项目成本策划汇报2015.4.23

XXXXX项目成本策划报告汇报人：2015年4月内部资料严禁外传|2目录项目概况经营角度的全成本策划项目角度的成本管理策划一二三内部资料严禁外传|3一、项目概况1、项目简述：项目用地位于311国道以南、中心大道以西、正大路以北、花园路以东；2、本项目于2015年4月取得土地，项目占地438.42亩，容积率1.15（架空车库面积8820㎡，不计容），建筑面积346245㎡，可售面积343270㎡；3、项目总规平面布置彩图：内部资料严禁外传|4二、经营角度的全成本策划5、结构指标1、项目经营目标6、重大风险预警2、产品方案7、重要成本方案3、规划指标表4、建造指标表8、成控责任落实经营目标内部资料严禁外传|51、项目经营目标-1方案版目标成本（策划后容积率1.15）项目责任指标（万元）一、项目总收入144,3491销售收入（不含增值税）144,349不含税销售单价(元/m2)4,2052税收返还-二、各项支出总额土地成本16,299行政事业性收费与前期工程费用9,324建造成本开发间接费用3,217营销费用4,183财务费用管理费用2,887税金3,992三、销售部分利润总额四、销售部分所得税五、销售部分净利润8,779六、销售毛利率七、销售净利润率(销售净利润/销售收入)八、投资净利率(销售净利润/(各项支出总额+销售部分所得税)九、项目净利润8,779十、亩产利润11投资版目标成本（策划前容积率0.99）项目责任指标（万元）一、项目总收入1281481销售收入（不含增值税）128148不含税销售单价(元/m2)41762税收返还-二、各项支出总额土地成本15324行政事业性收费与前期工程费用8471建造成本开发间接费用3190营销费用3714财务费用管理费用2542税金3440三、销售部分利润总额四、销售部分所得税2377五、销售部分净利润六、销售毛利率七、销售净利润率(销售净利润/销售收入)八、投资净利率(销售净利润/(各项支出总额+销售部分所得税)九、项目净利润7130十、亩产利润8总收入增加16201万元原因：因规划调整，增加可售面积36388㎡；售价调整，平均上调29元/㎡内部资料严禁外传|62、产品方案产品方案序号项目名称单位面积备注一规划用地m2292,277二规划总建筑面积m2346,245建筑面积可售面积可售比层数交楼标准概要或其它备注2.1销售物业m2别墅超豪m21,635.001,635.0014毛坯(1栋豪装板房)双拼m289,795.0089,795.0013毛坯（3套板房）联排m216,440.0016,440.0013毛坯洋房多层m213,220.0013,220.0017毛坯小高m243,635.0043,635.00111毛坯高层m2159,600.00159,600.0011毛坯内部资料严禁外传|72、产品方案产品方案/建筑面积可售面积可售比层数交楼标准概要或其它备注2.1销售物业m2商业商业街m210,125.0010,125.0012毛坯车库架空车库m28,820.008,820.0011/2.2持有物业m2物业用房m21,050///简装2.3公建配套物业m2幼儿园m21,705//3简装其他配套m2220////内部资料严禁外传|83、规划指标表规划指标表规划用地指标亩438.42规划总占地面积m2292277规划及报建指标单位协议值设计值容积率（建议报建时为一个区间，如≥1并≤2.5，便于修改）//1.15规划总建筑面积m2346,245.00其中规划地上面积m2346,245.00单位建筑面积比例%总建筑面积指标m2346,245.00100%其中销售物业建筑面积m2343,270.0099.14%公建配套建筑面积m21,925.000.56%物业配套建筑面积m21,050.000.30%销售物业建筑面积单位建筑面积比例%总销售面积m2343,270.00100%别墅超豪别墅m21,635.000.48%双拼别墅m289,795.0026.16%联体别墅m216,440.004.79%洋房洋房≤6层m213,220.003.85%7层洋房≤11层m243,635.0012.71%11层洋房≤18层m2159,600.0046.49%架空车库（1）层m28,820.002.57%商业商业街m210,125.002.95%内部资料严禁外传|93、规划指标表规划指标表公建配套设施单位建筑面积比例%总公建配套面积m21,925.00100%其中幼儿园m21,705.0088.57%其他公建配套m222011.43%物业配套建筑面积单位建筑面积比例%总物业配套面积m21,050.00100%其中物业用房m21,050.00100.00%车位配比方案设计值政府要求比例%其中地面车位数1186//首层架空车位数400//单个车位面积首层架空车位22.05//总车位配比系数/0.75//市政配套费用（万元）临水124.74供水1091,49/临电124.74强电3305.67/高压线迁移暖通1680.19/弱电光纤467.78煤气997.94/内部资料严禁外传|104、建造指标建造指标序号专项类型单位建造指标计算依据备注1结构、粗装修别墅超豪元/m²1810.00建筑面积毛坯（不含外立面石材）双拼元/m²1911.00建筑面积毛坯联排元/m²1911.00建筑面积毛坯洋房/公寓多层元/m²1,620.00建筑面积毛坯小高层元/m²1,700.00建筑面积毛坯高层元/m²1750.00建筑面积毛坯2装修样板房装修超豪（软装）元/m²5975.28装修面积/双拼（软装）元/m²3983.52装修面积/联排（软装）元/m²3485.58装修面积/超豪（硬装）元/m²2987.64装修面积/双拼（硬装）元/m²1991.76装修面积/联排（硬装）元/m²1493.82装修面积/内部资料严禁外传|114、建造指标建造指标序号专项类型单位建造指标计算依据备注3外立面石材元/m²1127.00施工面积超豪1127元/m²石材元/m²320.00施工面积商业街、会所320元/m²4电梯/元/m²50.00建筑面积/5智能化小区智能化元/m²29.00建筑面积/6期间费用营销费用%3.00%以售价为基数/管理费用%2.00%以售价为基数/财务费用%1.00%以售价为基数/内部资料严禁外传|125、结构指标以上数据参考河南区域其他项目结构指标结构指标设防烈度7产品层数钢筋（kg/m2）混凝土（m3/m2）砌体（m3/m2）窗地比平均车位面积指标（m²/个）超豪别墅3430.390.30.24住宅地上车位数1080个，公配地上车位数25个双拼别墅3430.390.30.24联排别墅3430.390.30.24多层洋房7300.290.20.22小高洋房11350.320.20.22高层洋房18430.390.20.22商业街2480.430.30.35商业车位数81个架空车库1450.30.2/22.05内部资料严禁外传|136、重大风险预警重大风险预警序号风险项风险金额（万元）可能影响因素风险预控方案1行政事业性收费188.07行政规费漏项或少计项目加强和当地政府沟通了解，同时咨询当地在建开发商，避免行政规费漏项或少计并尽量争取部分收费减免2主体建筑安装工程费3803.08签证及变更超预期加强现场总包及图纸优化，同时总包合同应准确无漏洞，施工界面划分清晰，尽量避免产生可能导致费用增加的签证变更3石材工程28.21石材损耗超预期石材工程应尽量现场加工，对排版形式进行优化，减少运输破损，同时应在合同中约定石材损耗上限，超出部分费用由施工单位自行负责。4围墙及土方工程317合作方可能会索要相应工程款围墙及场内土方平整合作方已部分施工完毕，目前项目并未考虑相关费用，应加强与合作方沟通，签署相关协议，规避此项风险内部资料严禁外传|147、重要成本方案重要成本方案类别重要成本项测算时间测算方案说明市政配套类方案专项测算人防工程测算2015.5.18人防异地建设费缴纳与自建人防车库分析报告，并得出结论地下室及车位经济效益测算2015.5.18相同车位数的基础下，准备做配建一层车库（机械车位）与二层普通车库的费用分析报告供暖工程测算2015.5.30无热源，采用壁挂炉，不同供暖方式的成本测算，准备分三个方式①暖气片②地暖③壁挂炉，形成专题分析汇报供电工程测算2015.5.25准备做双电源高可靠性收费与自备电源的方案对比分析品质效果类专项测算外立面专项测算2015.8.25不同风格的外立面专项测算，重点是同样效果下的材料替换测算大堂装修专项测算2015.8.30分产品类型的大堂装修专项测算室内精装修专项测算2015.9.5分户型的室内精装修专项测算内部资料严禁外传|157、重要成本方案许昌项目成本优化成果汇总表序号分类事项原方案现方案方案优化后成果成本降低（万元）备注基本做法费用情况基本做法费用情况1设计方面限高指标调整限高指标由原60米调整为100米,增加了可售洋房面积46000平方米,售价暂按3500平方,利润率5%考虑805增加收益相当于成本降低英伦商业街门槛石高档门槛石门槛石面积27m2，造价约21870元取消门槛石改为连廊仿古砖铺设27*160=4320元1.720公分宽135米长门槛石由石材改为仿古砖2设计标高对土方量的影响原设计标高为66.5结合原始地貌标高，地块整体要挖除0.7m，土方工程量约20万方，造价约200万现设计标高67.5减少土方开挖约20万方，减少成本约200万200地貌原标高67.23配电箱原别墅区设计变配电房配电房建造成本约6万现改为配电箱，放在绿化带里，增加两套别墅别墅建造成本增加66万,销售收入增加约200万128/45合计1134.7经测算，现方案比原方案节约成本1134.7万元。从设计方面进行方案成本测算对比内部资料严禁外传|168、责任成本落实成控责任落实序号责任成本分解责任分工说明成本科目责任事项责任指标（元）责任单位责任人01土地成本为获取土地支付的全部费用。165557794项目项目总02行政事业性收费与前期工程费用指在取得土地开发权之后、项目交纳政府及有关部门的报批报建等行政事业收费及开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等前期费用。93725327.15项目项目总02.01行政事业性收费开发前期各项报批报建手续费用、房管办证等政府性收费。62482139.55项目开发经理02.02前期工程费开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等前期费用。31243187.6项目前期工程经理03主体建筑安装工程费单体土建、安装、装修发生的成本。690321815项目项目总、工程经理03.01主体建筑工程费单体土建、装修发生的成本。615091290项目成本管理经理03.03主体安装工程主体安装工程75230525项目成本管理经理内部资料严禁外传|178、责任成本落实成控责任落实序号责任成本分解责任分工说明成本科目责任事项责任指标（元）责任单位责任人04景观环境工程小区道路、园林绿化、园建景观等建设项目。108375766项目项目总、工程经理04.01小市政工程含小区红线内道路及小型桥梁，小区内挡土墙、围墙及护坡，分户围栏，排水与排污工程（除单体室内至室外的第一个检查井的管道），含化粪池。26642703项目成本管理经理04.02园建工程含建筑主体花园的园建（土建工程）工程+室外的公共部分园林绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园建工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池的建设，室外泳池及人工湖工程。40369157项目成本管理经理04.03绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场地租用、绿化种植及交楼前的养护费用等）。37149644项目成本管理经理04.05其他景观工程4214262项目成本管理经理内部资料严禁外传|188、责任成本落实成控责任落实序号责任成本分解责任分工说明成本科目责任事项责任指标（元）责任