中原2015年9月1日养生旅游地产盈利模式探索

养生旅游地产盈利模式探索2前言1、为什么要探索养生旅游地产？2、为什么要探索盈利模式？3、养生旅游地产盈利模式路在何方？1234contens目录养生旅游地产基本简介Part1养生旅游地产基本简介。养生旅游地产养生旅游地产养生旅游地产即优化生存环境、善化生命质量，包含心理养生和生理养生，可从休息、运动、疗疾和益智等方面，将旅游活动与养生结合。随着休闲度假时代的到来，旅游将从小众旅游向大众旅游方向发展，养生旅游也将日益多元化，并实现产业链的延伸和拓展。纵观整个房地产业的发展，可知更多资源、更多行业与房地产业走到一起；更多需求、更多服务通过房地产项目平台得以实现。养生旅游地产除了提供人居产品外，还提供整合了以休闲、旅游、生活、养生于一体的人居服务，是一种新兴的复合型地产开发模式美国养生旅游地产的今天=中国养生旅游地产的明天养生旅游地产兴起背景经济下行的压力下，抓住老龄化、新型城镇化、大众休闲时代的机遇，利用互联网思维携手政策风口，开拓养生旅游地产新天地1234561/中国有7亿人处于亚健康状态,旅游需求大；2/目前我国人均GDP已超过4000美元，将进入休闲消费、旅游消费爆发性增长期。1/我国老龄人口多、增速快，60岁以上人群达到14.3%；2/先老后富突出，养生需求大，健康投资增加。1/中国经济整体下行，房地产开发商面临尴尬处境。行业领导者寻求全新突破口；2/房企靠快速高周转的开发模式即将结束。1/2014年我国城镇化53.7%.新型城镇化是确凿无疑的大方向；2/如何让农民致富及抓住城市中产阶级消费主体是关键。1/“互联网+”时代，房地产如何以电商、互联网金融等模式去地产化，实现轻资产运营是关键；2/房地产开发已由制造业转向服务业。1/《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》，使旅游地产投资迎来绝好政策风口；2/《国民休闲纲要》明确指出，2020年全面落实带薪休假，旅游市场潜力大。我国的养生旅游地产正处于资源整合阶段，由卖楼—卖概念—卖配套，到卖服务，市场逐渐理性，但开发模式尚未成熟，未来发展潜力大养生旅游地产发展阶段1111起步阶段旅游地产调整阶段养老地产资源整合阶段养生旅游地产快速发展阶段休闲养生地产1/1999年“博鳌国家旅游休闲度假区”等项目的成功，引起市场广泛关注，旅游地产概念形成；2/主要以产权酒店形式出现。1/2010年，万科进入老龄化养生养老住宅开发运营领域。同时，不少开发商也跃跃欲试。一时间，养生养老地产的关注度达到高峰。1/现在，“养生+旅游+房产“三管齐下的开发模式备受社会各界投资者的青睐；2/复合型旅游地产发展刚起步，开发数量和市场需求大。1/休闲、养生、旅游与地产联姻的模式，会随着社会的发展，关注程度越高；2/人类的最终极产品是休闲产品，休闲养生地产是房产开发商迎来的历史机会。1999年2010年现在2020年养生旅游地产现状如何养生旅游地产由于诚信缺失、法律不完善等因素，目前仍存在同质化严重、运营模式不成熟等问题存在项目同质化、资金周转率低、运营不成熟、品质良莠不齐、法律不完善等问题。开发商角度，投资越来越青睐小股权、大开发、轻资产的模式；消费端方面，与养生旅游地产相关的金融产品已经面市，虽举步维艰，但发展潜力大。整个养生旅游地产市场呈现项目规模化、分布集群化、投资民营化、产品复合化、体验主题化、运营专业化、盈利多元化的特征；养生旅游地产现状基本特征产品类型投资模式主要问题山地类养生、主题公园类、滨海养生类旅游地产项目将迎来发展高峰期；养生旅游地产基本小结S（优势）W（弱势）O(机会)T（威胁）是一种新兴的复合型地产开发模式，是人居产品的理性回归，市场机会大。老龄化、新型城镇化、互联网+、大众休闲时代的到来起步晚，目前处于资源整合阶段，开发模式尚未成熟。当前经济下行，政策不明、同质化、运营不成熟法律不完善、诚信缺失等。养生旅游地产主要模式Part2养生旅游地产定位分析养生旅游地产业态定位丰富，功能定位以休闲养生、旅游服务为主，客层定位以退休知识分子和有养生需求的金领、白领为主养生度假酒店养生护理中心养生度假俱乐部养生度假别墅养生度假公寓社区商业配套业态定位功能定位客层定位居家休闲养生度假休闲养生养生指导培训养生文化交流旅游、娱乐、购物、社区配套服务等有经济实力的退休教师、干部等为父母购买用来养生度假的高级金领、白领有养生需求的部分金领、白领等养生旅游地产主要模式我国养生旅游地产目前主要有四大盈利模式，“重运营、轻资产”的大势已然显现四大盈利模式1/华侨城模式：先旅游后地产2/旅游运营+资本运作模式3/产权出售+商业运营模式4/区域综合开发+产业链盈利模式由“旅游+地产”双线程共赢转向“旅游+地产+文化服务”多线程共赢旅游和休闲商业等经营性物业是核心盈利渠道，地产销售类物业为辅以度假地产或休闲商业地产开发为目的，形成旅游吸引力，打造休闲度假目的地卖房子=卖人气，将追求资金快速回笼转变为追求长期回报，将地产的去化转变为用户体验的诉诸和口碑效应与普通地产模式对比与普通住宅相比，养生旅游地产有使用权、入住权、产权变现收益，收回投资成本后，其余年限产权价值和经营价值为最终收益养生旅游地产项目普通房地产项目持有、经营收益持有、转让经营权收益物业产权变现收益酒店形态物业持有、经营收益持有、转让经营权收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益持有，经营收益持有，转让经营权收益物业产权实现收益持有，经营收益持有，转让经营权收益物业产权实现收益满足业主基本需求即可旅游的配套，酒店式的管家服务住宅其他商业物业配套与物业养生旅游地产模式小结客群定位以退休的知识分子和有养生需求的金领、白领为主；盈利模式盈利模式尚未成型，但“重运营、轻资产”的大势已然显现；模式对比有使用权、入住权、产权变现收益，经营价值是最主要的收益；盈利要素正确定位、优质产品、科学规划、精准营销、运营维护与品牌塑造。Part3养生旅游地产案例分析三亚海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区主要以养生、旅游为主题，提供居住养生、文化体验养生、游乐养生、医疗护理养生等内容项目简介开发计划经营模式盈利模式案例借鉴项目简介海棠湾国际养生社区由泰康人寿保险股份有限公司与中国对外建设总公司共同投资建设，约1232亩，投资200多亿，是集房地产、旅游、养生、商业、文化、保险等为一体的绿色国际养生社区。项目定位养生产业+休闲产业+房地产业等形成多元产业集群构筑复合型社区。功能组合1/以休闲养生功能为主的项目——CCRC社区、养生公寓、主题酒店、养生运动中心;2/以文化体验功能为主的项目——东方养生谷：包括养生体验馆、健康管理中心、心理辅导中心、养生研发中心等；3/以传播学习功能为主的项目——国际养生论坛、养生频道、养生文化学院、养生博物馆（养生技艺展示中心）。三亚海棠湾国际养生社区项目简介开发计划经营模式盈利模式案例借鉴商业配套滨水、多层度假住宅配套设施主题酒店养生雕塑园国际养生论坛南药植物观赏园I期低高养生公寓、主题酒店、东方养生体验馆；健康管理中心、心理辅导中心、科研中心、运动中心滨水养生公寓、主题酒店、养生博物馆、养生文化学院、养生频道五星级豪华酒店III期酒店度假、商业购物、娱乐休憩等服务设施高档游艇社区、高尔夫社区Ⅱ期项目分三期开发，整体定位符合片区远景规划，不同阶段、不同地块的不同产品具备不同价值定位，这是延续项目独特价值亮点的保证三亚海棠湾国际养生社区海棠湾国际养生社区经营模式以向客户出售物业产权、会员卡，通过返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式为主项目简介开发计划经营模式盈利模式案例借鉴各项目经营模式CCRC社区东方养生谷主题酒店养生公寓以泰康1800万客户为基础，通过专业化、国际化管理，将养老金、反向抵押贷款、护理保险等产品与社区服务相结合，即可以提高客户的支付能力，也可以有效降低市场风险；出售物业产权或“会员卡”提供返租服务；通过采用返本销售入住、反向抵押贷款、房屋置换、出租原有房屋租住本社区等多种方式，帮助客户购买或租住，实现投资获得保值增值以及长期的健康保障。10个养生主题酒店，将以中国元素的设计风格聘请国际大师操刀，引进世界不同地域和民族特色的养生题材和内涵，聘请专业酒店管理机构进行经营管理，其资产为投资者持有。是提升社区整体附加值和社区形象以及奠定社区产业地位的体验设施；将委托专业机构进行营运管理，向入住社区客户和其他社会客户提供专业服务；物业资产为主开发商持有三亚海棠湾国际养生社区整合专业化程度高、符合服务理念和标准的资源，组成公共服务平台，通过经营，为客户提供超值、多元、持续性服务，实现持续赢利与共赢项目简介开发计划经营模式盈利模式案例借鉴盈利模式的经营内涵休闲、度假产业经营教育文化产业经营医疗、保险产业经营政府、当地民众合作经营养生地产（会员制）经营ABCDE销售为辅，经营为主盈利模式之四方共赢政府当地民众开发商目标客群区域产业结构升级+多元产业经济发展+税收+就业机会+游度假业竞争力提高就业机会+收入增加+基础教肓、职业教肓的发展+人口综合素质提高项目开发的合理经济效益+多元产业开发经营水平及管理能力的提升+泰康保险产业、养生产业的发展+品牌效应产权+使用权+投资理财+旅游度假+养生+文化体验等销售为辅，经营为主，整合市场专业化资源共同开发、经营项目，降低风险，实现共赢。出售物业产权、会员卡、委托专业机构进行营运管理等多种经营模式并存。项目主打中高档市场，且整体定位符合片区远景规划，重视对片区的贡献。项目简介开发计划经营模式盈利模式案例借鉴三亚海棠湾国际养生社区项目定位开发过程经营模式盈利模式不同阶段开发过程中确保项目价值延续，围绕养生旅游主题丰富业态，提高土地价值。片区价值提升片区价值10个18洞火山岩高尔夫球场项目简介开发商：海南观澜湖房地产开发有限公司总占地面积：21.5平方公里销售状况：春节假期，整个观澜湖旅游度假区接待游客量超过20万人，占海口总游客量的两成。观邸、观墅项目基本售罄，目前主推观澜湖新城55-146㎡洋房物业：深圳骏高物业服务有限公司海口分公司投资商：骏豪地产特质初现特质成长特质成熟对片区贡献最大化观澜湖世界明星赛等国际赛事养生板块：168个火山岩矿温泉泡池商业探索，打造24万㎡观澜湖兰桂坊打造世界五星级酒店，万丽和Hardrock等酒店2007年观澜湖观邸、观澜湖观墅、观澜湖新城、国际双语学校、旅游小镇等业态旅游地产与华谊兄弟、冯小刚三方合作打造1500亩的观澜湖华谊冯小刚电影公社，华谊兄弟持股35%，冯小刚工作室持有5%，观澜湖持股60%海口观澜湖旅游度假区获评国家4A级旅游景区,2015年7月6日举行授牌仪式,项目简介：海口观澜湖旅游度假区是集运动、商务、养生、旅游、会议、文化、美食、购物、居住等为一体的国际休闲旅游度假区海口观澜湖旅游度假区功能分区：根据规划区的自然条件，将规划区分成北区（休闲运动区）、中区（休闲度假区）、南区（休闲养生去）三个功能区北区：由时尚运动组团和休闲城镇组团组成时尚运动组团:由3个景观优美的高尔夫球场组成休闲城镇组团:由地中海风情社区、中心绿地和商业娱乐中心组成，集“吃、住、游、购、娱”于一体中区：由4个高尔夫球场、会所酒店、企业总部会馆、国际度假社区组成。4个高尔夫球场是时尚、健康、充满自然气息的运动场所，生态园内含有会所和525间豪华客房的酒店、国际一流的SPA温泉疗养区、高级度假别墅等。南区：利用火山地区原生态植被，在绿色环境中兴建5个国际一流的高尔夫球场，形成不同的景观特色。配套与运动休闲相辅相承的园林式SPA保健养生园、运动培训机构和世界级低密度的养生休闲地产，满足高端和商务休闲人士的保健需求。海口观澜湖旅游度假区在售项目——观澜湖新城优势：旅游资源丰富+配套高档+规模大+大品牌+低密度、高绿化生活舒适+物业服务好等劣势：价格贵+远离市区，交通、生活都不便+部分户型设计不合理+无居住氛围+岛