未雨绸缪：上海退房潮背后的法律思考

No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610091未雨绸缪：上海退房潮背后的法律思考福建天衡联合律师事务所白劭翔随着调控政策的不断深入，上海楼市逐步出现规模越来越大的退房风潮，不少降价幅度大的楼盘的买房人纷纷以拒收房屋、停止还贷的方式提出退房诉求。退房的理由五花八门，但核心问题大家都清楚，房价跌了，而且降价成为趋势；买房人，特别是房产投资客在难以将所购买的房屋以原价转手的情况下，如果可以顺利退房，绝对是减少损失的一个好方法。日前，上海市宝山区法院对89名“水岸蓝桥”项目买房人起诉开发商要求退房的案件作出了一审判决，判决买房人胜诉，开发商应退还买房人支付的房款。判决的理由是依据房产买卖合同中的一条约定：“若乙方（购房者）因自身原因提出解除合同，乙方（购房者）应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的３％，并承担由此产生的一切相关费用。”买房人就是依据该合同条款提出解除合同的，在每套房屋跌价损失近三四十万的情况下，买房人宁可选择赔偿3%的违约金以获得解除合同的权利，也不愿继续承担房屋跌价损失。法院的判决无疑是会产生争议的，这涉及到合同条款解释问题，就买房人所主张的解约条款来看，其解决的合同问题是针对买房人因自身原因提出解除合同时的赔偿责任问题，并非是约定了买房人因自身原因单方解除合同的权利，这种单方解除合同除非基于具体法定条件或合同约定的其它条件，否则还应征得开发商的同意。但是，法院显然作了有利于买房人的解释，将该条款解释为单方解除合同的约定条件，认为购房人在同意支付赔偿金的前提下可以无理由退房，这多少显露了法院在目前楼市调控的微妙时期对买房人一方的倾斜保护，这个案件对于众多开发商机而言，无疑是个十分危险的信号。类似的例子在近期的上海房地产市场不断涌现。如浦东大道某楼盘的业主以开发商擅自改变楼房的外墙颜色为由提出退房，某楼盘的业主以开发商未履行在广告中的低容积率、低密度承诺为由提出退房交涉，还有以所购买别墅周边有异味拒收房屋的，各种退房理由比比皆是。有些新闻媒体将这些事件描述成弱势群体的维权活动，其实情况未必如此，在这些退房潮中往往看到的是投资客的身影，房屋的好坏问题未必是他们所关注的，而价格的涨跌才是核心问题。市场的波动考验着市场诚信，而法律所要维护的就是在波动型市场中不应丧失的诚信。同样的事件我们在上个世纪九十年代的后期也曾看过，大规模的退房诉讼导致了不少开发商濒临破产，退房几乎成了压倒众多开发商的最后一块多米诺骨牌。不同的是，当时有关房地产方面的法律尚不如现在健全，司法在某种程度上还可以以支持房地产业健康发展的理由适当向开发商倾斜，而如今的法律环境对开发商是不利的，这就使得开发商们在楼市尚未进入衰退期的时候应该未雨绸缪，完善房屋销售过程的法律设计，预防退房效应最终落到了自己公司的身上。所谓“退房”其实质是解除房屋买卖合同，根据提出的不同时段，可以分为三个阶段，第一阶段为接收房屋前，第二阶段为接收房屋后到办理产权证之前，第三阶段为办理产权证之后；由于三个阶段买卖双方所处的法律状态并不相同，因此有关退房的理由和处理方式是不相同的。按照合同法的规定，解除合同分为协议解除和单方解除，前者必须有合同各方的一致同意，而后者在符合一定的法律规定条件或合同约定条件下，可以由合同的一方单方提出解除。由于法律维护合同的严肃和稳定性，单方解除合同是受到一定限制的，只有在一方严重违反合同，或者因为违约导致另一方无法实现合同根本目的的情况下，另一方才有权解除合同；但是法律也允许合同当事人约定单方解除合同的条件，这种约定只No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610092要不违反法律一般都是可以得到支持的。具体到商品房买卖，在实践中有可能获得法院支持的退房理由大概有以下六种：一、房屋质量问题严重并非是所有的房屋质量问题都可以提出退房，根据目前司法解释的规定，因质量问题有权提出退房的限于两种，一种是房屋主体结构质量不合格，一种是质量问题严重影响正常居住使用。前者要得到认定应该经得工程质量监督部门的核定，而后者法院可以基于质量鉴定报告和一般的生活常识对是否影响正常居住使用作出判断。这种退房条件无论买房人是在哪个阶段提出的，都可以适用。二、逾期交房达到一定时间根据合同法的规定，如果迟延履行合同义务，经另一方当事人催告在合理期间内仍未履行的，另一方当事人有权解除合同。在逾期交房的情况下，如果逾期交房时间过长，而买房人又已经催告的，买房人有权解除合同。实践中由于标准的商品房买卖合同都有关于逾期交房的格式条款，开发商和买房人一般会约定在逾期交房多长时间后可以解除合同，当然这个期间约定越长对开发商防止买房人退房越有利。由于逾期交房作为单方解除条件只有在未交房的情况下才可以适用，因此一旦交房后，买房人就无权以此为由要求解除合同。这种情况也适用于开发商在具备交房条件下发出交房通知而买房人未在通知期限内收房的情况，在这种情况下除非买房人在此之前已发出了解除合同通知，否则不能以开发商逾期交房为由要求解除合同或拒收房屋。三、逾期办理产权证超过一年房屋属于不动产，按照物权公示原则，其产权只有经过产权登记后才为有效。在产权登记之前的买卖合同登记只起到预告登记作用，并没有产权效力。因此，如果因为权利瑕疵导致无法为买房人办理产权证，那么买房人是有权提出退房的。然而实践中更广泛存在的例子是逾期办证问题，开发商往往由于竣工验收备案、规划违法、土地违法等情况导致了办证延迟，按照司法解释的规定，如果超过约定或法定办证时间（法律规定交房后90天应办理产权证）一年的，买房人有权解除合同。四、规划变更或设计变更未通知买房人项目建设中的规划和设计变更是难免的，对于期房买卖合同而言，法律认为买卖双方所交易的内容是签约当时已经批准的规划方案和设计图纸，因此一旦在合同签署后，这些设计内容发生变化，开发商负有通知买房人的义务，而且法律赋予买房人在这些变更影响到其所购买房屋的质量和使用功能情况下解除合同的权利。在统一的商品房买卖合同格式中，这个条款是作为强制性条款进行规定的，买房人从而也获得了凭此条款解除合同的权利。但是由于所谓的“影响房屋的质量和使用功能”存在很大的解释空间，开发商又不能就每个规划或设计变更都通知买房人，这就有必要在买卖合同中对此作进一步的约定，开发商应该在房屋买卖合同中详细罗列应发出通知的事由，并且明确哪些情况下才赋予买房人解除合同的权利，否则一旦扩大解释，对开发商极为不利。该项合同解除事由主要适用于交房之前，如果已经实际交房，说明买房人已经认可了变更现状，除非有其它情形或存在开发商有意隐瞒的事实，否则不应支持解除合同。五、面积误差超过3%法律规定如果房屋交付时的面积与合同约定的面积误差在3%以上，买房人有权退房。这条规定适用于合同没有约定或约定不明的情况，也就是说并非强制性条款。如果房屋买卖合同有约定的，适用合同约定而不适用法律规定。因此，开发商可以和买房人约定面积误差不退房，也可以约定提高满足退房条件的误差比例。No.42,GuanriRoad,SoftwarePark,Xiamen,Fujian361009福建省厦门市软件园（二期）观日路42号邮编3610093六、开发商存在恶意行为根据司法解释的规定，开发商如果在签署房屋买卖合同后又将同一套房屋出售给他人或抵押给他人，导致买房人无法取得房屋的，买房人有权解除合同，而且可以要求开发商给予不超过购房款一倍的赔偿。同样的规定也适用于开发商将已经出卖的房屋或抵押的房屋又卖给买房人的情形，在这种情况下，新的买房人也有权解除合同，并提出不超过购房款一倍的索赔。以上罗列的是司法实践中容易被法院采纳并判决解除合同的六种情况，除第六种显然是开发商恶意违约以外，其余的五种情形既可能发生在开发商恶意违约的情形，也可能发生在开发商并非有意违约，只是因为对开发计划考虑不周全、合同不够完善或政府部门的原因导致出现符合解除合同条件的情形。例如：由于测量规范的变化导致出现面积误差、竣工验收备案手续拖延导致交房时间拖延等等。在这种情况下，被判决退房的开发商，不仅要承担巨额损失，而且有苦难言。因此在销售过程中，对于合同履行中可能存在的问题要有充分的预见性，合同条款要有足够的严密性，这是十分必要的。虽然在地产牛市中，即便是具备解除合同条件，买房人往往也不会主张该项权利，但是一旦调控措施进一步深入，熊市出现或整个市场如同国内部分城市一样逐步进入胶着状态，退房、解约、不诚信等等问题就会开始不断暴露出来，未雨绸缪，预防退房潮的出现，已经是摆在所有开发商面前的事情了。