2012年05月万达商业地产规划设计实战经验分享151P讲义

房地产标杆讲坛：万达商业地产规划设计实战经验分享深圳2012-05主题一：万达商业地产规划设计管控体系课件一、万达持有物业设计管控体系课件二、万达销售物业设计管控办法2主题二：结合案例了解购物中心各阶段规划设计工作重点课件三、商业综合体案例分析课件四、购物中心规划阶段设计工作重点3主题三：万达商业地产实战经验分享课件五、品质提升与规划标准课件六、消防性能化工作指南课件七、大庆万达广场设计总结4什么是万达广场？5课件一、万达持有物业设计管控体系目录第一部分、万达商业规划院简介第二部分、万达广场的构成及规划特点第三部分、万达广场的策划及规划原则第四部分、万达商业规划的管控体系6第一部分、万达商业规划院简介规划院行业定位万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型购物中心开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构。是集设计、管理、研发于一体的智力密集型企业。组织架构（三部七所一分院）7规划院集团定位规划院是万达集团的技术归口管理部门参加选址策划规划概念设计材料采样施工验收施工图设计总结研究初步设计成果转换方案设计规划院负责从项目策划规划对施工建设中全过程的技术管控8第三代店商业综合体（2006年以后)共建37个9二、万达广场的构成及规划特点1、万达广场的构成万达广场的第三代产品,是万达城市综合体。（以扬州项目为例）由以下六部分组成：1)万达大型购物中心2)万达五星级酒店3)休闲文化街4)室外商业步行街及城市商业街5)甲级高档写字楼6)高档住宅及配套设施扬州项目总平面图10沿城市干道及主要景观面11万达广场规划核心理念二、万达广场的构成及规划特点2、万达广场规划特点特点一、全新商业规划设计理念----内外街互动、打造城市商业街区1)室内步行街2)室外步行街（金街)3)休闲文化街4)城市商业街特点二、强大的中央商务区功能---1)购物中心2)五星级酒店三星级商务酒店3)休闲文化街4)甲级商务独栋写字楼全区域公建占比50%—60%特点三、新城市地标与新城市中心--布置为公共建筑。三、万达商业的策划及规划原则1、商业策划原则万达广场是多功能、复合型城市综合体Ⅰ、业态规划在先建筑规划在后对；1、零售2、餐饮3、娱乐4、休闲健身5、酒店6、办公7、居住及配套等业态功能进行商业规划，使之符合商业运营及商业地产规律。Ⅱ、商业订单在先建筑建造在后万达的商业地产为订单式地产，能够确保项目建成之日，同期满铺开业。12三、万达商业的策划及规划原则2、商业规划原则Ⅰ、交通优先Ⅱ、功能分区Ⅲ、突出商业Ⅳ、公共空间13第四部分、万达商业规划的管控体系一、制度与规划设计管控体系二、设计招标制度的内容介绍三、其它制度中相关设计内容14一、制度与规划设计管控体系对照2010版制度分以下四个方面介绍1、设计管控的责任划分2、设计管控的职责界面3、设计管控的流程介绍4、设计管控的方法措施151、设计管控的责任划分制度第1节总则第2条：规划院环节A:发展部-规划院交接环节环节B：规划院-项目公司交接环节Ⅰ、概念方案设计Ⅵ、运营阶段Ⅱ、方案深化设计Ⅴ、实施阶段Ⅲ、初步设计Ⅳ、施工图设计环节C：项目公司设计部-工程部商管公司交接环节项目公司2、设计管控的职责界面制度第2节设计业务职责界面：设计管控职责界面.xls持有物业总体管控节点酒店物业总体管控节点销售物业总体管控节点专项论证节点内装专业管理节点景观专业管理节点导向标示管理节点夜景照明管理节点弱电智能化管理节点幕墙设计管理节点结构专业管理主要节点条件成果管控集团内政府汇报规划院主持，项目公司配合集团外3、设计管控的流程介绍环节A发展部-规划院交接环节项目操作期Ⅰ概念规划阶段概念规划初稿发展部交底单发展部政府协议或合发展部挂牌条件土地摘牌同或合同概念规划初稿院内概念规划汇报稿（副总裁签批）概念规划测算稿（副总裁签批）概念规划终稿（董事长签批）规划院建筑所单体方案（董事长签批）节点及会移交及用途移交：发展部：技术指标、谈判沟通移交：成本部：成本测算商管公司：租金测算酒店公司：租金测算整体移交（八部门）：发展部、成本部、项目中心计划部、设计部、集团商管公司、酒店公司、万千百货、院线公司议标准项目规划设计启动会JD03规划院主持及合作方汇报项目公司主持18会JD163、设计管控的流程介绍环节A环节B规划院-项目公司交接环节发展部-规划院交接环节Ⅱ、方案深化阶段Ⅲ、初步设计Ⅳ、施工图设计阶段结构方案论证现场踏勘总图竖向（市政）讨论会ⅠJD08基坑支护方案论证会JD08大商业施工图开标会会JD08空调冷热源论证会JD08供电方案论证规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持总图竖向Ⅱ会JD08方案确认（董事长）深化方案确认深化方案评审会JD06初步设计确认初步设计评审会JD09一版施工图施工图审查会JD14二版施工图消防报批协调规划设计启动会JD03四方工作计划协调会JD04规划院项目公司业态条件及设计验方案设计交底初设、施工图设收会JD15会JD05计交底会JD0719环节B节司交接环节203、设计管控的流程介绍环节C项目公司设计部-工程部交接环规划院-项目公Ⅴ、实施阶段整改通知书（第一次）环节D项目系统-运营系统交接环节Ⅵ、运营阶段实施中期检查规划验收（设计落实确认）复盘（设计成效确认）规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持设计管控通报（同类问题未整改到位，第二次为通报）规划验收单规划系统复盘会设计管控会议共17个4、设计管控的方法措施会议标准册.ppt管理标准卷管控表格册（第一卷）管理细则册万达规划设计管规划设计强条.pdf控标准技术标准卷综合册建筑册结构册建造标准.xls管控要点.doc（第二卷）机电册环艺册《万达规划设计管控标准》构架21一二课件二、万达销售物业设计管控办法销售物业设计管控办法总体思路销售物业设计管控办法一、销售物业设计管控办法总体思路1、销售物业设计管控办法的目标细化管控动作设计管控并不是指中制度明确管控职责统一管控标准实现全员管控心设计部对项目公司设计部的管理，而是中心设计部、项目公司设计部、设计单位、审图单位。。。。甚至包括营销部门、成本部门等多方面多层次的对设计成果进行管控，以达到总体的平衡和最优化。一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点全表格化采用总表（流程指引）、阶段综合评审表、附表和附件的三级表格，全面覆盖整个开发流程。24一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点全面管理以专业为主线，从前期、方案、深化、施工图到实施、评价，建立全流程的管控机制。建筑+内装+景观+绿建全专业全过程前期+方案+深化+施工图+实施+评价25三级一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点分级管控、落实到人采用标准化的表格模式，将每个管控动作通过分级系统落实到人，形成完整的管控链条。三级管控体系：管控责任人：设计部项目负责人、项目公司设计副总二级一级管控责任人：设计部总经理管控责任人：集团领导26二、销售物业设计管控办法三级表格体系流程指引管控办法的核心开发设计进程作用----解决“什么时候该做什么”的问题作用----解决“这件事怎么做”的问题销售物业设计管控流程.xls27二、销售物业设计管控办法三级表格体系阶段综合评审表管控办法的骨架记录阶段成果监控上一阶段工作28二、销售物业设计管控办法三级表格体系附表及附件管理动作、统一标准每一个附件附表就对应着一个管理动作相关部门及人员标准或要求责任人万达施工图审查意见.xls29课件三、商业综合体案例分析123456深圳华润万象城深圳KKMALL深圳COCOPARK广州太古汇香港朗豪坊香港圆方广场301深圳华润万象城华南地区商业综合体旗舰店深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心·万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积55万平方米，总投资逾40亿港币。深圳华润中心万象城位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望。华润·万象城定位——“永不落幕的时尚舞台”32华润·万象城团队建设——强强联手，精英团队，群英荟萃十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。投资商发展商建筑设计园林景观设计灯光设计顾问华润（集团）有限公司华润（深圳）有限公司美国RTKLAssociatesInc广东省建筑设计研究院澳大利亚PlacePlanning&DesignKaplanPartnersArchitecturalLighting机电设计顾问消防与安全设计顾问电梯设计顾问幕墙设计顾问零售设计顾问交通设计顾问Flack+KurtzConsultingEngineersRolfJensen&Associates.IncHesselberg.Keesee&Associates.IncCurtainWallDesign&Consulting.Inc香港仲量联行有限公司香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师工程监理广告推广策划顾问香港利比建筑工料测量师有限公司中国国际工程咨询公司深圳市蔚蓝时代广告有限公司33深圳华润万象城规划设计特点分析1、总平面规划建筑各自独立下沉广场形象入口布局充分利用资源人车分流港湾停车人流立体导入342、业态布局主力店布局业态面积，进深业态和建筑结合超市和影城引导人流地上停车353、内部流线平面人流动线垂直人流动线扶梯布置相互连接分配人流364、建筑内部设计空间收放内装色彩、材质无柱空间开阔自然采光洗手间细节处理375、建筑立面设计立面简洁、时尚、大气严格控制立面广告严格控制出入口的设置382深圳KKMALL深圳目前最具动感、时尚的购物中心39KKMALL【定位】“国际时尚精品购物中心”，40项目基本情况开发商及背景建筑风格特色KKMALL购物中心的基本情况KKMALLKKmall，商业建筑面积达83500平方米，共五层。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的IMAX影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。楼高441.8米，共100层，是目前深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。第75层-100层将携手世界顶级酒店管理公司--喜达屋集团，共同打造超五星级豪华酒店——瑞吉酒店。占地面积占地4.7万平方米建筑面积总面积60万，购物中心面积83500平方米总投资额开业时间50亿2010年11月26日开始试营业层数停车位写字楼100层，商场5层1000京基集团（KingkeyGroup)初创于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型集团公司。设计公司经管公司英国TFP（泰瑞。法瑞尔）、英国ARUP、美国LLA等多个世界级顶尖的专业团队深圳京基百纳商业管理公司出色的市内购物，往往在建筑设计上特别强调超越室内狭小空间，充分运用大自然的光与影来实现生态的完美融合。KKMALL楼高达5.6米至6.5米的内部空间彰显宽敞大气。由南至北全长达200米的主通道，无阻挡的动线设计，使琳琅的店铺一目了然。室内豪华玻璃天穹，营造出高格调气势及简约舒适购物环境。给人以置身天空之下的自然亲切感。41B1L2L3KKMALL【业态分布】B1••生活空间区位超市：Blt超市寿司、面点王餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气品牌店：ZARA、H&M、IFL1•精品空间区位L1品牌店:CalvinKlein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福、Rainbow、CERRUTI1881、琉璃工坊L2•时尚空间区位品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、Liu·JO、UM、i.t、GUESS、VJC、MUXL3•潮流空间区位品牌店：NOVO、AMASS、MindBridge、Combi、餐饮：俏江南