企业与个人购买销售模式区别

谁能买？首先搞清一个概念《合法登记的企事业单位》企事业单位：在法律上具备法人资格的企业主体，主要是有限责任公司，包含自然人独资有限公司与股份有限公司。个体工商户与个人独资企业、合伙企业不具备法人资格，因此无购买资格。社会组织：目前尚未接触到社会组织购买商办产品先例企业信息审核：营业执照（三证合一）三证合一的营业执照就是一个企业的身份证※注：•自2015年10月1日起开始实施三证合一，三证合一企业只需要提供营业执照副本。•非三证合一的企业需要在签约时同时提供组织机构代码证和税务登记证符合购买条件的主体如何界定是否符合标准登录信用中国或国家企业信用公示官网查询企业性质个体工商户、个人独资企业营业执照没有法定代表人，不具备购买资格个体工商户限购政策细节解读个人独资企业自然人独资有限公司，虽然同个体工商一样只有一个投资人，但其企业类型是有限责任公司，具备法人资格，也拥有法定代表人自然人独资有限责任公司限购政策细节解读常规有限责任公司（非自然人独资），同样具备购买资质普通有限责任公司限购政策细节解读公司属性：有限责任公司或股份有限公司注册地：无要求注册时间：无要求注册资本：无要求结论：只要是能提供章、证、照的有限责任公司或股份有限公司就具备购买资格经营性质：无要求限购政策细节解读•目前合作银行对于法商按揭有注册地要求，只办理北京注册企业•3.26日限购政策出台后，必然会产生大量注册企业要求，后期政府出台限制的可能性很大客户怎么买？帮助客户解决企业注册问题企业购房的一般流程认购录建委按揭签约锁房企业注册认购录建委按揭签约个人购买与已有企业客户认购至签约流程新注册企业客户认购至签约流程企业购房的一般流程帮助客户解决企业注册问题置业顾问尽量用话术引导客户通过我们合作的代办公司注册企业，便于把控流程因为注册企业会产生费用，一旦客户反悔，要注销企业非常麻烦，所以一定要将风险前置。按揭、不利因素等问题一定要在客户锁房阶段沟通清楚。宁可不卖也不强卖客户锁房后，至少要以星期为单位对客户的注册进展进行跟踪，尤其是自办类企业客户。理论上成交后7个工作日要完成企业名称核准。销售怎么卖？把账算清楚利弊讲清楚交易过程税费公司购房个人购买购买过程（买方费用）契税3%3%印花税0.05%0.05%持有过程房产税（交付起每年交纳）0.84%无土地使用税1.5元×房产证面积/地块容积率无公司运营费3000/年无转让过程A转让房产增值税房款差额5.6%房款差额5.6%土地增值税房产增值额30-60%房产增值额30-60%企业/个人所得税企业所得的25%个人所得的20%印花税0.05%0.05%B转让股权增值税无房款差额5.6%土地增值税无*房产增值额30-60%企业/个人所得税个人所得的20%个人所得的20%印花税0.05%0.05%开办公司费用成立公司代理费约为12000元*无贷款法人贷*按揭贷款•三系（39平米）——20380元/年（522元/年/平米）•五系（57平米）——27940元/年（490元/年/平米）•商铺（200平米）——88000元/年（440元/年/平米）•注册公司需20个工作日，时间受各区工商政策影响不稳定•法人贷按照首付50%，10年期基准利率，大部分法人贷公司只贷给北京本地公司•股权转让理论上来说免收增值税和土增税，具体以当地地税认定为准•按照5万/平米价格测算•根据国税发〔2003〕89号文件规定，纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。持有成本：对于已取得规划证未取得预售证资源，目前有比较成熟的解决方案，通过注册公司形式购买每年需缴纳一定的房产税及公司运营成本，后期转让过程基本没有成本差异1.增值税（网签价与核定价取高值）增值税=（网签价或核定价-原值）/1.05×5.6%5.土地增值税增值额×税率（税率：30%-60%）增值额=网签价或核定价-原值-原契税-本次增值税-递增额-网签价或核定价*10%递增额=原值×5%×年数税率=增值额/（原值+原契税+本次增值税+递增额+网签价或核定价×10%）2.个人所得税（网签价与核定价取高值）个人所得税=差额×20%1）个人所得税=（网签价价-原值-原契税-本次增值税-网签价*10%）*20%2）个人所得税=（核定价格/1.05-原值-原契税-本次增值税-核定价×10%）*20%3.契税（网签价与核定价取高值）1）契税=（网签价-本次增值税）×3%2）契税=（核定价格/1.05）×3%4.印花税印花税=（网签价-本次增值税）×万分之五（买卖双方缴纳）印花税=（核定价格/1.05）×万分之五（买卖双方缴纳）公司名义购买商住产品的成本测算公司名义购买商住产品的成本测算假设小万以公司名义购买城市之光一套40平米商住房，实际成交总价为150万元整。购买过程成本测算：除房款外，小万还需缴纳的费用包括：费用类别公司购买费用标准公司购买金额/元个人购买费用标准个人购买金额/元注册公司代办费/11000/0契税房屋总价款的3%45000房屋总价款的3%45000印花税印花税750印花税750合计5675045750注：办公立项产品无需缴纳公共维修基金。公司名义购买商住产品的成本测算持有过程成本测算：持有这套房屋期间，小万每年还需缴纳的费用包括：费用类别公司购买费用标准公司购买金额/元个人购买费用标准个人购买金额/元房产税1.2×70%（北京对房产税的扣除比例为30%）12600无0土地使用税1.5元×房产证面积/地块容积率25无0企业维护费用约4000元/年4000合计166000持有过程中，小万每年需缴纳合计16600元费用，持有税在4月和10月分两次报税；此外，公司还需每月报税，即使无经营行为，也需每月进行零纳税申报；物业费、水电费、供暖费等生活类费用未计算在内。公司名义购买商住产品的成本测算转让过程成本测算（分两种情况）：以公司名义将房产卖给另一家公司：假设小万持有一段时间后，以200万元将房屋转让出去。费用类别公司购买费用标准公司购买金额/元个人购买费用标准个人购买金额/元契税房价款的3%60000房价款的3%60000增值税房款差额5.6%28000房款差额5.6%28000土地增值税房产增值额30-60%80000房产增值额30-60%80000企业/个人所得税企业所得的25%（差额减去土地增值税、契税、房产税、印花税）73000个人所得的20%（差额减去土地增值税、契税和印花税）49800印花税0.05%10000.05%1000合计242000219000公司名义购买商住产品的成本测算转让过程成本测算（分两种情况）：若公司名下只有这套房产，且无其他经营行为，可直接将公司和房产一并转让直接将公司转让：假设小万持有一段时间后，以200万元将房屋转让出去。费用类别公司购买费用标准公司购买金额/元个人购买费用标准个人购买金额/元契税无0房价款的3%60000增值税无0房款差额5.6%28000土地增值税无0房产增值额30-60%约80000个人所得税个人所得的20%100000个人所得的20%（差额减去土地增值税、契税和印花税）49800印花税0.05%10000.05%1000合计101000215800初始成本：企业成本高，客户一次性增加约11000-14000元，客户真实反映并不敏感持有成本：企业成本高，每年增加约总房款的1%-1.3%，客户比较敏感。交易成本：企业出售资产形式转让会比个人购买多增加5%的企业所得税，企业成本高转让股权的形式比个人要节省契税、增值税和土地增值税，企业节省成本费用测算的结论公司名义购买商住产品的成本测算企业名义购房劣势增加购房成本（初期成本及持有成本购房流程相对复杂若采用出售资产形式出售，交易成本较高出售资产时只能转让给企业，交易难度增加企业名义购房优势不计入个人名下，属于隐形资产如果以转让企业形式出售可以节省交易成本可以通过转让企业的形式直接出售给个人，同时不受五年社保纳税限制与名下无房要求企业形式的法商按揭不计入个人征信，不影响日后贷款。有两种交易方式可供选择，客户可以根据自身情况灵活处理企业名义购房的优劣势比较•企业购买虽然增加了资金和时间成本，但是可以通过代办注册、折扣包装等形式有效化解•新政出台后，企业购买商办产品成为必然，二手房商办市场为了解决资质问题与贷款问题也将逐渐适应企业购房的形式。•企业的后期转让形式更加多样灵活，面对政策拥有更大的操作空间法商按揭不属于个人按揭业务，可以避开银行对商办产品的个人按揭限制。