万科的建筑工业化发展探索20150116

万科的建筑工业化发展探索长沙市万科房地产开发有限公司卿科2015.01.15一.日本建筑工业化发展历程二.万科的工业化体系三.万科的工业化推进实践四.探索与建议1/19由质量与工期需求开始构件预制一.日本建筑工业化发展历程组合及三维构件提效工法高性能材料隔震减震技术应用2/19一.日本建筑工业化发展历程日本现在主要工业化建筑类型PC框架柱PC组合梁柱节点PC叠合楼板减震阻尼器SI分离与穿插施工在建144米全装配框架平面与结构布置3/19一.日本建筑工业化发展历程二.万科的工业化体系三.万科的工业化推进实践四.探索与建议4/19二.万科的工业化体系1.工业化的分类干法地砖内墙干挂板内墙条板PC外墙吊装1）PC2）干法工艺3）装修房全装配节点A级装修标准B级装修标准C级装修标准PC12%干法工艺53%传统工法35%整体卫浴干法地暖5/19二.万科的工业化体系•全现浇外墙，外墙面观感提升，杜绝外墙、窗边渗漏•取消内外墙传统砌筑、抹灰，杜绝空鼓、减少开裂•内装修工序减少、平整度与二次作业面质量提升窗边企口挡水构造窗框填缝砂浆结构拉缝卫生间处理外墙质量外墙不再抹灰内墙质量内墙条板抗裂节点内墙不再抹灰装修质量墙面装修细部实测实量分值（上、下半年）0%20%40%60%80%100%2011年2012年2013年94%95%95%96%94%96%2.工业化的优势—质量的提升6/19二.万科的工业化体系2.工业化的优势—效率的提升爬架内装修穿插外墙装饰穿插•30层剪力墙，铝模板+爬架+轻质内隔墙+全砼外墙+穿插施工•主体封顶3个月即完成内外装修•节省工期194天，提效27%7/19二.万科的工业化体系2.工业化的优势—绿色节能与减排统计项目工业化项目传统施工项目相对传统方式每平米能耗（千克标准煤/m2）约1519.11-约20%每平米水耗（立方/m2）0.531.43-63%每平米木模板量（立方米/m2）0.0020.015-87%每平米产生垃圾量（立方/m2）0.0020.022-91%建造阶段资源消耗对比万科建筑研究中心与深圳建筑科学研究院，对万科东莞试验基地的四号实验楼和第五园工业化试验楼的建造全过程进行全程跟踪记录，依据统计方案得到的统计数据2010年-2013年万科住宅产业化节能减排统计05101520252010年2011年2012年2013年3.56747.696411.440720.1784产业化节能（万吨标煤）数据统计源自万科住宅产业化及绿色项目项目测算8/19一.日本建筑工业化发展历程二.万科的工业化体系三.万科的工业化推进实践四.探索与建议9/19三.万科的工业化推进实践•提质•提效•减少人工实测实量交付评估客户验房指引表工业化推进办法标准工期非意外安全采购管理一线评价推进十字诀：两提一减，可复制，可推广三年推进计划年份预制装配式内墙内外墙免抹灰2013年10%15%15%2014年20%60%50%2015年40%100%100%4大类、24项工业化具体措施预制PC外墙（窗框、饰面、保温三项必选一项）PC阳台整体卫浴PC楼梯叠合板PC预制梁柱墙PC景观装配式内墙轻钢龙骨石膏板预制混凝土墙板高精砌块+免开裂、空鼓饰面内外墙免抹灰全砼无抹灰外墙+无抹灰装配式内墙其他“两提一减”技术工艺*装修穿插作业（比标准工期节约15%以上）土建及装修施工图由同一家设计院设计施工图达到工业化施工标准土建及装修由同一家总包单位施工预制构件标准化（窗台、楼梯、阳台预制构件）系统模板高精度楼地面收光找平市政先行干法地暖厨房干法作业阳台地面干法作业装配式安全文明设施四种栏杆预埋装配1.推进方法10/192.质量保障收纳污染物释放量检测室内环境检测收纳耐久性检测耐久性检测五金件耐久性检测马桶溅水测试卫浴水暖检测马桶冲洗功能测试龙头耐久性测试混凝土氯离子检测基础建材检测瓷砖胶粘结强度检测混凝土抗压检测基础建材检测室装修耐久检测室室内环境检测室水暖卫浴检测室水质检测室结构震动台住宅试验塔器具排水试验定流量排水试验•从主体结构、建筑材料到装修部品，通过覆盖9种建材12种部品43个品牌90项指标的检测，保证产品品质，防范质量风险。三.万科的工业化推进实践11/19•深圳市经济特区十大民生工程•剪力墙结构内浇外挂体系，高99米•采用PC外墙、预制楼梯及预制阳台，楼板为叠合板•使用大钢模、自动提升式脚手架等先进施工技术•高度标准化：4002套房，仅3种户型龙跃居PC外墙PC楼梯PC外廊提升式脚手架大钢模三.万科的工业化推进实践3.代表项目1—深圳龙跃居保障性住房12/19工业化楼栋分布新里程工业化楼精准的外墙与窗洞口质量•二期21-1#、2#、4#、5#、7#、8#楼采用工业化建造，总建筑面积6.4万平米•项目于2011年12月被列为北京市住宅产业化试点工程•装配式剪力墙，结构预制率55%以上，最高达65%三.万科的工业化推进实践3.代表项目2—北京新里程二期单位面积取值工业化项目传统施工项目相对传统方式单位面积减少量本项目减少量单位能耗约1519.11-约20%4.11263千克标准煤/平米水耗0.531.43-63%0.957600立方/平米木模板量0.0020.015-87%0.013832立方/平米垃圾量0.0020.022-91%0.021280立方/平米整洁的施工环境13/19•建筑面积10380平方米，高度45米•结构体系：全装配整体式框架+钢支撑•采用预制柱、叠合梁、PC外墙、预制内隔墙、叠合楼板、预制阳台、预制楼梯等类型的PC构件，工业化率达85%南京上坊预制柱叠合梁叠合板预制阳台预制内隔墙预制楼梯3.代表项目3—南京上坊保障房三.万科的工业化推进实践14/193.代表项目4—干法实验楼三.万科的工业化推进实践万科东莞建筑研究中心基地实验楼61项干法施工工艺全砼外墙+结构拉缝条板间接外墙FRC空调百叶整体卫浴干法地砖15/19•建筑面积173000平方米，高度99米•结构体系：剪力墙结构内浇外挂体系•采用PC外墙、整体预制内隔墙板、预制楼梯及预制阳台，结构楼板为铝模现浇，工业化率达46%魅力之城3.代表项目5—长沙魅力之城二期三.万科的工业化推进实践16/19PC外墙板整体预制内墙板现浇楼板预制阳台剪力墙现浇预制楼梯4.长沙万科2015年全面采用工业化建造方式三.万科的工业化推进实践17/19•新开工所有项目均采用万科的工业化体系：全砼外墙+轻质隔墙板+外墙内保温板+爬架•新开工面积100万平方米，免抹灰工艺，土建和装修的穿插施工，室内和室外的同步施工一.日本建筑工业化发展历程二.万科的工业化体系三.万科的工业化推进实践四.探索与建议18/19四.探索与建议1.面临的问题1）成本增加2）总包与构件厂资源缺乏，资源地域分配不均3）运营影响：工期、现金流2.发展的建议工期1、主体工期无明显提升2、从开工到交付工期缩短1、品质提升、后期维护成本降低2、建造成本相应增加运营1、受预售节点影响，回款节奏不佳2、付款节奏加快现金流1）土地环节2）金融与销售3）行业与标准•在土地出让规划条件中明确产业化建筑的要求•规划、审批、开发环节给予支持•积极引导消费者购买产业化住宅•予以财政和金融支持，减免部分税费•对上游行业的发展给予政策激励•完善住宅产业化标准规范与评价体系19/1908.12.18Page21