城市开发控制性详细规划by同济大学杨贵庆

城市开发控制性详细规划同济大学建筑与城市规划学院建设部城市建设干部培训中心－－背景、内容与案例自我简介：杨贵庆同济大学城市规划学士、硕士、博士；美国哈佛大学设计学硕士；同济大学建筑与城市规划学院教授、硕士生导师城市规划系副系主任上海浦东新区城镇规划专家咨询组委员；山东潍坊市人民政府规划顾问；上海市青浦区城镇规划专家组委员；等讲座提纲一、当前城市规划建设工作的主要问题二、城市开发控制性详细规划的重要性三、控制性详细规划的主要内容四、控制性详细规划的案例分析与思考一、当前城市规划建设工作的主要问题“国务院关于加强城乡规划监督管理的通知”（国发2002年13号）建设部、中央编办、国家计委、财政部、监察部、国土资源部、文化部、国家旅游局、国家文物局联合发文：“关于贯彻落实国务院13号文件的通知”2002年8月。九部委“关于贯彻落实国务院13号文件的通知”（2002年8月）1、抓紧编制和调整近期建设规划；2、明确城乡规划强制性内容；3、严格建设项目选址与用地的审批程序；4、认真做好历史文化名城保护工作；5、加强风景名胜区的规划监督管理；6、提高镇规划建设管理水平；7、切实加强城乡结合部规划管理；8、加强规划集中统一管理；9、建立健全规划设施的监督机制；10、规范城乡规划管理的行政行为；11、建立行政纠正和行政责任追究制度；12、提高人员素质和规划管理水平近期建设规划是实施城市总体规划的近期安排，是近期建设项目安排的依据。各地要依据批准的城市总体规划、国民经济和社会发展五年计划纲要，考虑本地区资源、环境和财力条件，对总体规划实施情况进行检查，调整或编制近期建设规划，要与五年计划纲要起止年限相适应。1、抓紧编制和调整近期建设规划；合理确定近期城市重点发展区域和用地布局；重点加强生态环境建设；安排城市基础设施、公共服务设施、经济适用房、危旧房改造的用地；制定保障实施的相关措施；近期建设规划应注意与土地利用总体规划相衔接，严格控制占地规模，不得占用基本农田。严禁安排国家明令禁止项目的用地。2、明确城乡规划强制性内容；强制性内容涉及区域协调发展、资源利用、环境保护、风景名胜资源保护、自然与文化遗产保护、公众利益和公共安全等方面，是正确处理好城镇可持续发展的重要保证。城镇体系规划、城市总体规划已经批准的，要补充完善强制性内容。新编制的规划，特别是详细规划和近期建设规划，必须明确强制性内容。规划确定的强制性内容要向社会公布。城镇总体规划中的强制性内容包括：城市建设用地范围和用地布局；城市绿地系统、河湖水系，城市水厂规模和布局及水源保护区范围；城市污水处理厂规模和布局，城市高压线走廊、微波通道和收发信区保护范围；城市主、次干道的道路走向和宽度，公共交通枢纽和大型社会停车场用地布局；科技、文化、教育、卫生等公共服务设施的布局；历史文化名城格局与风貌保护、建筑高度等控制指标，历史文化保护区和文物保护单位以及重要的地下文物埋藏区的具体位置、界线和保护准则；城市防洪标准、防洪堤走向，防震疏散、救援通道和场地、消防站布局，重要人防设施布局，地质灾害防护等；详细规划中的强制性内容包括：（1）规划地段各个地块的土地主要用途；（2）各个地块允许的建设总量；（3）特定地区地段规划允许的建设高度；（4）各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；（5）基础设施和公共服务设施配套建设的规定；（6）历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。7、切实加强城乡结合部规划管理；“城乡结合部”是指规划确定为建设用地，国有土地和集体土地所有用地混杂地区；以及规划确定为农业用地，在国有建设用地包含之中的地区。（1）要依据土地利用总体规划和城市总体规划编制城乡结合部详细规划和近期建设规划，复核审定各地块的性质和使用条件；（2）着重解决好集体土地使用权随意流转、使用性质任意变更以及管理权限不清、建设混乱等突出问题；防止以土地流转为名擅自改变用途。（3）尽快改变城乡结合部建设布局混乱、土地利用率低，基础设施严重短缺，环境恶化的状况；“2004中国市长论坛”（广州）建设部部长汪光焘：新时期城乡规划工作要实现两个重要转变：1、从注重确定开发项目为主，逐步过渡到注重保护和合理使用各种资源，明确空间管制的要求为主；2、从注重确定城市性质、规模、定位转变为确定合理的发展标准，促进人居环境的改善和城市的可持续发展。结论：当前城市规划建设中的主要问题，均与城市开发的控制有密切的关系。在新的发展时期，城市开发的控制性详细规划显得尤为需要和迫切。二、城市开发控制性详细规划的重要性（一）什么是控制性详细规划？1、定位：在我国现阶段城市规划编制体系构架中的位置（2006年4月1日《城市规划编制办法》）（1）城市总体规划（分区规划）（2）详细规划控制性详细规划修建性详细规划同济大学城市建设干部培训中心（一）什么是控制性详细规划？2、概念：在城市总体规划和分区规划的指导下，对城市土地的开发利用制定控制指标体系，作为政府实施城市建设目标的规划行为和管理手段。同济大学城市建设干部培训中心（一）什么是控制性详细规划？3、特征：（1）以上一层面的法定规划为依据；（2）落实近期城市建设目标；（3）实施政府规划管理职能；（4）引导并控制土地开发建设。承上启下，将规划图转化为可操作与执行的管理规定和细则，体现条例化和指标化管理；以法律的手段为实行管理建设提供依据，协调建设过程中的综合效益，体现法制化和科学化管理。同济大学城市建设干部培训中心（二）为什么要控制性详细规划？1、背景：（1）土地有偿使用，1991年；（2）城市产业结构调整，土地供需的变化；（3）城市规划管理模式的变化；同济大学城市建设干部培训中心（二）为什么要控制性详细规划？2、作用：（1）有效控制城市土地使用性质；－与城市总体规划的衔接、落实（2）合理制定城市土地开发强度；－土地开发容量的要求（3）积极塑造特色城市空间形象；－体现城市设计的总体要求（4）完善城市建设管理法规体制。－控制指标体系同济大学城市建设干部培训中心建设部部长汪光焘指出：要重视控制性详细规划，来引导开发建设活动，正确处理资源有效使用、环境保护问题，要注重城市公共利益、公共设施的用地需要，尽可能地保护人居环境改善。（2004中国市长论坛，广州）三、控制性详细规划的主要内容三、控制性详细规划的主要内容1、基础资料2、成果内容：规划文本控制图则同济大学城市建设干部培训中心三、控制性详细规划的主要内容规划文本：（1）总则：说明制定规划的依据和原则、界定主管部门及其管理权限。同济大学城市建设干部培训中心规划文本：（2）土地使用和建设规划管理通则包括：各种使用性质用地的适建要求；建筑间距的规定；建筑物后退道路红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；容积率奖励和补偿规定；市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；有关名词解释同济大学城市建设干部培训中心规划文本：（3）地块划分地块的使用性质地块规划控制原则规划设计要点同济大学城市建设干部培训中心规划文本：（4）控制指标一览表包括：第一部分：规定性指标（必须遵照执行的指标）第二部分：指导性指标（参照执行的指标）同济大学城市建设干部培训中心（4）控制指标一览表第一部分：规定性指标（必须遵照执行的指标）（强制性内容）用地性质；建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）；建筑高度；容积率（建筑总面积/地块面积）（开发权转让示意）绿地率（绿地总面积/地块面积）公共服务设施配套规定基础设施配套规定交通出入口方位（车行、步行）；停车泊位建筑后退红线距离同济大学城市建设干部培训中心（4）控制指标一览表第二部分：指导性指标（参照执行的指标）城市设计指导原则：建筑体量、体型、色彩其他：1、居住人口容量（人/公顷）；2、整体意向：总体高度走向、总体开敞空间布局（空间组织）、重点处理界面、地区标识程度；3、开敞空间：开敞空间的硬地比例、开敞空间轴线；4、建筑与环境：建筑形式和风格倾向、屋顶形式、建筑体量要求；建筑外墙色彩要求、环境设计主题；亮化设施要求；5、用地兼容性同济大学城市建设干部培训中心三、控制性详细规划的主要内容控制图则（1）位置图（2）用地现状图图纸比例为1/1000或1/2000，分类画出各类用地范围，标绘建筑物现状、人口分布现状、市政公用设施现状，必要时可分别绘制。同济大学城市建设干部培训中心规划图则要求：（3）土地使用规划图图纸比例同现状图，画出各类使用性质的用地范围；（4）地块划分编号图图纸比例1/5000，标明地块划分界线及其编号（编号和文本中控制指标相对应）同济大学城市建设干部培训中心规划图则要求：（5）各地块控制性详细规划图图纸比例为1/1000或1/2000。图纸标绘内容：规划各地块的界线，标明主要指标；规划保留建筑；公共设施位置；道路（包括主、次干道、支路）的走向、线形、断面，主要控制点坐标、标高）；停车场；其它交通设施的用地界线。同济大学城市建设干部培训中心规划图则要求：（6）各项工程管线规划图图纸标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。同济大学城市建设干部培训中心四、控制性详细规划的案例分析与思考进一步的思考：控制指标的基本特性是什么？同济大学城市建设干部培训中心控制指标的基本特性是什么？1、经济性：促进开发建设开发强度的确定，应充分重视市场供需的预测，供需平衡，环境容量的定位，同时考虑土地开发的策略，经营好有限的土地和空间资源。同济大学城市建设干部培训中心控制指标的基本特性是什么？2、合理性：符合规范要求控制指标体系的建立，应在确定规定性指标的同时，研究确定指导性指标：积极促进建设有风貌特色的城市景观，规定城市的建筑色彩、风格和体量关系。同济大学城市建设干部培训中心控制指标的基本特性是什么？3、整体性：符合整体利益经济效益社会效益（资源公平性）景观效益生态环境效益同济大学城市建设干部培训中心小结：控制性详细规划1、改变传统管理观念2、利用科学规划手段3、完善法规运作体系4、建设特色城市风貌同济大学城市建设干部培训中心致谢！通讯：上海同济大学建筑与城市规划学院，邮编200092电话：[phone]（工作室）13901755385(手机）电子信箱:[e-mail]