书院路交汇处，吉安路延伸连接芙蓉路。同时临近多条城区主干道，路网四通八达，至河西、河东、湘潭县城区中心快捷便利。未来城际铁路开通后与市中心距离更近临近处在规划中的长株潭城际板塘站，2030年开通后，项目与城市中心的距离进一步缩短目前公交缺失目前公交系统尚不完善，仅有10路公交车到达项目附近。项目地块芙蓉路（至长沙）书院路（至市府及河西）莱茵路双拥路吉安路（至湘潭县）吉安路（至湘潭县）上瑞高速长潭西线高速京珠高速莲易高速沪昆高速G320G107芙蓉大道河东大道公交站点：5路、103（长株潭城际线）、105（暮云至湘潭）新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远那位置还有点远咯，河东这边本来人就少，我们都是主要住在建设路那边，吉安路跟书院路那里，还没开发过去吧，那还是远了点，住那边不蛮方便吧，那我还是喜欢建设路这边些。——霞光山庄业主张小姐东方名苑市府板块辐射区，距市府板块5分钟车程；临近建设路板块，距建设路板块5分钟。目前河东新区主要沿建设南路及双拥路两条南北向主干道发展，市府板块、建设路板块房地产发展相对成熟，未来商业配套将集中于双拥路沿线。本项目处于工业园区内部，各板块辐射边缘区域。纳帕溪谷中地凯旋城中地凯旋城城区边缘·发展主轴·商住复合型社区项目印象小结：A、地段价值明显，中心区边缘，规划利好融城中心概念&工业园区&轨道交通VS客观发展速度本项目：“地段”＞“规模”“资源”B、规模尚属中等，资源禀赋平平非稀缺城市新区中大规模&内外景观资源平平存在硬伤C、具备商业价值，提升项目居住功能商业面积占比较大&临街面长&且临城市主干道项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）尽快启动（风险）·成功立势（价速、品质）·利润为先A、尽快启动——风险可控一期物业产品能够快速进入市场兑现价值B、持续开发——核心驱动力（1）启动热销，奠定初步影响力，成功立势（2）保证据客户群的长期辐射力与吸引力，促进物业价值递进攀升C、利润为先——价速&品质（1）看齐市府价格，整体均价达到3500元/㎡（2）合理的开发速度，一期5万㎡，项目整体3-5年内完成开发（3）打造湘潭高品质楼盘，为后期产品快速销售及溢价奠定市场基础。开发商的设想与困惑：•我们地价拿的比较高，一定要实现比较高的价格,要做品质楼盘•我们这里周边是工业园和农民房，他们的消费能力怎么样，能不能支撑我们的商业•我们的商业价值怎样体现，是否可以依托旁边学校来提升•我们不想持有商业，但商业体量比较大，怎么处理能保证利润的最大•一期大概5万㎡，我们考虑是不是先开发北地块，把素质高的放在后面可以提价•一期能不能有低密度，如洋房，抬高价值，形象有支撑•建筑能不能有些创新，户型这些，能不能实现，品质提升的通路有哪些利用SCQ模型来确定核心问题R1：非期望结果——按常规发展的可能结果即S：情景现状R2：期望结果——我们的期望目标即华银的目标C（矛盾或冲突）Q（核心问题）S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展15.20%15%11.70%14.20%12.10%43.30%39.30%49%50.60%52.40%41.50%45.70%39.10%35.20%35.50%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20052006200720082009第一产业第二产业第三产业湘潭市历年产业结构状况湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、建材工业在全省同行业中也具有极其重要地位。全市总人口（万人）282.8289293.6292.7293.99295.262762782802822842862882902922942962982004年2005年2006年2007年2008年2009年湘潭人口基数少，且自然增长缓慢，市区流动人口少，常住人口比重大市区土地面积282平方公里总人口295.26万市区常住人口70万市区流动人口15万S2：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域地理位置：本项目位于市府板块边缘，处于价格第一梯队九华板块双马板块河西板块均价2600元/㎡建设路板块均价2800元/㎡市府板块均价3200元/㎡板塘铺板块均价2500元/㎡★第一梯队：市府板块均价3200元/㎡第二梯队：建设板块均价2800元/㎡第三梯队：河西板块均价2600元/㎡板塘铺板块：均价2500元/㎡板块依托资源主要物业形态九华板块九华工业园区别墅、小高层河西板块老城区，商业中心小高层为主建设路板块湘钢、电机大型企业集中区小高层为主市府板块政务中心、河东新城区中心区小高层、高层板塘铺板块河东新城区小高层双马板块双马工业园别墅S3：房地产市场处于初级阶段，以本地开发商为主导，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主所属板块档次项目规模容积率物业类型开发商河西板块高白石古莲城总建筑面积100万㎡，一期4万㎡3.1小高层湘潭市道路建设综合开发有限公司中端大学里总占地6.6万㎡，总建筑面积18万㎡2.58小高层、高层、洋房大汉隆城西城上筑总占地86亩，总建筑面积11万㎡1.65小高层、多层湘潭新景集团有限公司中低香樟园·南院总占地80亩，总建筑面积15万㎡2.96多层、小高层城郊置业世纪外滩总建筑面积9万㎡4.0高层湘潭金荣有限公司建设路板块高中地·凯旋城占地120亩，总建面25万㎡2.52多层，小高层湘潭中地房地产开发有限公司开发中端霞光山庄·北苑占地104亩，总建筑面积18万㎡2.15多层城郊置业新城国际占地38154㎡，总建筑面积9.3万㎡2.34高层、小高层欲丰房地产有限公司友谊1号占地100亩，总建面26万㎡3.0小高层湘潭电机置业华雅花园占地178亩，总建面2.57小高层城郊置业低春满江南占地258亩，总建筑面积30多万㎡1.79多层湘潭城市建筑开发有限公司市府板块高东方名苑占地37万㎡，总建面80万㎡1.49小高层、高层、商业湘潭多凌华城置业有限公司中高建鑫城占地34万㎡，总建面150万㎡4.35高层，小高层建鑫地产开发有限公司纳帕溪谷占地300亩，总建面71万㎡3.5小高层湘银地产铂宫总建筑面积61336.73㎡5.48公寓湘潭市依科房地产开发有限公司中端盘龙名府占地133139.99㎡，总建面:234000㎡4.6高层湘潭市盘龙房地产开发有限公司尚玲珑占地26亩，总建面17万㎡4.9高层湘潭云峰置业有限公司东方明珠总建筑面积13071.73㎡1.8多层东之阳房地产开发有限公司书香庭院占地11万㎡，总建面27万㎡2.65高层、小高层金侨集团新府华城占地10万平米，总建面30万㎡3.04高层、小高层城郊置业低端湖湘林语一期约7万㎡2.3小高层银展房地产有限公司S4：非资源型高层产品去化速度慢，市场认可度较低，客户抗性大，产品价值未能完全兑现，资源型高层去化较好1018253310层以下是湘潭人民接受度最高的楼层，亲地度较强，居住度强。10-18层之间，客户接受度较高，价值实现度较高，为湘潭市民普遍能接受的心理高度18-25层之间，随着高层在市场的出现，客户接受度较之前有所提升25层以上，客户抗性最大，对高层居住接受度弱项目物业类型去化情况白石古莲城高层（33层）江景资源产品，18-25层去化较好，25层以上滞销世纪外滩高层（27层）江景资源产品，投资性公寓，高层去化一般中地凯旋城高层（33层）高层去化慢，月均去化