物业管理常识与法规培训讲义

物业管理常识与法规第一篇物业管理行业发展现状与基础知识物业管理的起源世界物业管理的起源19世纪60年代，英国奥威娅．希尔（ＯclVHill）开始了物业管理的探索。1908年美国摩天大楼，乔治．A．霍尔特建立了芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO－CHICAGObuildingmanagersorganization）。专业物业管理组织诞生。1911年全国性的业主组织－建筑物业主组织（Boo-Buildingownersorganization）.第一个建筑物业主与管理人员协会（行业协会）物业管理的起源香港物业管理起源在香港，1959年一场大火烧得五万人无家可归。公共房屋制度开始引进。７０年，香港《多层建筑物条例》实行。物业管理在香港正式成为一种重要的行业。物业管理的起源我国（大陆）的物业管理起源1981年３月１０日，深圳物业管理公司成立，开始了社会化、专业化、企业化的物业管理。1996年，行业内开始采用招标决定物业小区的管理公司的选择。这就是著名的鹿丹村招标。物业管理原则：１、业主自治与专业管理相结合。２、两权分离，所有权和经营权相分离。３、综合管理原则，实现以区养区，提供专业化服务，发展为“一业为主，多种经营”。物业管理行业发展现状一物业管理整体市场尚未发展成熟。物业管理市场以深圳市为龙头，上海、北京并立的大城市物业管理市场较为成熟；其它沿海各大城市及各省会城市的物业管理市场略具稚形；内地城市物业管理市场则刚刚起步。随着全国住宅房地产业的持续发展，物业管理行业日益成为在人们生活中占重要地位的服务行业。全国的物业管理行业法规尚不健全，制约了物业管理行业的发展，有待进一步改进。物业管理行业发展现状二国外物业管理公司对大陆市场虎视眈眈，一些著名的物业管理公司（如魏理仕、戴德良行）已经占据重要位置。国内物业管理公司数量众多，规模偏小，力量薄弱，竞争日趋激烈。国内有名的物业管理公司：万科、中海、金地、长城、陆家嘴等，各逞一方雄势，独领一时风骚。民营、私营物业管理企业机动灵活，活力超常，竞争潜力巨大。物业和物业管理什么叫物业？物业是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。什么叫物业管理？是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务.物业管理公司：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。物业管理常见名词解析物业专营公司：指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。住宅区：是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。业主：是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。物业管理常见名词解析使用人：指使用物业的人，包括业主与非业主使用人。入住：是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。业主公约：是指业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。物业管理常见名词解析自用部位：指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。共用部位：指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、搞震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）电梯、机电设备、本体消防设施等。物业管理常见名词解析毗连部位：指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。住宅区的专用房屋指开发建设单位在移交住宅区时，按市政府规定的比例以同期市政府微利价格向业主委员会提供的部分商业用房以及按市政府有关规定以建造成本价提供的住宅区物业管理用房，两者的产权属该住宅区全体业主共有。物业管理公司到底做什么？一、常规性的公共服务1、建筑物本体的养护与维修2、房屋共用设施、设备、场地的养护与维修；3、环境卫生管理服务；4、绿化管理服务；5、安全防范服务；；6、消防管理；7、车辆停放及其场地的管理8、公共代办性质的服务物业管理公司到底做什么？二、专项服务（特约服务）1、日常生活类2、商业服务类3、文化教育卫生体育类4、中介服务类管理服务总收入的主要来源1.部分商业用房租金；2.公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入；3.向业主收取管理服务费；4.住宅区的其他合法收入。管理服务费的基本开支1、住宅区公用设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用；2、物业管理公司的人员工资、福利及办公费用；3、聘请的专营公司及其他聘请人员的费用，如聘请电梯公司保养电梯；4、住宅区必要的社区文化活动费用；5、住宅区公用设施、设备和公共场所的保险费用和法定税费。物业管理的工作阶段一、前期准备阶段1、规划、建设、施工期介入2、制定物业管理方案3、组织架构的设置和人员编制4、人员的选聘和培训5、规章制度的制定二、物业管理启动阶段1、接管验收接管验收是房管部门对接管和收管建设单位移交的新建房和实行产权转移的原有房屋所进行的验收。凡依约托管与单位自有房屋的接管，可参照《房屋接管标准》执行。物业管理公司管理的业主房屋是依约托管，故可参照接管验收标准验收。2、业主入伙楼宇入伙是指业主或使用人进房入住，是物业管理公司与业户的首次接触，标志着物业管理工作逐步展开。3、各种档案资料的建立三、正常期运作阶段1、日常管理与服务保安、维修、养护、绿化、卫生、停车场、社区文化．．．2、系统内外部环境的协调管理制度、业主委员会与物业管理、行业主管与社会公共关系．．．3、持续改善不断提高物业管理其它相关知识物业的分类物业管理公司取得物业管理权的主要途径是：投标；协议；自管目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容？第二篇物业管理法律法规及行业规范物业管理法律法规中国物业服务管理条例，即将出台。各地物业管理依各地的物业管理条例；《深圳经济特区住宅区物业管理条例》《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则《深圳经济特区物业管理行业管理办法》《深圳市业主管理委会规则》（试行）《深圳市房屋本体维修基金管理规定》物业管理法律基本内容总则：明确相关概念、定义和关系。业主管理权：业主的权利和义务与业主大会、业主委员会；物业委托管理的形式和内容；物业使用和维护的相关规定；物业管理费用的相关规定；法律责任。