法律文献7房地产法律制度

8房地产法律制度8房地产法律制度8.1房地产法规概述8.2房屋拆迁8.3房地产市场管理8.4产权产籍管理8.5物业管理8.1房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念1）房地产的概念房地产是房产与地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权的具有一定经济意义的土地。8.1房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念1）房地产的概念（1）房地产是房产与地产的有机结合；（2）房地产是财产和财产权利的有机结合；（3）房地产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心。（4）房地产既有其财产属性，又有其商品、经营属性。8.1房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（1）概念：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分，狭义是指94年7月5日全国人大常委会通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》。8.1房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（2）房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系8.1房地产法规概述8.1.1房地产与房地产法的概念2）房地产法（3）房地产法的基本原则土地公有原则土地有偿使用原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则:房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则8.1房地产法规概述8.1.2房地产法律关系1）房地产法律关系的概念：房地产法律规范在调整人们行为的过程中所形成的特殊和具体的社会关系，即具有法律关系上的权利和义务关系。8.1房地产法规概述8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（1）房地产法律关系主体主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。8.1房地产法规概述8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（2）房地产法律关系客体客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。客体分为土地和房屋，它们属于不动产。8.1房地产法规概述8.1.2房地产法律关系2）房地产法律关系的构成：（3）房地产法律关系内容内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。8.1房地产法规概述8.1.2房地产法律关系3）房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系（2）建立和完善房地产市场（3）加强房地产市场的管理（4）促进房地产业发展8.1房地产法规概述8.1.3房地产法的体系我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。二是专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、以及它们的实施条例、细则、办法之类。三是相关的法，如《森林法》、《环境保护法》、《合同法》、《担保法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定。返回8.1房地产法规概述8.1房地产法规概述8.1房地产法规概述（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格：公民、法人及社会组织参与房地产经济活动，必须符合房地产法的规定。确定主体参与房地产活动的方式；调整房地产经济活动的对象。返回（2）建立和完善房地产市场确定市场范围：①确定主体资格；②确定哪些土地和房屋可以进入市场。确定房地产市场行为规范：市场行为原则是：公平竞争原则；等价交换原则；诚实信用原则；主体地位平等的原则；国家和集体利益优先的原则。明确了进入市场的程序。返回（3）加强对房地产市场的管理①对房地产交易活动的管理：城镇房地产交易活动包括各种所有制的房屋买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权转让等其他活动。所有这些活动都要通过房地产交易所进行。凡是进行房地产交易的单位和个人，都必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、签证、评估、立契过户手续，并且按规定缴纳税费。（3）加强对房地产市场的管理②对房地产价格的管理：房地产价格管理是房地产市场管理中的重要问题。③对建筑承包活动的管理④对房地产经营单位的管理返回（4）促进房地产业发展房地产立法的根本目的。房地产业的重要地位：①房地产业的发展起到协调、平衡社会总需求和总供给的作用；②房地产业是政府收入的重要来源③房地产法能够不断调整房地产经济关系，促进房地产业健康发展。返回南宁市盛世·联邦广场建设脱啟英诉北京市东城区房屋土地管理局城市房屋拆迁纠纷案原告：脱啟英，男，80岁，北京市人，北京市天坛家具公司退休工人，被告：北京市东城区房屋土地管理局。第三人：北京市天创房地产开发公司。案情脱啟英共有私房8间，建筑面积93．5平方米，位于本市东城区东四北大街273号、275号，属拆迁范围。其房产全部用于经营，该户在册户口为9人。天创公司根据脱敞英对房产的使用情况及在册户口人数，对脱啟英共补1130395元，脱啟英拒绝接受补偿，要求原地回迁，故天创公司要求东城房地局依法裁决。案情第三人于2000年3月1日委托北京市东城区房地产价格评估所对原告所有的非住宅房屋进行评估。共计补偿人民1130395元。第三人天创公司依法领取了国有土地使用证、建设用地规划许可证和房屋拆迁许可证后，对本市东城区魏家胡同、东四北大街261-277号进行办公楼建设并委托昊海拆迁服务中心实施拆迁，天创公司办理的上述拆迁手续齐全、合法有效。案情被告认为，天创公司对脱啟英的拆迁补偿，符合《北京市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定，脱啟英拒绝接受，理由不足，被告不予支持。裁决如下：一、脱啟英自收到裁决书之日起五日内，迁入本市东城区连丰西巷15号院2-5号房进行周转，同时将原房屋腾空，交天创公司拆除。二、待周转结束时，脱啟英应一次性向天创公司交纳周转房屋的各项费用。三、待周转房腾空后三日内，天创公司一次性将拆迁补偿款，计人民币1130395元整交付脱啟英。四、逾期不搬，将根据《拆迁管理办法》第二十一条执行。案情原告诉称，天创公司向被告提交的原告私有房屋建筑面积是1987年前的建筑面积。原告早在1987年就将房屋依法改建，其建筑面积明显大于93．5平方米。天创公司未根据《拆迁管理办法》的有关规定进行实际测量，以确定房屋真实的面积；天创公司补偿原告内外装修费用与实际相差甚远，严重损害了原告的合法权益。请求人民法院判决撤销京东房地裁字(2000)第53号裁决。案情原告曾于1988年7月12日经北京市东城区城市规划管理局批准，对其所有的房屋实施翻建。翻建许可证申请书标明同意翻建住房95．02平方米。原告在庭审中提交了中国建筑标准设计研究所设计的该房屋翻建图纸以及营业执照等文件。原告翻建其私有房屋竣工后至今未到房管部门办理房屋现状变更登记。被告辩称，我局因原告未向我局提供其私有房屋所有权证，故我局依据房屋档案的记载认定该房的房屋面积是正确的。案情原告在私有房屋翻建房屋现状变更后，其应在3个月内依法到房屋主管部门办理房屋现状变更登记，以获得国家法律保护。原告未能依法履行其义务，失去了法律的支持。根据《拆迁管理办法》的有关规定，私有房屋建筑面积以房屋产权证上标明的面积为准。法院判决该裁决认定事实清楚，证据确实充分，适用法规正确，程序合法，本院应予维持。原告要求撤销被告裁决的诉讼请求，理由不当，本院不予支持。8.2房屋拆迁8.2.1城市房屋拆迁管理法规概述房屋拆迁管理法规是由国家制定或认可，反映国家意志，并以国家强制力保证其实施的行为规范。调整对象主要包括：1）调整房屋拆迁活动中形成的行政管理关系；2）调整房屋拆迁活动活动中形成的民事法律关系。例如：财产、纠纷等8.2房屋拆迁3）《城市房屋拆迁管理条例》（1）《城市房屋拆迁管理条例》是我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规。（2）《城市房屋拆迁管理条例》是依据《宪法》、《民法》等相关法律的基本原则制定的，对城市房屋拆迁的管理体制、审批程序、补偿安置原则、法律责任等主要问题都做了规定。8.2房屋拆迁3）《城市房屋拆迁管理条例》（3）《城市房屋拆迁管理条例》规定了城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧区改造，确定了房屋拆迁工作的目的和法律地位。（4）《城市房屋拆迁管理条例》规定了拆迁房屋必须向县级以上政府房屋拆迁主管部门提出申请，经批准发给拆迁许可证后方可拆迁。（5）《城市房屋拆迁管理条例》明确规定了拆迁当事人双方的权利和义务。8.2房屋拆迁8.2.2房屋拆迁实施程序1）提出拆迁申请2）房屋拆迁审批与房屋拆迁许可证3）签订拆迁协议4）5）监督检查6）档案归档实施拆迁统一拆迁自行拆迁委托拆迁8.2房屋拆迁8.2.3货币拆迁安置房屋拆迁补偿是拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。拆迁补偿的方式房屋拆迁补偿的方式有三种：①产权调换②作价补偿③产权调换与作价补偿相结合。8.2房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处理1）行政裁决因当事人达不成协议或者被拆迁人无正当理由拒绝拆迁时，由房屋行政主管部门对拆迁纠纷进行裁定。任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。8.2房屋拆迁8.2.4房屋拆迁纠纷的处理2）依法起诉若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起15日内向人民法院起诉。如果拆迁当事人对有关拆迁的其他决定不服，也可以直接起诉。返回8.3房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述8.3.2房地产市场管理的内容8.3.3房地产买卖管理8.3.4房屋租赁管理返回8.3房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述1）房地产市场的概念我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场：国家土地市场；纵向流通。二级市场：房地产开发市场；横向流动。三级市场：出租、出售等消费性质的市场；横向流动。8.3房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述2）房地产市场的构成：主体、交易对象和市场组织方式。主体：①供给方即卖房：国家、房地产开发经营企业、个人。②需求方：购买者或承租者；③融资方：银行、政府、组织和个人；④中介人⑤管理者：政府主管部门。8.3房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述2）房地产市场的构成交易对象：土地或房屋的所有权和使用权。市场组织方式：“有形”的房地产交易所、“无形”的场外市场。8.3房地产市场管理8.3.1房地产市场管理概述3）房地产市场的特性交易对象的固定性交易形式的多样性房产市场与地产市场的融合性垄断与竞争并存市场的区域性供给稀缺性返回8.3房地产市场管理8.3.2房地产市场管理的内容1)审核市场主体条件，检验市场客体条件2)管理房地产价格3)管理房地产交易合同4)办理权属转移、登记领证等手续5)收取契税、转让金和手续费6)查处违法、违章行为。返回审核市场主体条件，检验市场客体条件①对于市场主体资格的审查：重点是卖方资质。②对于市场客体的检验：重点是检验房地产权属证书。返回管理房地产价格价格管理是市场管理的核心①评估、核定房地产交易价格；②制定交易价格管理办法③加强检查监督南京率先动用行政手段调控房价07年５月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度。文件规定，普通商品住宅的利润率不得高于８％，在核准基准价的基础上，开发商最高加价幅度不得高于５％回到了计划经济时代的“开倒车”行为？返回管理房地产交易合同对交易合同主体的审查和认定；对无效交易合同的认定和处理；对房地产交易合同进行分类登记、汇总、立卷归档，作为房地产市场管理的基础资料予以保存；核定交易价格。返回07年５月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度文