收益还原法习题

习题•1.某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（）万元。•A、833.33B、830.45C、828.25D、827.64•C•100*(1-1/(1+0.12)**45)/0.12•2.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（）乙房地产的价格。•A、高于B、低于C、等于D、B或C•B•V60=1050*(1-1/1.0860)/(1-1/1.0850)=1062•3.某宗房地产的收益期限为35年，通过预测得到其未来3年的净收益分别为18万元、19万元、23万元，从未来第4年起，每年净收益为25万元直到收益期限结束，该类房地产的还原利率为8%,则该房地产的收益价格最接近（）万元。•A．276B．283C．284D．291•A•4.某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、19万元、25万元、22万元、28万元，从未来第6年到无穷远，每年净收益均为25万元，该类房地产的还原利率为6%，该房地产的收益价格为（）万元。•A．406．48B．416．67C．425．16D．686．17•A•5.有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产还原利率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。•A．400B．450C．500D．540•A•6.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。•A．13B．15C．16D．17•C•该宗房地产的合理经营期限为：A-（n-1）b＝0，n＝30/2＋1＝16年。•7.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。该类房地产的还原利率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。•A．86．86B．80．47C．56．50D．261．40•D•8.预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（）年。•A．34B．35C．36D．37•C•有效毛收入-运营费=0，18—9×（1＋2%）n—1＝0，n＝36年。•9.某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的还原利率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。•A．4580B．5580C．6580D．7580•D•10.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，还原利率为9%。该房地产目前的价值为（）万元。A．923B．1111C．1353D．1872•C•11.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的还原利率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。•A．1553B．1679C．1850D．2034•12.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资还原利率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。•A．548.19B．558.15C．567.39D．675.40该写字楼空置率为25%时的价值V2为：BCD•14.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的还原利率为10％。该商铺的价值为（）万元。A.521B.533C.695D.711•A.•15.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。A.3％B.3.5％C.7％D.4％•D•16.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地还原利率为6％），（判断题）•错•17.某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的还原利率为10％，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（判断题）•错•18．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.58•A•19.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。A．368B．552C．561D．920•B•20.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，还原利率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（）万元A．0.50B．5.63C．6.25D．28.14•B•21.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，还原利率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。A．95.40B．97.87C．98.55D．99.33•A•22.6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，还原利率为10%.（1）计算办公楼现值①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×（1－35%）×12=159.12万元②收益年限=40－6=34年③办公楼现值为：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=159.12/10%×[1－1/（1+10%）34]=1528.92万元•（2）计算乙方的使用权价格①乙方使用权年净收益=80×2000×85%×（1－35%）×12=106.08万元②乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年③乙方使用权剩余收益年限价格为：V=A/Y[1－1/（1+Y）n]=106.08/10%×[1－1/（1+10%）11]=689万元（3）甲方权益价格=办公楼现值－乙方使用权价格=1528.92－689=839.92万元