房屋登记官考试课件相关法律知识

法律基础知识二〇一二年八月组成部分一、民事法律基本知识（1）民法总论（2）物权法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）继承法二、行政法与行政诉讼法基本知识宪法法律法规(行政法规/地方性法规）规章（部门、地方）规范性文件法律的适用规则1、上位法优于下位法2、特别法优于一般法3、新法优于旧法冲突适用第一章民事法律基本知识第一节民法总论一、民法概述判断题:民法是调整各类主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。()二、民法基本原则（一）意思自治原则（二）诚实信用原则（三）公序良俗原则三、民事法律关系（一）概念特定的为法律所调整的人与人之间或人与标的物之间的关系。（二）类型1、人与人2、人与标的本质：人与人之间的关系（三）民事法律关系的要素1、主体简称民事主体，是指参加民事法律关系，享受民事权利并承担民事义务的人。2、内容下列关于民事主体所享有的权利和承担的义务的说法中，正确的有（）。A、权利和义务是相互对立的B、权利和义务是相互联系的C、权利和义务是同时产生、变更和消灭的D、权利的内容要通过相应的义务表现E、义务的内容由相应的权利进行限定3、客体指民事权利和民事义务所指向的对象。下列属于民事法律关系客体的有（）。A、房屋B、某商品的外观设计、商标C、自然人姓名、肖像、名誉权等D、加工承揽行为判断：债权法律关系的客体指民事权利和义务所指向的物。（）四、民事法律事实是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。1、分类：事件：又称“自然事实”，指与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象。行为：指人的有意识的活动。2、民事法律关系的事实构成：引起民事法律关系的产生、变更或消灭的两个以上的法律事实的总和。五、民事法律行为公民或法人（民事主体）设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。限制行为能力人、无权处分人、无权代理重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危无民事行为能力人实施、违反法律、法规规定民事行为民事法律行为效力待定的民事行为可变更可撤销的民事行为无效民事行为3、分类1）单方法律行为、双方法律行为与多方法律行为2）处分行为与负担行为3）有偿法律行为与无偿法律行为4）诺成法律行为与实践法律行为5）要式法律行为与不要式法律行为6）死因行为与生前行为下列关于自然人之间借款的说法中，正确的有（）。A、双方法律行为B、诺成法律行为C、要式法律行为D、处分行为E、生前行为判断：赠与是单方法律行为。（）【自然人】境内自然人、港澳、台湾同胞、外国人【法人】企业法人、机关事业单位法人、社会团体法人（营业执照的有效期、年检问题）【其他组织】依法登记领取营业执照的各类企业/民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体/法人依法设立并领取营业执照的分支机构/银行、保险公司设在各地的分支机构/经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业注意：个体工商户、合伙组织、个人独资企业、一人有限公司六、民事法律主体（一）法人1、概念是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。2、类型①企业法人②机关法人③事业单位法人④社会团体法人3、公司法人①有限责任公司A普通有限责任公司B一人有限责任公司C国有独资公司②股份有限公司A上市公司B非上市公司判断题：有限责任公司变更为股份有限公司，其名下房产应办理相应的变更登记。4、子公司、分公司与外国公司的分支机构（1）子公司指被母公司所控制的公司，也称从属公司（2）分公司是公司的分支机构，其民事责任由公司承担（3）外国公司的分支机构指依照外国法律在我国设立的公司（二）其他组织概念：合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。包括：1依法登记领取营业执照的独资企业、合伙企业；2依法登记领取营业执照的联营企业；3依法登记领取营业执照的中外合作经营企业；4经民政部门核准登记的社会团体；5经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；6法人依法设立并领取营业执照的分支机构；7中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；8中国人民保险公司设在各地的分支机构等个人独资企业、一人有限公司、个体工商户1、个人独资企业依法在我国境内设立，由一个自然人投资的经营实体。2、一人有限公司3、个体工商户公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的，为个体工商户。（三）自然人1、概念的区分指生理学意义上的“人”，是指依自然规律产生，具有五官百骸，区别于其他动物的人。判断：自然人是指具有我国国籍的公民。2、自然人的民事权利能力是指享受民事权利、承担民事义务的能力，即成为民事权利主体的能力。判断题：自然人既能够成为民事权利主体，也能够成为民事权利客体。（）公民从18岁时起到死亡时止，具有民事权利能力。（）3、自然人的民事行为能力指自然人能够通过自己的行为参与民事交往，从而享有民事权利和承担民事义务的可能性。1）完全民事行为能力自然人能以其自己的行为独立享有民事权利，承担民事义务2）限制民事行为能力自然人在一定范围内具有民事行为能力3）无民事行为能力自然人不能通过自己的行为参与民事活动判断题：1、张三现年17岁，父母早逝，靠外出打工维持生活，应视为完全民事行为能力人。（）2、无民事行为能力人及限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后，合同有效。（）3、无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬的行为无效。（）七、监护制度1、概念监护是指民法上规定的对无民事行为能力人、限制民事行为能力人的人身、财产及其他合法权益进行监督、保护的法律制度。2、类型（1）未成年人的监护父母/祖父母、外祖父母/兄、姐/关系密切其他亲朋经同意的/单位、居委会、村委会、民政部门（2）成年精神病人的监护配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的/判断：对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（）下列关于对未成年人监护人的表述，正确的有（）A．未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由未成年的祖父母优先担任监护人，其次是外祖父母B．未成年人的监护人可以将监护职责部分或者全部委托给他人C．对担任监护人有争议的，由未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的街道办事处、乡镇政府部门在近亲属中指定D．对担任监护人有争议的，可以向人民法院申请裁决E.夫妻离婚后，未与未成年人一同生活的一方仍享有对未成年人的监护权八、代理（一）概念代理人以被代理人（本人）的名义实施法律行为而使其法律效果直接归属于被代理人的法律制度。（二）特征下列关于代理的说法中，正确的有（）。A、涉及三方法律关系B、代理人必须以被代理人的名义行为C、代理人在从事代理行为时，独立进行意思表示D、代理的法律效果直接归属于本人E、任何法律行为都允许进行代理（三）代理的类型1、意定代理授权委托行为是基于被代理人的意志进行的，本人的意思是意定代理的前提条件2、法定代理是依据法律规定而直接产生的代理3、指定代理根据人民法院或者其他主管机关的指定而产生的代理委托代理终止：代理人死亡或丧失民事行为能力/作为被代理人或者代理人的法人终止/期限届满/代理事务完成被代理人死亡，代理人实施的行为仍有效的：（１）代理人不知道被代理人死亡的；（２）被代理人的继承人均予承认的；（３）被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；（４）在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。下列关于委托与代理的说法中，正确的有（）。A、基于委托关系可产生代理行为B、代理均基于委托而产生C、委托代理中委托人授权行为是单方法律行为D、委托书授权不明的，代理人应向第三人承担民事责任，被代理人承担连带责任E、委托代理人为被代理人利益需要转委托给他人的，无须取得被代理人同意书面委托代理的授权委托书应当载明的内容不包括（）。Ａ．代理人的姓名或者名称Ｂ．代理事项、权限和期间Ｃ．委托人签名或盖章Ｄ．受托人签名或盖章委托代理终止的原因有（）A.被代理人取消委托B.代理人辞去委托C.被代理人取得民事行为能力D.代理人丧失民事行为能力E.被代理人死亡（四）无权代理1、表见代理指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的代理。2、狭义的无权代理指行为人既没有本人的实际授权，也没有足以使第三人善意误信其有代理权外观的代理。九、宣告失踪与宣告死亡二者区别：1、目的不同2、下落不明的法定时限不同3、申请人顺序先后限制不同配偶、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、其他权利义务关系人4、公告时间不同下列关于宣告失踪和宣告死亡的说法中，正确的有（）。A、公民下落不明的，应当宣告失踪两年后再宣告死亡B、被申请宣告失踪人必须下落不明满2年，战争期间下落不明的，下落不明的时间从战争结束之日起算C、宣告失踪时，申请人无顺序限制；宣告死亡时，申请人有顺序限制D、因意外事故下落不明满2年的，可以被宣告失踪，也被可宣告死亡E、宣告失踪应公告3个月，宣告死亡应公告1年十、权利客体（一）涵义物/权利和法律关系（二）物的概念指存在于人体之外，为人力所能支配，且能够满足人类社会生活需要的有体物。（三）不动产的范围1、土地2、地上定着物：建筑物、构筑物、林木等（三）不动产与动产的区分1、基于法律行为的物权变动公示方法不同2、能够设立的物权类型不同3、对所有权的限制不同4、买卖合同形式不同5、适用纠纷管辖依据不同第二节物权法一、物权与物权法概述（一）物权的概念是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。特征：1、物权是一种支配权2、物权是一种绝对权（二）物权的效力1、排他效力①同一物上只能存在一项所有权②物的原所有权人不能对抗善意第三人③同一物上不能同时存在两个或以上性质互不相容的他物权④物权的排他效力有强弱之分一物之上不能同时并存的物权是（）。A抵押权、抵押权B抵押权、地役权C抵押权、质权D所有权、抵押权2、优先效力①物权优先于债权例外情形：A、买卖不破租赁B、物权不能优先于法律赋予优先效力的某些债权交付大部分款项的商品房买受人建设工程价款受偿权抵押权C、物权不能优先于办理了预告登记的债权②先物权优先于后物权（三）物权与债权的区分物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。债权是指特定人请求特定人为一定行为或不为一定行为的权利。1、物权是支配权、对世权，债权是请求权、对人权2、物权具有排他性，债权具有平等性二、物权法基本原则（一）物权法定原则物权的种类和内容，由法律规定。下列属于我国法上物权的有（）。A、所有权B、抵押权C、典权D、宅基地使用权（二）公示与公信原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。（三）物权特定原则一物一权三、物权变动（一）基于法律行为的物权变动不动产物权登记生效要件主义的例外:地役权、土地承包经营权（二）非基于法律行为的物权变动法定继承、生效法律文书、政府的征收决定、合法建造或拆除房屋非基于法律行为取得物权的处分四、所有权（一）权能占有、使用、收益、处分（二）特征1、完全性2、整体性3、永久性三、业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主：①房屋所有权人；②非基于法律行为的物权变动取得房屋所有权的人③合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人车位/车库：规划用于停放汽车的车位/车库应当首先满足业主的需要；当事人可通过出售、附赠或者出租等方式约定归属。业主管理权：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；其他事项（1/2）房屋在办理初始登记时，应当划分房屋的共有部分与专有部分。（）建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并