房地产法规第6章

第六章房地产交易管理法律制度6.1.1房地产交易管理的概念和原则1.概念是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容2.形式3.原则（1）自愿（2）公平（3）诚实信用6.1房地产交易管理概述6.1.2房地产价格申报制度1、为何要申报2、何种情况需要申报3、如成交价格明显低于正常成交价格的处理4、如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理1、房地产交易管理机构2、房地产交易管理机构的职责（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益（3）办理手续——办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款——协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款（5）提供信息——为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务（6）发布信息——为政府宏观决策和正确引导市场发展服务6.1.3房地产交易管理机构及其职责6.2.1房地产转让概述1、概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2、合法的转让方式（1）买卖（2）赠与（3）房地产作价入股（4）一方提供土地使用权，另一方提供资金（5）企业被收购、兼并或合并（6）以房地产抵债的（7）其它6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理3、实质：4、房地产转让的分类（1）根据转让的对象（2）根据土地使用权的获得方式（3）根据转让的方式6.2.2房地产转让条件：1、转让的一般条件（1）以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上（2）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件（3）按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理2、不得转让的情形（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利的（2）依法收回土地使用权的（3）共有房地产，未经其他共有人书面同意的（4）权属有争议的房地产（5）未依法登记领取权属证书的房地（6）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况6.2房地产转让管理3、房地产转让的程序（1）程序◇转让当事人签订书面转让合同◇当事人在转让合同签订后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价格◇管理部门做出是否受理的答复◇房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估◇当事人按照规定缴纳有关税费◇房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书（2）相关规定◇房地产转让，先办理房地产交易手续◇再办理房地产的变更登记◇再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记6.2房地产转让管理6.2房地产转让管理4、房地产转让合同（1）双方当事人的姓名或者名称、住所（2）房地产权属证书的名称和编号（3）房地产坐落位置、面积、四至界限（4）土地宗地号、土地使用权取得方式及年限（5）房地产的用途或使用性质（6）成交价格及支付方式（7）房地产交付使用的时间（8）违约责任（9）双方约定的其它事项6.2房地产转让管理5、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让（1）原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人（2）可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变（3）转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金6.2房地产转让管理6、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让（1）两种处理方式◇由受让方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金◇不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金6.2房地产转让管理（2）可以不办理出让手续的情况◇转让后的土地仍然符合划拨用地条件◇私有住宅转让后仍用于居住的◇出售公有住宅的◇同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的◇转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条件的◇根据城市规划土地使用权不宜出让的◇县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形6.2房地产转让管理（3）收益金的上缴◇由房地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家◇转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应当扣除已缴纳的土地收益6.3商品房销售管理6.3.1商品房预售的概念1、概念指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为2、管理法规6.3商品房销售管理6.3.2商品房预售的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期4、办理了预售登记，取得《商品房预售许可证》6.3商品房销售管理6.3.3商品房预售许可1、预售许可2、申请预售许可证提交的资料☞商品房预售许可申请表☞开发企业的营业执照和资质证书☞土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证☞投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明☞工程施工合同及施工进度说明☞商品房预售方案6.3商品房销售管理6.3.4商品房预售合同登记备案1、开发商应当与承购人签订书面预售合2、预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续6.3商品房销售管理6.3.5商品房现售的条件1、开发企业具有营业执照和资质证书2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件3、持有建设工程规划许可证和施工许可证4、已通过竣工验收5、拆迁安置已经落实6、供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期7、物业管理方案已经落实6.3商品房销售管理6.3.6商品房销售代理1、概念是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式2、特点（1）必须签订委托合同（2）房地产中介机构可以收取佣金，但不得收取佣金以外的其它费用(3)中介机构的销售人员应具有相应的资格条件6.3商品房销售管理6.3.7商品房销售中禁止的行为1.开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人2.开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房3.不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款性质的费用4.商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售5.禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让6.实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案6.3商品房销售管理6.3.8商品房买卖合同1、商品房买卖合同的主要内容（1）当事人名称和姓名、住所（2）商品房基本情况（3）商品房的销售方式（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（5）交付使用条件及日期（6）装饰、装修标准承诺（7）供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（8）公共配套建筑的产权归属（9）面积差异的处理方式（10）办理产权登记有关事宜（11）解决争议的办法（12）违约责任（13）双方约定的其他事项6.3商品房销售管理2、商品房合同的计价方式（1）计价方式：☞按套（单元）计价☞按套内建筑面积或按建筑面积计价（2）产权登记方式6.3商品房销售管理3、误差的处理方式：衡量误差的指标——面积误差比6.3商品房销售管理误差的处理原则☞面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款☞面积误差比大于3%时：→买受人有权退房：退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息→买受人不退房的：①产权登记面积大于合同约定面积时：Ⅰ面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足Ⅱ超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人②产权登记面积小于合同约定面积的：Ⅰ面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人Ⅱ绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人6.4房屋租赁管理6.4.1房屋租赁的概念是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为6.4房屋租赁管理6.4.2房屋租赁的条件1、未依法取得《房屋所有权证》的2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的3、共有房屋未取得共有人同意的4、权属有争议的5、属于违章建筑的6、不符合安全标准的7、抵押未经抵押权人同意的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的6.4房屋租赁管理6.4.3房屋租赁合同1、租赁合同的一般内容（1）当事人姓名或者名称及住所（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况（3）租赁用途（4）租赁期限（5）租金及交付方式（6）房屋修缮责任（7）转租的约定（8）变更和解除合同的条件（9）违约责任6.4房屋租赁管理6.4.3房屋租赁合同2、租赁合同的终止（1）自然终止☞租赁合同到期☞符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的☞因不可抗力致使合同不能继续履行的6.4房屋租赁管理（2）人为终止☞无效合同的终止☞租赁双方的原因终止→将承租的房屋擅自转租的→将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的→将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途→无正当理由、拖欠房租→公有住宅用房无正当理由闲置的→承租人利用承租的房屋从事非法活动的→故意损坏房屋的→其它6.4房屋租赁管理6.4.3房屋租赁合同3、房屋转租①经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中获利②房屋转租应订立转租合同，也应备案③转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期④转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人练习题1、下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承2、房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）3、下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为（）A.商品房预售合同未经备案，合同无效B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案4、商品房预售合同登记备案应由（）办理。A.房地产开发商B.房地产销售代理机构C.商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同练习题5、房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）6、商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为40.00元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.07、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.4000B.53600C.66800D.80000练习题8、下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款9、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋