房地产法规第13章

第13章房地产纠纷处理1.了解房地产纠纷的特征和产生原因及处理房地产纠纷的原则；2.熟悉房地产行政诉讼、民事诉讼和仲裁的概念和程序；3.掌握房地产纠纷解决的途径和方法；4.学会依法处理房地产纠纷，并能运用相关法律维护自身合法权益。学习要求13.1.1房地产纠纷的概念房地产纠纷是指公民之间、企业事业单位之间、公民与企事业单位之间，因房地产所有权、使用权、买卖、租赁、抵押、转让、互易以及与房地产行政管理部门在管理过程中发生的争议。房地产纠纷包括两个方面，一是静态的房地产纠纷，是因房地产的权益归属问题而发生的争执；二是动态的房地产纠纷，是因房地产所有权、使用权以及他项权利在行使过程中所发生的争执，如房屋租赁、抵押、互易等纠纷。13.1.2房地产纠纷的特征（1）主体具有多样性、广泛性。（2）客体具有特定性。（3）房地产纠纷，大多数情况复杂，查证难。（4）房地产纠纷标的一般比较大，因而调处难度大。13.1概述13.1.3房地产纠纷产生的原因1.历史原因遗留下来的房地产纠纷2.房地产权属登记时错登、漏登产生的纠纷3.房屋作为“商品”走向市场而产生的房地产的纠纷13.1.4房地产纠纷的类型（1）房地产权属纠纷。（2）商品房买卖纠纷。（3）房屋租赁纠纷。（4）房产抵押纠纷。（5）房产继承纠纷。（6）宅基地使用权纠纷。（7）房产行政纠纷。（8）房地房相邻关系纠纷。13.2.1房地产纠纷处理的原则1.依法保护当事人合法权益的原则2.有利生产、方便生活的原则3.尊重历史，面对现实，兼顾当事人双方或多方利益的原则4.顾全大局的原则13.2房地产纠纷处理的原则和途径（1）协商解决。（2）行政调解解决。（3）仲裁解决。（4）诉讼解决。13.2.2房地产纠纷的解决途径13.3.1行政诉讼的概念与意义行政诉讼是指公民、法人或其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，并按照《行政诉讼法》的规定，向人民法院提起的行政诉讼。行政诉讼的意义：（1）建立行政诉讼制度是实施《宪法》的要求。（2）建立行政诉讼制度是我国民主与法制逐步健全的标志，也是经济体制改革的必然结果。（3）建立行政诉讼制度是加强行政法制建设的重要环节。13.3行政诉讼（1）公民、法人或其他组织认为房地产管理部门或工作人员侵犯其房地产经营自主权的；（2）不服房地产管理部门罚款、吊销报废证照的，责令停业、没收房地产的；（3）公民、法人或其他组织认为符合条件向房地产行政管理部门申请颁发产权证、准建证和其他有关房地的证件而拒绝颁发或不予答复的；（4）公民、法人或其他组织，向房地产管理部门申请保护人身权、财产权而拒绝履行或不予答复的；（5）公民、法人或其他组织认为房地产管理部门违反履行义务要求的。13.3.2房地产纠纷中行政诉讼提起的条件13.3.3人民法院对房地产行政案件的审理（1）房地产行政管理机关作出的具体行政行为所依据的事实清楚，证据充足，适用法律正确，符合法定程序的，判决维持被告的具体行政行为。（2）房地产行政管理部门，所作出的具体行政行为若有以下情形之一的，判决撤销或部分撤销该具体行政行为。1）具体行政行为证据不足。2）适用法律错误。3）违反法定程序。4）超越职权。5）滥用职权。（3）房地产行政管理部门不履行或拖延履行其法定职责的，判决其在一定期限内履行。（4）房地产行政管理部门所用的行政处罚显失公正的，人民法院可以判决变更。我国《行政诉讼法》规定人民法院对具体行政行为有有限的司法变更权。13.4仲裁13.4.1仲裁的概念仲裁是指根据当事人之间的协议，由仲裁机构以第三者的身份对双方发生的争议，在事实上作出判断，在权利义务上作出裁决，争议双方有义务执行该裁决的解决纠纷的制度。13.4.2仲裁的基本原则（1）自愿原则。（2）以事实为依据，以法律为准绳，公平合理地解决纠纷的原则。（3）仲裁组织依法独立行使仲裁权原则。（4）一裁终局原则。（1）房屋所有权和土地使用权的权属争议。（2）土地经界和房屋墙界的争议。（3）因房地产抵押权、典权的设定而引起纠纷。（4）因房屋采光、通风、排水等引起的相邻关系纠纷。（5）房产交易中产生的各种纠纷。（6）房屋修缮引起的纠纷。（7）房屋租赁中的各种纠纷。13.4.3仲裁适用范围13.4.4仲裁协议仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或纠纷发生后达成的仲裁的协议。内容包括仲裁的意思表示、仲裁事项、选定的仲裁委员会。1.申请和受理2.仲裁庭的组成3.开庭和裁决13.4.5仲裁程序13.5.1房地产纠纷民事诉讼的概念《民事诉讼法》是国家规定民事诉讼的原则、制度和程序，调整人民法院和当事人、其他诉讼参与人之间诉讼权利和义务关系的法律，是国家重要的程序法。房地产诉讼是指人民法院在当事人和其他诉讼人的参与下，依法审理房地产纠纷案件的活动。13.5民事诉讼（1）民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。（2）人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。（3）人民法院审理民事案件时，当事人有权进行辩论。（4）当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。13.5.2房地产纠纷案件民事诉讼特有的原则1.管辖的概念及其意义审判管辖:就是各级和同级人民法院之间，根据案件的不同情况划分受理案件的权限。也就是解决一个具体纠纷案件，由哪一级的哪一个法院对其进行第一审审判的问题。意义:依法科学、合理和正确地确定审判管辖，对于纠纷当事人来说，可以根据纠纷的具体情况，到有管辖权的人民法院去起诉。对于受理纠纷案件的人民法院来说，能够职责分明，既可以避免相互推诿，又可以防止互争审判管辖权，有助于形成法院之间互助、协作和高效的审判工作。另外，确定审判管辖还有助于防止和克服地方保护主义。13.5.3房地产纠纷案件的管辖2.房地产纠纷案件的级别管辖级别管辖是根据案件性质、情节、影响以及诉讼标的大小来划分上下级法院对第一案件的管辖权限，也叫审级管辖。（1）基层人民法院管辖第一审民事案件，但法律另外有规定的除外。（2）中级人民法院管辖第一审民事案件：重大涉外案件；在本辖区有重大影响的案件；最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。（3）高级人民法院管辖在本辖区有重大影响的第一审民事案件。（4）最高人民法院管辖下列第一审民事案件：在全国有重大影响的案件；认为应当由本院审理的案件。3.房地产纠纷的地域管辖地域管辖是按行政区域划分的法院对第一审案件审判管辖的权限和分工。我国《民事诉讼法》规定的地域管辖条款中，大都规定由被告住所地、原告住所地、标的物所在地、合同履行地、侵权行为地的法院管辖。（1）一般地域管辖。（2）特殊地域管辖。（3）专属管辖。（4）选择管辖。13.5.4审判的第一审程序审判的第一审程序包括普通程序和简易程序。普通程序包括起诉、受理、审理前的准备、开庭审理和作出判决四个程序。简易程序审理情节比较简单的纠纷案件，可以用简便方式传唤当事人、证人，不受普通程序中有关开庭审理程序和限制，而且可由审判员一人独任审理。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以进行判决、裁定。第二审人民法院对上诉案件经过审理，对下列情形分别处理：（1）认为原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。（2）认为原判决适用法律错误的，依法改判。（3）认为原判决认定事实错误或者原判决认定事实不清，证据不足的，撤销原判决，发回原审法院重审或者查清事实后改判。（4）认为原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。13.5.5审判的第二审程序13.5.6诉讼的执行程序（1）对于发生法律效力的纠纷案件的判决、裁定，由第一审人民法院执行。（2）被执行人或者被执行的财产在外地的，可以委托当地人民法院代为执行。（3）在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或盖章。（4）在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。（5）作为被执行人的公民已死亡的，以其遗产偿还债务。（6）执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已经执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。（7）在执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，执行员应当按照法定程序进行审查。3.申请执行与移送执行申请执行是指一方当事人在法律文书规定的期限内不履行或不完全履行确定的义务，对方当事人向人民法院提出申请，要求对义务方当事人实施强制执行。移送执行是指办案的审判人员将发生法律效力的法律文书直接交给执行员执行的一种方式。案例分析【案情简介】1998年，某市居民刘某向所在区人民法院提起民事诉讼，要求法院判决返还被李某侵占达30余年的房屋。同时刘某向法院提交了其父于1952年领取的产权证书和房屋继承的有关证明。经区人民法院审理后查明：刘某房屋三间为其父所有，其父于1959年亡故，房屋由刘某继承。而该处房屋自1954年起，由刘某之父租给李某使用，但从1955年起，李某即停止支付房租。李某的理由是：刘某父亲于1955年初分两次向其借款人民币共600元，并许诺今后此借款即为购房款，将房屋卖给李某，虽双方未订立买卖合同，但他留有刘某之父两次借款的收据，否则，刘某之父也不会自此之后不再向其收取房租。区法院认为，虽然借款不能作为取得房屋所有权的依据，房屋买卖首先应该由双方订立书面合同，及时办理产权登记，但该案根据《民法通则》的诉讼时效规定，已超过诉讼时效期。因此，驳回刘某的诉讼请示。请问：（1）区人民法院判决是否正确？为什么？（2）如刘某超过诉讼时效，是否可以向法院起诉？【案例分析】（1）本案审理时，区人民法院首先根据《民法通则》的规定，审查了刘某的诉讼时效，《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外。”另第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。”因为，本案中，刘某承认李某侵占房屋30余年，所以区法院认为刘某的请求超过诉讼时效，驳回刘某的请求是正确的。（2）虽然刘某超过诉讼时效，但刘某依然可以起诉，法院也会受理，只是在审理过程中，如果查明诉讼时效期间已届满，即可据此驳回这一当事人的诉讼请求。所以，当事人超过诉讼时效时，就失去了胜诉权。作业1.什么是房地产纠纷？房地产纠纷产生的原因有哪些？2.房地产纠纷处理的原则有哪些？3.房地产纠纷处理的有哪些途径？4.什么是行政诉讼？5.房地产纠纷中行政诉讼提起的条件是什么？6.什么是仲裁？7.仲裁的基本原则是什么？8.房地产纠纷中哪些可以通过仲裁的方式来解决？9.房地产纠纷中，当事人认为仲裁不公正的，应该怎么办？10.什么是审判管辖？11.《民事诉讼法》对于地域管辖是如何规定的？作业技能训练题：阅读下面一段话，请问：你对房地产纠纷中的民事诉讼有何认识？民事诉讼就是民事官司，是当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突，向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事案件、经济纠纷案件和法律规定由人民法院审理的特殊案件的活动，以及这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。通俗地讲就是你的人身和经济的合法权益受到侵害时，当事人通过打民事官司，达到制裁民事违法行为，保护自己的合法权益的目的。谢谢大家下次再见技能训练答案这段话通俗说明了民事诉讼的含义，完全可以这样理解：民事诉讼就是民事官司，是当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突，向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事案件、经济纠纷案件和法律规定由人民法院审理的特殊案件的活动，以及这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。或者通俗地讲就是你的人身和经