大型房地产开发项目后评估报告(全方位评估 60页)_secret

-1--1-某房地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】...................................................1【项目投资管理评估】.....................................错误!未定义书签。【项目规划设计评估】.....................................错误!未定义书签。【项目营销工作评估】.....................................错误!未定义书签。【项目进度、工程管理评估】...............................错误!未定义书签。【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】.....................................错误!未定义书签。【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片-3-某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）8921447725.241488.8总建筑面积（㎡）166734.0677333.6789400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.6665755.5875495.08一.住宅总建筑面积（㎡）136115.5264019.2372096.291.多层36747.4619680.7217066.742.小高层34498.2321943.3912554.843.高层64869.8322395.1242474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.031496.982331.05三.公共设施（㎡）1307.11239.371067.741.物业管理用房330.850330.852.社区活动中心203.370203.373.文化活动用房353.310353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58239.37180.21容积率1.5981.3331.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.411578.0913905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.711214.64917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.422603.161887.26三.全地下室面积（㎡）18861.277760.2911100.98（不含另加建703.97平米）覆盖率19.64%17.30%22.03%总停车位（个）1129440685-4-其中地下停车（个）506217281地面停车（个）623223404总户数1233589644注：上述数据为项目竣工查仗面积。一期可售面积是68119.37平米（其中计容住宅64019.23平米，商业1496.98平米，不计容半地下室2603.16平米），二期可售面积是76248.25平米（其中计容住宅72096.29平米，商业2331.05平米，不计容半地下室1887.26平米），总的可售面积144367.42平米。二期商业面积2331.05平米中含66.35平米作为居委用房，不可售。3、项目关键指标完成情况3．1经济效益方面（单位：万元）某房地产整体经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因销售总收入6144674878.0921.8%售价提升、面积增多开发总成本5827673270.2625.7%规费、人工、材料、融资成本上升净利润-2276.21607.83170.63%销售净利率-3.8%2.15%156.57%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-14.23%-6.49%145.61%占用资金成本共计6465万元项目内部收益率项目静态投资回收期某房地产一期经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入27503.0034554.5125.64%1、实际可售面积比目标可售面积增加3100平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高800元/平米。开发总成本30172.6733266.8110.25%-5-净利润-2669.671287.70148.23%销售净利率-9.7%3.73%138.45%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）-16.34%-1.55%9.5%占用集团资金成本1824.84万元项目内部收益率项目静态投资回收期2.641.4某房地产二期经济效益情况（万元）项目开发目标值实际完成值（预估）偏差率偏差原因说明销售总收入3394340323.5818.8%1、实际可售面积比目标可售面积增加660.27平米左右（半地下室计入产权面积）；2、实际销售均价比目标均价高176.54元/平米。开发总成本3354940003.4530.17%净利润393.48320.13-18.64%销售净利率9.7%0.8%-91.75%销售净利率（扣除占用集团资金成本后）1.15%-10.71%-831%占用集团资金成本4640.69万元项目内部收益率项目静态投资回收期3.851.23.2关键节点完成情况某房地产一期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明土地获取时间2008-12-302009-11-3300天政府拆迁未完成《土地证》取得时间-----2009-11-9-6-《施工许可证》取得时间2010-1-52010-2-1036天主体开工时间2009-12-12010-3-392天时间调整公开销售时间2010-9-282010-10-2325天销售率达到95%时间2013-12-20竣工时间2011-11-282012-1-1851天入伙时间2011-12-152012-3-2399天时间调整某房地产二期关键节点完成情况项目开发目标节点实际节点偏差率偏差原因说明《施工许可证》取得时间2011-2-282011-5-1980天总包备案延迟主体开工时间2011-4-12011-4-10公开销售时间2012-4-102012-5-2646天销售率达到95%时间2014-9-30竣工时间2013-5-302013-10-29152天施工及验收延迟入伙时间2013-6-282013-10-31125天4、项目后评估综述投资发展方面：2008年初，为了配合集团上市，拓展全国市场，在某市投石问路，以1.42亿元竞得该项目134亩土地。随后经历了中国房地产的大起大落，2008年全球金融危机、中国房地产市场快速跌落，2009年的恢复，2010年的国十条出台、某市实行双限政策，2011年国八条出台，抑制房价快速上涨，2012年、2013年百强房企纷纷涌入某市，房地产市场严重供大于求，市场竞争加剧。某市是个三线城市，加上本项目处于两镇中间，位置较偏，周围缺乏商业配套，房价较低，使整个项目投资回收期长，投资回报率低。项目总投资73270.26万元，实现利润1607.83万元，税后销售利润率2.15%，投资收益低。（后续未售物业存在不确定性）。规划设计方面：本地块原为农田，地块呈M状，北面已建成幼儿园，东北面紧邻京沪高铁线和100KV高压线，南面为市政道路，设计上硬性约束条件较多。最终本项目由14栋多层，5栋小高层，7栋高层组成。多层356套，户型面积78-121平米，多层可售面积36747.5平米；小高层和高层产品由82-87平米小户型、133-140平米大户型、164-273平米复式三种户型产品组成，其中小户型376套，小户型可售面-7-积31861.3平米；大户型464套，大户型可售面积63086.46平米；复式37套，复式可售面积8636.46平米。本项目大户型套数多、可售面积比重大，在以刚需为绝对主打的区域市场和改善备受抑制的大市场环境下销售压力巨大，导致大户型和复式产品严重滞销。小区50000平米绿化园林景观、800平米的社区泳池、标准篮球场、健身设施等配套，在区域内奠定了品质标杆的口碑。总体而言，项目在规划设计、建筑形态配比、户型设计、外立面设计、小区环境及配套等而言都堪称区域内标杆项目，为某房地产地产树立了良好的品牌形象，但大户型面积比例过大，导致以刚需为绝对主打的本区域内大户型产品严重滞销。营销管理方面：该项目在产品包装、形象定位、策划推广、营销活动、开盘组织、销售现场管理等方面，在当地树立了标杆的形象。该项目的推出，快速拉高了##市北片区的房价，从2008年的均价3200元/平米，提高到2013年均价5000余元/平米（我司2013年销售均价5480元/平米），该项目的价格比周边楼盘同类产品平均价格高出500-600元/平米，最高一套卖到了6800元/平米的价格。多层及小户型在2012年全部售罄。剩余大户型产品由于总价高，缺少目标客户，销售非常吃力。工程管理方面：该项目施工期内正赶上全国范围的劳动力短缺和劳务工资快速上涨，一期的混凝土和其他材料价格也大幅上涨，甲乙双方对合同的理解不同，互相指责，总包不配合不盖章，我方工程管理上缺乏强制手段，导致二期竣工验收延误5个月，虽然在最后规定的入伙日期前完成了综合竣工验收，但过程也是惊险的。回头看，该项目工程管理是整个项目开发过程的一个短板。由于管理的不到位，工程上出现了较多的质量通病问题，主要集中在内墙开裂和渗漏上。此事处理的不到位，也造成了业主大规模投诉，给公司造成了不良影响。一期二期主体工程质量做的还比较好，一期高层12#、二期高层#被评为某市市优质结构工程；一期现场或某市市安全文明管理工地，二期获江苏省安全文明工地。财务管理方面：某房地产项目计划自筹资金58726万元，银行贷款30000万元。其中预计一期需贷款15000亿元，二期需贷款15000亿元。实际自筹资金18700万元，销售回笼9853万元。银行贷款2.5亿元，其中一期12000万元，二期13000万元。根据集团下发的该项目项目开发建议书预测，一期二期总体收入为61446万元，开发成本58726万元，净利润-2276万元，税前销售净利率-3.49%。本次项目后评估实际测算总体销售收入为74878.09万元，开发成本73270.26万元，净利润1607.83万元，销售净利润率2.15%。（后续未售物业存在不确定性）。本项目在大家的努力下，利润情况远远好于预期，实现了本项目不亏损的努力目标。成本管理方面：总体上项目的成本管理处于可控状态，成本变动在计划控制目标之内。动态成本较过程目标成本结余704.68万元，结余率1.72%。其中一期结余133.77万元，二期结余570.91万元。较目标成本增加的分项主要的是签证、市场人工及材料价格的大幅调差。较目标成本减少的分项主要是政府规费、-8-与垄断行业积极谈判费用降低、施工结算成本管控、设计优化等，如教育设施附加费、室外高压线路、室外排水排污工程，二期园林优化等。成本和合同管理方面也出现过较大问题：一期总包保函到期未预警，二期总包室外工程合同追索不及时就付款等大问题。物业管理方面：从前期销售配合、前期物业形象展示、入伙、装修管理及日常管理等几个阶段物业都表现出了良好的风貌，体现了某房地产物业管理的特色，在当地树立了较好的口碑和信誉，为项目的持续热销打下了基础。由于人力与成本的关系，物业管理还有较大的可提升空间。人力资源方面：异地项目管理要保证集团企