硕士论文-商品房预售合同的法律问题研究

商品房预售合同的法律问题研究作者：张健学位授予单位：安徽大学相似文献(10条)1.学位论文张武杰预售商品房买受人期待权研究2009预售商品房是房地产开发企业的一种主要融资方式，也是城市居民购买房屋的主要方式。商品房出卖人和买受人就预售商品房买卖达成合意，签订预售合同，作为买卖标的物的商品房尚处于建设中，买受人此时获得的只能是预售商品房的期待权。预售商品房买受人期待权是基于预售合同产生的，本质上是一种带有形成性特征的债权，具有独立的法律地位和财产属性，可以进行自由的处分，如转让和质押，也适用于善意取得制度，其处分的特殊性在于需要进行预售合同的交付。但由于期待权本身的不完全性和预售商品房制度的缺陷，使得预售商品房买受人的期待权面临着较多、较大的遭受侵害的风险，而现有法律制度对其风险的防范程度不够，需要构建起新型的风险防范模式进行全面有力的保护。本文拟采用价值分析法、实证分析法，从法律关系的经济价值和权利义务的理论内涵角度综合分析，通过借鉴国内外法学专家学者对期待权的理论学说，对预售商品房买受人期待权的概念、性质、转让、担保、风险、防范等六个方面的现有研究成果，进行了认真细致的比较分析和深入浅出的论证，取精去糟，最终形成了具有独立创新性的结论，对这一在我国尚处起步阶段的研究领域，提出可供借鉴参考的创新理论。2.期刊论文鲁晓明.LuXiao-ming我国预售房产预告登记制度的建构-政法学刊2005,22(1)预告登记,是指在本登记前,通过限制登记名义人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或其顺位的一种暂时登记.在预售房屋领域,我国一直实行预售合同备案登记制度.在市场经济快速发展,商品房买卖不断增长的新形势下,预售商品房备案登记制度已成为制约我国房地产市场进一步成熟的制度障碍,以预告登记制度取代预售合同备案制度是大势所趋.我国预售房产预告登记制度的完善,必须解决多重问题.3.学位论文王雷商品房预售合同探析2005本文对我国商品房预售合同进行了探析。文章介绍了商品房预售制度的由来及概念，并从商品房预售合同与订购书、期货买卖合同、附期限的合同、加工承揽合同、分期付款买卖合同等合同类型的辨析角度，界定了商品房预售合同的性质；阐述了预告登记制度的渊源与发展，分析了我国现行商品房预售登记制度的性质与法律基础，指出了现行预售登记制度的缺陷，提出我国应建立不动产交易预告登记制度；针对近年来我国商品房预售中频繁发生的预购人权利对抗问题，运用物权法原理，对商品房预购人权利物权效力的必要性、权利冲突的具体内容、预购人权利的物权效力内容、相关公示制度的完善等问题进行了探讨，并指出了目前我国有关司法解释及司法实务中的惯常做法在处理此类问题的不足之处。4.期刊论文万灵娟.谢颖商品房预售合同的法律问题研究-法制与社会2010,(2)商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用.但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征,也给预购人带来了较大的风险.如何对这些风险进行有效的防范,不仅是关涉预购人权利保护的问题,同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题.5.学位论文马文彬商品房预售预告登记制度之探析2009在商品房预售过程中，从交易双方达成债权合意到办理物权变更登记，两者之间会有较长的时间间隔，在此期间经常出现房地产开发公司“一房二卖”、“售后抵押”等严重损害预购人利益的现象。为了保护预购人债权请求权最终得到实现，保障预购人的权利，预告登记制度应运而生。预告登记是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保护其取得未来的物权之债权请求权而对其进行的登记。经预告登记的权利是法律出于保护交易安全的考虑，赋予其对抗第三人的效力的特殊债权。我国2007年10月1日开始实行的《中华人民共和国物权法》第二十条明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭做了规定，但由于条文内容非常抽象，不利于司法实践的操作。因此笔者在介绍德国、日本及我国台湾地区的先进立法的基础上，结合目前中国的相关立法实践，对预告登记在法律实践中的运用做了进一步的探讨，以期对我国商品房预售预告登记的司法适用有所裨益。本文结合《物权法》、《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、和《房屋登记办法》对商品房预售和预告登记的规定，全面分析了预售合同登记备案的性质及其与预告登记的区别，并借鉴国外关于预告登记的适用范围、效力等的规定，就我国商品房预售预告登记制度的完善提出了一些立法建议。本文除引言和结语外，主体部分为三部分。第一部分阐述了商品房预售的概念、特征及预售合同登记备案的性质，总结归纳了商品房预售中预购人的债权风险类型，并对预售合同登记备案与预告登记的区别进行分析，得出目前我国商品房预售中预购人之所以会面临如此大的风险，其中主要原因是预售合同登记备案制度只是一种行政管理手段，它不具有预告登记的排他效力，只有建立和完善预告登记制度才能有效地保护预购人的权利。第二部分阐述了预告登记制度的主要内容，并运用比较分析的方法对我国《物权法》中就预告登记的规定和国外关于预告登记的规定的不同进行了阐述。预告登记的效力是预告登记制度的核心问题。从各国立法例来看，预告登记的效力有以下几种：保全权利的效力，即保障请求权肯定发生所指定的效果的效力，这是预告登记设立的目的也是其最主要的效力。保全顺位的效力，因预告登记而能够使该请求权具有排斥后序登记权利的效力。破产保护效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，从而使请求权发生指定效果的效力。预告登记本身是没有单独效力的，只有预告登记推进成为本登记时，预告登记的效力才能发生。第三部分是我国商品房预售预告登记制度的完善。在《物权法》颁布之前，商品房预售合同虽然要进行登记备案，但这种登记备案只是国家对商品房预售市场的一种行政管理手段，与预告登记制度完全不同。尽管我国从制度上确立了预告登记，但这项制度在我国的司法实践中仍然存在缺陷和不完善的地方。如第一、对预告登记的申请审查形式没有做出规定。第二、预告登记效力的缺失。第三、义务人抗辩权的缺失。第四、预告登记之后的处分行为的界定不合理。第五、没有对预告登记推进为本登记的程序进行规定等。任何一种制度都是一把双刃剑，有利有弊。关键在于对其利弊加以权衡，取其利而用之。进一步完善商品房预售预告登记制度，对我国房地产市场的发展必将起到积极作用。6.学位论文罗青商品房预售合同法律性质研究2007商品房预售目前已成为我国商品房市场中普遍采用的一种房屋销售形式，而商品房预售合同则是商品房预售制度的核心内容。商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房还未竣工，房屋并未现实存在的情形下，与预购人约定在一定期限后，将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。本文以现行的法律法规、法律文件为基础，从法律理论的角度，结合司法实践中存在的疑难问题，对商品房预售合同及相关问题的法律性质进行探讨，共分为四个部分。第一部分是商品房预售合同的概述。首先介绍了商品房预售制度的由来，然后对商品房预售合同的概念与特征进行了辨析。与成品房的买卖合同相比，商品房预售合同具有自身的特殊性，主要表现在合同主体的特定性与资质严格性，交易标的物的非现实性，合同履行的非即时性与较强的国家干预性等。第二部分对商品房预售合同的法律性质进行了分析。商品房预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个″成长″过程。但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。因此预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。且商品房预售合同不同于预约合同、分期付款买卖合同、附期限的买卖合同与期货买卖合同，而是一种远期交货合同，这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合阿没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。商品房预售合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，可见，从交付的期限角度看，商品房预售合同是一种远期买卖合同，合同标的物为在建不动产。第三部分研究了预售登记制度的法律性质。现行的商品房预售合同登记制度已经明确商品房预售合同登记是合同的对抗要件而不是生效要件。预售登记制度在性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。且通过与预告登记制度的比较，我国商品房预售登记在登记的适用对象上，申请人上，存续时间上都存在着明显的不同。这更说明商品房预售登记仅仅是预售行政管理的一种预售资格审查手段，不具备债权保全的对抗效力，与预告登记制度存在根本上的差异。第四部分探讨了预告登记后预购人权利的法律性质的问题。预告登记的性质如何，国外学者有多种看法。这些关于预告登记性质的探讨，实际上涉及到两个问题：其一是预告登记的性质，其二是经预告登记后的权利的性质。本文重点探讨的，是经预告登记后预购人权利的性质，即请求变更物权的请求权，或者说请求为本登记的请求权，这一债权请求权，经预告登记后即具有了对抗第三人的效力，这一请求权是何种性质的权利。很明显，预告登记后预购人取得的权利不是所有权，而只能等待房屋建成，开发商交屋并且双方办理完产权过户登记后才能取得所有权。有学者认为预告登记的效力主要在于使买受人取得优先购买权与期待权，但笔者认为这种经保全后的请求权与优先购买权具有本质的区别，是一种优先的请求权。而期待权既不是单纯的债权，也不是完整的物权，而是介于债权和物权之间的一种权利，或说是从债权到物权实现过程中的权利，可以被称做物权化的债权。功能上的债权物权化，这是预告登记在法律效力上表现出的重要性质。不动产物权变动请求权这样的权利尽管因预告登记而有一定程度的物权效力，但终究不同于物权。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供物权性质的保障，并不改变请求权本来的法律关系，被保全的债权依旧归属于债权。最后对预购人权利的物权效力所应包括的内容做了分析，笔者认为预购人的权利在债权物权化以后应当具有优先于普通债权、顺序在后的在建工程抵押权、顺序在后的承租人权利及在建工程承包商的优先受偿权等权利的效力。7.期刊论文张红云.ZHANGHong-yun从预告登记到我国商品房预售合同的登记备案-安徽职业技术学院学报2005,4(3)文章对国外不动产预告制度的涵义、性质、要件、效力、消灭等内容进行了介绍和论述,对我国的商品房预售合同登记备案制度进行分析并提出改进建议,意在未来立法中进一步完善我国的商品房预售登记备案制度,切实保护购房者取得其期待的房屋及所有权的利益.8.学位论文蒋玲芳商品房预售法律制度之探析2006自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来，房地产行业得到了长足的发展。因商品房预售形式有利于房地产开发企业筹集资金，与现房销售相比有一定的价格优势，现在商品房预售形式已成为房地产市场最主要的买卖方式。然而我国关于商品房预售的法律规定却是滞后的。现行的法律法规多是从行政管理的角度来立法的，对于购房人的权利保护显得不足，以至于商品房预售市场的纠纷及房地产诉讼日益增多。本文重点对商品房预售合同法律性质进行了分析，对商品房预售合同预告登记制度及惩罚性赔偿制度在商品房预售合同领域的适用方面提出了改造与完善的法律对策。全文共分三个章节。第一章，在简要地介绍商品房预售制度的起源及我国商品房预售概况后，进一步辨析了商品房预售合同的性质。虽然预售合同的标的物商品房尚未建造完工，预购人不能当即取得物权，但“未来之物”可以成为买卖合同的标的，商品房预售合同系买卖合同。预购人订立预售合同后取得对商品房的期待权。期待权本质上是一种债权，但具备了物权的特