父母出资为子女购置房产的几个法律问题

父母出资为子女购房行为的法律性质为了确定房屋的权属进而决定如何处理该房屋，首先需要确定父母为子女购房这一行为的法律性质。那么，父母出资为子女购买房屋的行为在法律上的性质是如何认定的呢？对此，在审判实践中存在两种不同的观点：一种观点认为，父母出资为子女购买房屋的行为是一种法律上的赠与行为。所谓赠与，根据我国《合同法》规定，是指“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与”的一种合意。①在公民之间的一般赠与关系中，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，但“具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与和经过公证的赠与”，②赠与人与受赠人之间只要有赠与合意，赠与关系就成立，赠与人在财产权利转移之前就不能随意撤销赠与。事实上，父母出资以其子女名义购买房屋，原因是子女的经济能力差，无力负担买房的压力，目的是要解决子女的居住条件。另一种观点认为，父母出资为子女购买房屋是一种借贷行为。借贷在理论上分为使用借贷和消费借贷两种，如果不可消耗物的房屋作为标的物发生借贷关系时，只能发生使用借贷，即借用关系，不会发生消费借贷关系；如果购房款作为标的物发生借贷关系时，则发生消费借贷关系。③但是无论使用借贷抑或消费借贷，都是出借人将标的物出借于借用人使用，借用人使用后返还标的物的一种法律关系。当今社会是功利主义社会，欲结婚男女都要对婚前个人财产进行法律公证的年代，大部分父母对子女结婚行为持比较现实的态度，考虑到一旦子女离婚其房屋的归属也要有个交代，惟恐子女离婚时将其房屋或者购房款按照夫妻共同财产进行分割造成无端的浪费，故将其视作借贷关系，这样于出资父母、于子女双方都有备无患，与子女离婚与否无关，到期都要予以返还其购房款。这样于己、于人、于法、于情理都是一种明智的做法，不仅符合现实生活，也有利于司法讼争。笔者认为，对父母出资为子女购买房屋的行为，不能机械地一概而论，不能武断不是赠与就是借贷，相反不是借贷就是赠与，应区别为两种不同情况。一种情况是对父母出资为子女购买房屋行为的认定原则上应视其双方的约定，尤其是以父母的明确表示为界定标准。如果父母与子女之间约定为赠与或者父母明确表示为赠与，就是赠与关系，其房屋或购房款即无偿转让于子女，无论何时子女都不用返还于父母；如果约定为借贷或者父母明确表示为借贷，而且立了字据、打了借条则为借贷关系，其房屋或购房款只供子女使用，并不转移其所有权，子女理当将其返还于父母。在司法实践中，父母出资是借贷还是赠与的真实意思表示，应该是在出资或赠与的当时来判断，出资当时的有效凭证才是判断父母真实意思表示的证据。因为日后一旦子女婚姻有变，为维护子女利益，父母偏袒子女普遍存在。但在现实生活中，父母的借贷往往是没有借条的，父母的赠与也往往是没有明确的表示，此时就会引发第二种情况，即父母与子女之间对其房屋或购房款没有约定或者约定不明确时的认定问题。笔者主张，其行为应推定为赠与行为不应认定为借贷行为。理由如下：第一，从社会常理出发，父母出资为子女购置房屋时，往往父母经济状况较好，子女经济能力却很差，无力负担买房压力，加上父母与子女关系融洽，此时，无论是子女结婚之前还是结婚之后，父母出资的真正目的是要彻底解决子女的居住条件，让子女生活得更加幸福，其真实的意图并不是日后要回这笔出资。第二，从法理上讲，“赠与是单务行为”，④只要赠与人交付赠与物，受赠人接受赠与物，赠与关系即行成立，而借贷是双务行为，不仅要出借人交付出借物，而且借贷人要承担返还标的物的义务。在诉讼中，出资人是有义务提供证据证明接受人有承担返还标的物的义务，否则，会承担举证不能的法律后果。假设父母出资的性质认定为借贷，父母就应当提出充分的证据。从证据角度看，借贷就应该立字为据，就应该打借条；没有借据，就不能证明是借贷，就应推定为赠与。第三，以现有的立法为依据。2004年1月1日起施行的最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）第二十二条规定，父母为子女购置房屋的出资，应当认定为对子女的赠与。一、什么是农村宅基地？答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。二、什么是农村宅基地使用权？答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。三、宅基地使用权包括哪些内容？答：宅基地使用权的泥人范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权，便享有对宅基地的独占权，任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木，所有人或管理人应在合理期限内做出处理，不得影响宅基地使用权人的使用。2、使用权。宅基地使用权没有明确的时间限制。不问宅基地使用的年限长短及其建设情况如何，宅基地使用权非依法定原因不能被剥夺。对于宅基地上的建房，与宅基地使用权同时受法律的长期保障，宅基地使用权人可以自由形式权利。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、增与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。四、宅基地与房屋的关系是怎样的？答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的；4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁来当地的；6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。七、城镇居民能否在农村购置宅基地？答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。八、宅基地使用权能否可以继承？答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。九、什么是宅基地纠纷？答：根据我国《宪法》、《土地管理法》的规定，土地的所有权属于国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。但土地的使用权可以依法转让。因此，农民对宅基地没有所有权，只有使用权。宅基地纠纷只是公民因农村宅基地使用权而发生的纠纷。宅基地纠纷的种类多种多样。以纠纷的双方当事人不同，可分为双方当事人都为公民的宅基地纠纷和当事人一方或双方为国家或集体的宅基地纠纷；以宅基地纠纷的内容不同，可分为使用权界限不明确的纠纷、侵占公共宅基地或他人宅基地的纠纷、妨碍他人使用权的纠纷、毁损他人土地、房屋的纠纷等。十、怎样解决宅基地纠纷？答：我国《土地管理法》中对宅