遵义龙坑镇项目定位及全程营销推广报告

遵义县「龙坑镇项目」定位及全程营销推广报告2014年12月4日遵义「龙坑镇项目」整体报告第2页大纲唯德优势项目招商执行及商业运营建议项目营销推广思路及执行策略项目定位及商业规划建议市场背景分析及机会研判项目理解及核心问题界定第3页遵义「龙坑镇项目」整体报告01项目理解及核心问题界定1.1开发目标1.2开发策略1.3开发方式选择建议第4页遵义「龙坑镇项目」整体报告1.1开发目标第5页遵义「龙坑镇项目」整体报告接收到项目信息后，第一时间从市场寻找数据支持与分析接收到项目信息第一时间初步认识：中等规模+与汽车关联的+专业市场项目现场沟通与实地考察后深入了解：以汽配为主题的专业市场（地块与政府角度）区域市场初步调查研究后深度判研：区域市场汽配市场的“领航者”（市场角度）项目整体认识第6页遵义「龙坑镇项目」整体报告项目开发以确立汽配城地位、发展企业品牌、促进区域经济发展主要目标目标一：确立汽配城在遵义县的领袖地位以尽快取得高的市场占有率为表现，以土地及物业的升值实现项目利润；商业部分经营能够长期稳定持续发展；目标二：发展企业品牌提升企业及项目品牌形象；利用在地区房地产开发的良好品牌优势，扩大开发商的品牌影响力；目标三：促进区域城市化，创造良好的社会效益及经济效益商业合理的业态布局，在风险最小的情况下创造合理的利润；改善区域缺乏高品质的大型专业汽配市场现状，建设适合广大汽车产业的经营家园，稳定汽配市场的专业技术人才，为区域经济发展提供保障；商铺及办公楼的销售最大化；开发目标第7页遵义「龙坑镇项目」整体报告终极目标开发一个项目打造一个团队成就一种模式第8页遵义「龙坑镇项目」整体报告1.2开发策略第9页遵义「龙坑镇项目」整体报告围绕开发目标，针对项目特点确定开发策略针对汽配城适合的业态、业种等经营商家的现状，建立集中的产业链上下游专业交易市场；吸引当地及包含附近区县在内的商家与有车人群，以专业完整的产品将流动消费者固定，将经营商家吸引过来；项目内，商业临街面积最大化处理，实现商业与办公楼的相互促进，同时，在短时间内汇集人气，成功将“生区”转化为“熟区”，有利项目整体发展；多类型产品组合，有效覆盖需求针对区域内存在多档次和不同特征的需求，选择多类型产品组合，项目内部不同产品互补，以有效满足最大量的需求人群；开发策略招商先行，科学规划业态分布业种布局，实现项目与商家的双赢第10页遵义「龙坑镇项目」整体报告项目地块属性及总体发展方向已基本明确——70亩以汽配后市场服务为主题的专业市场需要解决的核心问题是：项目具体做什么？——定位具象汽车产业链很长，关联度很高，在已经确定的大方向下，需要对项目的定位系统梳理，做什么主题概念？具体哪些业态业种组合？哪些功能分区？经营什么档次？针对哪些投资客群及消费客群？等等都需要一一具象；项目如何做招商？——特别定制项目明确定位目标后，则应启动招商工作，对于部分需求量大的商家、特色品牌等在建筑设计上进行私人定制，满足主力客户需求；项目应该建什么？——规划设计我们需要对项目商业规划进一步科学界定，如业态业种如何布局？交通动线如何规划？人流动线如何布局？物业形态、商铺类型如何设计？等等；项目到底怎么卖？——营销执行最核心的问题就是项目营销落地，项目到底怎么卖？卖什么价格？项目应树立什么形象？如何做市场推广？如何完成招商任务等等都是关键问题；项目核心问题思考第11页遵义「龙坑镇项目」整体报告如何从一个市场拓荒者发展为市场整合者、领航者是贯穿项目全程的核心问题项目作为遵义市遵义县龙坑村片区专业化汽车后市场服务的拓荒者，机遇与挑战并存，未来如何从一个市场拓荒者发展为市场整合者、领航者是贯穿项目全程的核心问题；项目未来具体的操盘策略必须遵从客观市场特征，脱离了市场，再好的噱头也是空谈；项目核心问题思考拓荒者•初级阶段整合者•中级阶段领航者•高级阶段第12页遵义「龙坑镇项目」整体报告项目开发物业形态及价值形态分解项目思考开发商------购买投资者----经营者-------运营管理者-----消费者之间的关系销售物业经营物业实现短期价值实现长期价值如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）如何实现大体量经营性物业，获得稳定收益？（实现利润）短期市场风险长期经营风险第13页遵义「龙坑镇项目」整体报告为实现项目利益最大化，必须遵守的2大原则运作原则销售物业项目要做足容积率，在市场实现的前提下，尽可能增大可销售物业体量；要抓住现实市场机会，尽量做临街大商业面积，提高可售物业价值；要在市场可行的前提下实现快进快出；经营物业经营性物业要选择投资量少、回收期短的物业；经营性物业年经营收入必须大于土地租金；第14页遵义「龙坑镇项目」整体报告1.3开发方式选择建议第15页遵义「龙坑镇项目」整体报告快速开发，快速营运提高资金投资效率项目占地面积和建设规模较大，以科学合理的产品供应量入市，并以首期的开发经营带动后期建设，实现资金滚动，达到提高资金效率的目的。开发方式选择建议第16页遵义「龙坑镇项目」整体报告02市场背景分析及机会研判2.1宏观背景解读2.2汽车市场分析2.3项目本体研究第17页遵义「龙坑镇项目」整体报告2.1宏观背景解读第18页遵义「龙坑镇项目」整体报告城市概况及发展城市概况：遵义县隶属于贵州省遵义市，地处贵州省北部，国土面积3367平方公里，辖28个镇2个民族乡，人口122.78万人（2013年）；产业特质：遵义县工业已初步形成食品、建材、新材料、能源等五大主导产业；工业发展迅速，新能源、新材料、电子信息、生物制药、电子信息、机械制造、化工、建材、农副产品深加工的8大产业日益壮大，文林、视高、汪洋、富加四大园区蓬勃发展；资源优势：截至2010年，遵义县主要矿产资源有煤矿、硫铁矿、锰矿、镍钼矿、铝土矿、硅石等26种。其中无烟煤保有储量6.19亿吨，远景储量15亿吨左右；铝土矿探明储量8251万吨以上；硫铁矿储量8948万吨。城市发展：创新推进全域天府新区建设，积极争创全省多点多极示范县，奋力实现遵义县从农业大县、人口大县向工业大县、经济强县转变；城市属性第19页遵义「龙坑镇项目」整体报告遵义县隶属于贵州省遵义市，地处贵州省北部遵义县地理位置城市地理区位：遵义县市位于贵州省北部，隶属遵义市管辖区，遵义县位于贵州北部，地处贵州省北部，东接湄潭县、瓮安县，南邻息烽、开阳县，西连仁怀市、金沙县，北界桐梓县、绥阳县、红花岗区、汇川区。第20页遵义「龙坑镇项目」整体报告2013年贵州各市GDP和人均GDP排名贵州各市GDP总值达到8006.79亿，人均GDP为22981.60元，位列全国所有省市最末位。从各地级市来看，贵阳、遵义和毕节位居前三，安顺GDP位列最末；从人均GDP来看，排名前三的城市为贵阳、六盘水和遵义，人均GDP分别为7784.76美元、4966.29美元和4203.37美元，毕节人均GDP最低，为2532.08美元。第21页遵义「龙坑镇项目」整体报告2014年前三季度遵义县生产总值达205.29亿元，居全市第3位，完成目标值273亿元的75.2%，比上年同期增长16%,经济呈现快速发展趋势遵义县GDP经济2014年1-9月，全县500万元以上规模工业增加值完成92.16亿元，完成目标任务110亿元的83.8%，同比增长18.5%，增速居第8位。2014年1—9月份，全县50万元以上固定资产投资达249.87亿元，完成年度目标任务385亿元的64.9%，同比增长29.5%，2014年1-9月份，全县社会消费品零售总额累计完成39.76亿元，完成目标任务59亿元的67.4%，比上年同期增长14.3%,增速居第2位。2014年1-9月份，全县财政总收入累计完成22.94亿元，同比增长8.5%，，完成目标任务36.2亿元的63.4%全县公共财政预算收入累计完成11.14亿元，累计增速为13.6%2014年1-9月份，农村居民人均可支配收入达6679元，完成年度目标任务10075元的66.3%，增速为11.7%；城镇居民人均可支配收入计达17824元，完成目标任务数24872元的71.7%，增速为10.4%。第22页遵义「龙坑镇项目」整体报告遵义县2013全年房地产企业商品房销售面积605801平方米，增长39.2%固定资产投资全县完成固定资产投资3077402万元，增长34.4%遵义县经济环境商业消费2013年，全县完成社会消费品零售总额494738万元，增长16.4%；批发零售贸易实现消费品零售总额406010万元，增长15.4%，占全社会消费品零售总额的82.1%；住宿和餐饮业实现消费品零售总额88728万元，增长21.3%，与去年同期持平，占全社会消费品零售总额的17.9%限额以上单位零售总额87019万元，增长95.3%；限额以下单位零售总额407718万元，增长7.2%。房地产业房地产开发企业投资482867万元，增长37.7%第23页遵义「龙坑镇项目」整体报告2013年始截止2014年2月遵义县共挂出83块土地，面积合计2100亩，土地市场放量较大遵义县土地成交2014年2月21日前共挂出土地83块，共计面积约：1423374㎡；2月21日以后到10月暂无土地挂出记录；截止2014年10月本年施工房屋面积822.28万平方米，增长15.87%。其中本年新开工面积105.33万平方米，下降46.07%。本年竣工面积27.15万平方米，比上年同期增长121.92%。第24页遵义「龙坑镇项目」整体报告遵义县获得全国产业百强县和最具投资潜力示范县殊荣按照目前已有的工业化盘子，5年之内，将有上百企业集聚遵义县，带动15万产业工人实现就地就业，辐射带动40余万人涌向城镇，城镇化人口将达到60万人以上，城镇化率将超过50%。城市价值“四条出境大通道”区位再造——融入中心城区同城发展全面启动县城4条出境大通道建设，实现县城与遵义中心城区、苟江经济开发区的快速联接。完成遵南大道马家湾至忠庄、南白至和平公路改造工程。县城到开发区公交车运营体系建设全面启动。鸭溪卫星城路网、管网等基础设施建设全面铺开；城乡统筹加快推进以欧化家具中心、湘源五交化机电市场、黔北国际汽车博览城为代表的龙坑大型商圈已初步形成。中铁共青湖、翰华国际、侨龙财智国际、云山秀水等项目成功开盘并全面招商；保利未来城、万象广场、芳邻学府等项目快速推进一条南北纵线，打造新型工业巨舰在遵义市红花岗区和遵义县一条基本南北走向的纵线上，由南向北依次分布着苟江、和平、龙泉三大工业园区，总面积超过60平方公里。其中30平方公里的和平工业园区的界址已经与红花岗区的湘江工业园区无缝连接，使这一巨大的新型工业聚集带成为目前贵州最为壮观的工业巨舰。第25页遵义「龙坑镇项目」整体报告逐渐完善的交通体系将进一步提升项目的外在影响力和内在的凝聚力遵南大道将遵义县与遵义市区相连。川黔铁路、渝黔快铁、210国道、326国道和渝黔高速、杭瑞高速、遵茅高速公路纵贯县境，乌江航道顺境而过直达长江，与新舟机场形成“水陆空”立体交通网络。高速公路渝黔高速、杭瑞高速、遵茅高速铁路川黔铁路：川黔铁路川黔铁路自小南海站起，沿着原綦江铁路至綦江，继续向南进入贵州，再经桐梓、遵义、息烽、修文至贵阳，全长423.6千米。；渝黔快铁：线路自重庆引出，经綦江、桐梓、遵义、息烽至贵阳北站，线路全长345公里；城市交通第26页遵义「龙坑镇项目」整体报告万豪世贸城。以家居建材为主的专业市场，配有酒店、公寓、购物中心。典型专业市场项目项目位置马家湾高速收费站出口处开发商贵州万商置业有限公司产品形态酒店用品、家电、建材等专业市场项目规模一期占地179678㎡建面633708㎡总套数绿化率（容积率）容积率2.77面积区间15-65㎡工程进度（交房时间）9月20日开盘，一期A区已封顶，预计年底交房销售价格临街商铺12000元—15000/㎡去化速度临街商铺一层已基本售罄项目位于龙坑镇马家湾，项目规模大，业态丰富；项目引进红星美凯龙、大自然、方太等知名