第9章 房地产估价作业准备与实施

9.房地产估价作业准备与实施一项复杂的专业工作为了达到高效、高质量的评估房地产的价格的目的，估价人员不仅需要具有扎实的专业功底，切实遵守估价人员公正、公平、公开的职业道德规范，而且要借助于一套科学、严谨的估价程序和方法，还需要把握好房地产估价的关键点，才能有效的开展工作。9.房地产估价作业准备与实施9.1确定估价对象房地产9.2拟订房地产估价作业方案9.3全面认识估价对象房地产9.4实施估价对象房地产的具体估价计算9.1确定估价对象房地产获取房地产估价业务的途径主要有主动争取和接受委托两种：1）主动争取争取估价业务时应拓宽思路，估价需求者不一定是房地产的所有者、使用者2）接受委托是委托估价者主动找估价机构提供中介服务，而估价机构受托对指定的房地产进行估价。9.1.2明确估价基本事项1）明确估价目的估价目的是指委托估价方为该房地产进行估价的目的和意图，如为购买而估价。估价目的从本质上讲是由委托人提出并决定的。2）明确估价对象物质实体及区位状况构成状况权益状况估价条件3）明确估价时点估价时点又称评估基准日，是估价对象房地产的估价额所指的具体日期．由于同一房地产价格随时间而变化，所评估的房地产价格，必定是某一时点的价格。估价时点可以是某年、某月，也可以准确到日一般以估价人员实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点。但在某些情况下，需要对过去或未来某个时间的价值进行评估4）明确估价日期估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期。9.1.3签订房地产估价合同估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。它以法律形式肯定双方的业务关系，明确合同双方的权利和义务，载明估价的有关事项。讨论估价合同内容？课堂讨论题课堂讨论题：同一估价项目中的估价对象、估价目的和估价时点之间有何内在联系？9.2拟订房地产估价作业方案房地产估价作业方案基本内容①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。9.2.2拟采用估价技术路线与方法估价技术路线是评估出估价对象的价值所应遵循的根本途径，是指导整个估价过程的技术思路。即使同一宗房地产，由于估价目的相异，采用的技术路线也就不一样。设计好房地产估价技术路线也是估价的关键点之一。每种估价方法都有其适用的对象和条件，因此各种类型的房地产适宜的估价方法是比较清楚的。对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价。9．2．3拟调查搜集的资料及其渠道来源(1)对房地产价格有普遍影响的资料。(2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料。(4)反映估价对象状况的资料。收集估价资料收集估价资料的渠道来源主要有：①委托估价方；②实地勘察；③政府有关部门；④有关中介机构；⑤有关知情人士；⑥专业性刊物或相关网站。房地产交易实例应搜集的资料，主要针对估价方法中的计算和分析所需要的资料数据进行。不同的估价方法，侧重点有所不同9.2.4预计所用的时间、人力与经费房地产估价作业，关键在于确定投入的人员准确地选择投入人员．使人才与估价对象匹配得当估价人员应有适当的专业分工。有时还应聘请其他领域的专家协助9.2.5作业步骤与作业进度的拟订采用横道图（线条图）采用网络计划技术的方法9．3全面认识估价对象房地产9.3.1估价对象状况资料的搜集与整理(1)实体情况(2)产权状况(3)区位状况估价对象状况资料的整理主要有两个方面：一是对估价资料进行选择和比较。二是要对估价资料进行分类和登记。9.3.2估价对象房地产的实地勘察实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象进行实地核实，以便对待估房地产的实体状况、产权状态、区位等具体内容进行充分了解和客观确认。实地查勘是房地产估价的又一关键点。实地查勘的重点：房地产的估价范围；房地产的使用状况；房地产成新度；房地产的环境状况。9.3.3估价对象房地产的综合分析无论是资料的搜集和整理，还是实地勘察，对房地产估价师来说，他最初形成的关于待估房地产的印象都是局部的、片面的、粗浅的甚至是错误的。因此，估价师应该对取得的资料、查勘的印象进行最后的综合分析，形成一个对待估房地产的整体、全面、深入的认知，为实施房地产估价打下坚实的基础。课堂讨论题举例说明，实地查勘的重要性。9.4实施估价对象房地产的具体估价计算估价方法的确定与估价资料及参数的选用：在选择评估方法时，应注意明确所估价格的定义；每种方法的内在优点和缺点；所搜集资料的数量和可靠性；每个方法与委估房地产及市场行为的相关性。估价资料和参数的选用应在认真分析检验的基础，依靠估价师的经验和所采用的分析方法公正和客观地做出正确的判断和选择。9.4.2房地产估价方法的综合运用与试算价格的求取估价人员应深刻理解并综合运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等估价方法。在运用各种方法计算试算价格时，由于所基于的角度和依据的资料不同，其差别是明显的。因此，估价人员进行估价时一般需同时采用两种或两种以上方法，以使估价结果相互补充和印证。若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用这些方法进行估价，不得随意取舍。9.4.3估价结果的确定及需要注意的问题估价结果的确定，估价人员首先应分析不同估价方法计算结果的可靠性，注意每一数字都要有来源依据。当计算结果差异较大时，通过认真检查从而排除差异计算出一个估价的综合值推理与权衡各种方法的事实、结果及结论的相对重要性，最终得到一个充分合理的市场价值估计。课堂讨论题估价对象在相同的情况下的估价结果会有若干个正确答案吗？