硕士论文-我国商品房按揭法律制度研究

我国商品房按揭法律制度研究作者：周昊学位授予单位：西南政法大学相似文献(7条)1.学位论文李德剑商品房按揭制度研究2009我国的商品房按揭制度是从香港地区传入的，而香港地区的按揭制度来源于英美法国家。在我国，按揭主要存在于商品房买卖领域，但由于我国有关按揭的立法不完善，当前我国的按揭市场还比较混乱。本文试图通过分析我国按揭制度的立法及实务现状，比较我国按揭制度与英美国家的按揭制度以及大陆法国家的让与担保制度的相同点和不同之处，探讨我国按揭的法律性质，探究我国商品房按揭法律制度的变革和创新，以便对商品房按揭市场进行有效规制。br　　本文内容分四个部分：br　　第一部分通过揭示我国按揭制度的立法及实务现状，指出目前我国按揭制度存在的缺陷——立法未对按揭法律关系进行统一规制，按揭制度内容不完善，法律调整不够充分，按揭配套制度不健全。br　　第二部分以按揭制度的发展为线索，比较研究我国按揭制度与英美国家的按揭制度以及大陆法国家的让与担保制度的相同点和不同之处，通过对按揭制度发展演变历史进行梳理，指出我国大陆的按揭已对英美法系的按揭作了重大改造，成为一种不同于英美法和香港法上的按揭的债权担保形式。br　　第三部分从按揭的法律特征及其所涉及的法律关系入手，阐述并评析我国学者对按揭法律性质存在的抵押说、权利质押说、让与担保说、合同联立说等几种主要学说观点，得出我国的现房按揭法律属性可归为抵押，而期房按揭应定位为一种新型的物权担保方式，其在国家立法中应有其独立的法律地位的结论。br　　第四部分对我国按揭制度的立法完善提出建议：首先应从立法上确认按揭在我国法律体系中的地位；其次，应立法明确按揭各方当事人的主要权利义务，规范按揭担保合同，明确按揭向抵押转化的程序；再次，对按揭相关配套制度进行完善，包括预告登记制度的设立，建立和完善征信系统和隔离机制，创新按揭保险制度，完善转按揭、按揭房产处置制度等。2.学位论文李强我国按揭法律制度研究2006我国的按揭制度是引自香港地区的一种英美法系的法律制度。这一制度的引入，对解决广大居民不高的收入与巨额购房款之间的矛盾具有重要的作用，也在一定程度上化解了商品房消费领域中消费者货币积累速度慢与巨大的住房需求之间的矛盾。我国按揭制度的引入和建立，不论是在帮助广大居民较早实现居住目标方面，还是在促进房地产业发展，拉动国民经济方面都意义重大。因此，按揭制度在其建立之初就一直受到人们的广泛关注，甚至有学者把按揭制度创设意义与蒸汽机的发明相提并论。但是我国作为具有大陆法系传统的国家，在引入英美法系的按揭制度时，必然会出现制度衔接上的问题。所以我国在引入该项制度时，根据我国的基本国情对其进行了本土化的改造。本文以历史研究的方法，结合对我国按揭实务的实证考察，对我国按揭制度进行了分析和探讨。首先，在理论上对我国按揭的涵义进行了界定。按揭这项源于英美法系的法律制度，在移植到我国内地的过程中已经发生了很大的变化。我国大陆现行的按揭制度不论是在法律规定上，还是在实务操作中，都已不同于引入此项制度时所借鉴的英美法按揭制度，已经不是原有意义上的按揭制度了。我国的按揭制度是通过借用英美法按揭制度的语言外壳，再基于大陆法系的制度性因素，对英美法系的按揭加以改造创设而成的，是一项具有我国本土化特色的法律制度。其次，本文对争议较大的按揭法律性质进行了厘清。本文在对按揭的性质进行分析时，采用了分类化的研究方法，分别探讨了应用最为广泛的现房按揭与期房按揭的性质。我国现房按揭的性质与抵押是基本相同的。虽然它在某些方面与一般抵押有所不同，但并没有突破抵押制度的基本框架，其本质上仍然是抵押，一种特殊形式的抵押。而我国期房按揭的性质，在我国现阶段的法律架构内，基于其按揭标的非现实性的特点，则仍应是一种非典型担保。再次，为进一步认识我国按揭法律制度，本文详细分析了按揭法律制度中的法律关系。我国的按揭法律关系包含了多个子法律关系，涉及到众多的法律关系主体，是一个具有多个层次的复合性法律关系体系。最后，在对我国按揭法律制度研究探讨的基础上，本文在理论与实务两个方面提出了完善的建议和措施。理论方面，建议在进行相关改造的前提下，引入让与担保制度。这样就可以把期房按揭的性质归于让与担保，同时也把让与担保的优点引入到了按揭法律制度中。实务方面，先对我国按揭所面对的主要问题，即按揭风险进行了较全面分析。建议在今后我国按揭制度的完善中，应以控制风险为核心，通过强化银行的按揭审查制度、严格监管楼花按揭、建立销售法律文书制度、发挥律师参与作用这四种措施来完善我国的按揭法律制度体系。3.学位论文沙骏商品房按揭法律问题研究2006我国的商品房按揭于上世纪九十年代初通过借鉴香港按揭制度而逐步形成，然经其本土化过程，我国现行商品房按揭已不同于香港按揭制度。随着房地产市场的发展，如何正确认识我国商品房按揭的本质并与我国现有法律制度有效结合，如何应对商品房按揭在实务中出现的种种法律问题，如何防范银行在商品房按揭中面临的风险并完善商品房按揭交易形式，是理论和实务共同面临的课题。因此，对商品房按揭的研究既具有理论研究价值又不乏实践意义。本文以我国商品房按揭为研究对象，采用比较研究方法，从理论和实践的角度展开论述。目的在于，通过对“按揭”的含义、历史沿革、我国商品房按揭的性质、法律关系及银行在商品房按揭中的风险和防范等问题的分析，全面把握我国商品房按揭制度，以期正本清源，理清理论认识，并为实践所用。全文除引言和结语共分四个部分：第一部分，按揭概述。“按揭”一词来源于英美法的“mortgage”，是该英语单词的粤语谐音。本部分从比较法的角度，简要介绍了英美法和香港法中按揭制度的演变、发展和制度特点。美国法和香港法的按揭基本承袭了英国法按揭的传统，并根据自身实际进行了相应的改变，但英美法和香港法中的按揭制度在晚近都呈现出权利移转色彩逐渐淡化的发展趋势。我国沿海地区在上世纪90年代初期借鉴香港按揭制度，首先在深圳出现了商品房按揭，此后在全国其他城市得到推广。目前，我国的商品房按揭主要包括期房按揭和现房按揭两种形式。与英美法和香港法中的按揭制度相比，我国的商品房按揭在设立条件(即是否要求权利移转)、标的物的占有、公式方法和效力以及权利实现方面存在巨大差异，特别是在设立条件上体现了根本差别。商品房按揭仅有“按揭”之名，而无“按揭”之实。因此，笔者对英美法和香港法中的按揭和我国的商品房按揭进行了严格的区分。第二部分，商品房按揭的法律性质。对我国商品房按揭的性质，理论和实务界一直存在争议，主要有几种学说：抵押说、权利质押说、让与担保说、新型物权或独立物权说、合同联立说。而商品房按揭在我国立法中多被表述和定性为抵押。对商品房按揭定性，文章强调应将制度比较的对象严格限定为我国的商品房按揭，并立足于实然层面，分别对期房按揭和现房按揭进行分析。在此前提下，笔者结合立法和司法实践，对商品房按揭和相关担保制度进行了制度比较，认为从整个商品房交易层面看，商品房按揭形式上表现为合同联立，从商品房按揭的担保功能层面看，商品房按揭与让与担保、权利质押等担保形式存在很大差异，实质上现房按揭为抵押，期房按揭为“附生效条件的抵押”。笔者同时指出我国现有的法律法规基本能够满足现实的需要，没有必要重新立法将商品房按揭规定为一种新的担保制度。第三部分，商品房按揭涉及的基本法律关系。该部分注重理论和实践的统一，文章首先概括了商品房按揭中所涉及的四个基本法律关系，即一是购房人与开发商间的商品房买卖合同法律关系；二是购房人与银行间的贷款合同法律关系；三是购房人与银行间的按揭担保合同法律关系；四是开发商与银行间的保证合同。这些基本法律关系的内容具体体现为各方当事人，即购房人、银行、开发商的权利义务。各基本法律关系之间彼此独立但又具有一定的相互关系。在基本法律关系之间的相互联系问题上，笔者结合实践着重分析了商品房买卖合同与贷款合同因无效、被撤销、解除及转让对其他基本法律关系的影响，为商品房按揭法律实务中遇到的相关法律问题提供了清晰的解决思路。第四部分，商品房按揭中银行的风险与防范。商品房按揭实践中，购房人的利益和风险往往受到较多的关注。然而，随着我国房地产业的迅猛发展，市场对按揭业务的需求在不断增加，多方面的原因使得银行在商品房按揭中面临的金融风险越来越大。银行面临的风险不仅关系到银行的自身利益，也关系到商品房按揭的发展前景。因此，笔者将此问题作为文章的最后一部分，意在为完善商品房按揭提供有效的路径。本部分主要由两个方面构成：一方面，文章对商品房按揭中银行面临的风险做出了较完整的归纳，这些风险主要来自购房人的信用风险、开发商的风险、银行自身的经营风险及抵押物的风险。另一方面，文章介绍了西方发达国家在按揭保险和按揭证券化方面的成功经验，并概括了我国目前在这两方面的现状和不足，强调了实现按揭贷款证券化的重要现实意义。提出应立足本国实际，完善按揭保险险种并提倡政府的积极参与和扶持，逐步实现按揭贷款证券化，从而达到防范银行金融风险，完善商品房按揭的目的。4.学位论文陈海彪商品房按揭法律问题研究2004该文从现实的角度出发,结合英美法系中的按揭理论以及大陆法系中的让与担保理论,分析中国商品房按揭中存在的相关法律问题.全文共分四部分,约三万五千字.第一部分,按揭制度的渊源与发展.这一部分主要介绍了英美法系按揭制度的历史渊源、发展与变革,以及中国香港地区房屋按揭制度的现状与发展,为进一步探寻中国商品房按揭法律问题提供理论基础.第二部分,中国大陆商品房按揭的法律性质与效力研究.这一部分介绍了中国商品房按揭有期房按揭与现房按揭两种类型,作者对目前学理界和司法界有关商品房按揭的法律性质的各种学说做了深入分析,认为期房按揭与现房按揭在担保法律性质上是相同的,其区别仅在于作为按揭担保标的物的形态不一样.作者认同大陆法系中的让与担保制度也可以作为中国商品房按揭法律规制的理论基础的观点,而且从理论上对中国商品房按揭担保所应具有的内、外部法律效力进行了分析.并指出:按揭担保内部效力是指在按揭人与按揭权人之间形成的权利义务关系;外部效力表现为按揭期间商品房按揭对当事人以外的第三人所产生的权利与义务.第三部分,商品房按揭法律关系研究.这一部分从动态的角度对商品房按揭法律关系进行研究,并对商品房按揭设定过程中涉及到的各项法律关系的进行分析,作者认为商品房按揭法律关系与商品房按揭所涉的法律关系是两个问题,其中商品房按揭法律关系应当仅是一种担保关系,其当事人是按揭人(购房人)与按揭权人(银行).同时作者对按揭法律关系的变动作了理论分析,并且对按揭担保物权的设定、按揭权的实现等各方面提出了一些立法建议.第四部分,商品房按揭贷款制度中的风险与防范措施.商品房按揭贷款制度中是否能有效转移、分散银行的风险关系到商品房按揭制度的良性发展,甚至关系到一个金融市场的稳定.分析商品房按揭贷款中银行面临的风险,从而采取合适的防范措施以保障银行的债权,可以更好地提高银行按揭贷款的积极性,以便进一步推动房地产市场的发展.5.学位论文张光宇住房按揭法律问题研究2002该文力图阐明中国大陆住房按揭法律关系的性质和结构,力图在众说纷坛中,找到一条可资实践和研究的路.从法律关系的主体和内容上看,按揭权和低押权是不同的两种担保物权.在按揭制度中,按揭人虽然也占有按揭物,但是按揭人不能转让、抵押、赠与或再按揭.按揭制度强调的是维护交易的安全.在抵押制度中,低押人可以就抵押物转让、出租、赠与、和再抵押.抵押制度强调的是提高抵押物的利用效率.住房按揭根据房屋性质和状态的不同,分为现房按揭和期房按揭.期房在中国法律体系上不是物,所以在期房阶段,按揭担保的体现形式是开发商向按揭银行提供的连带责任保证.期房按揭中的登记,不是物权中的登记,而是债权中的预登记.在大陆的按揭制度中,一定要有保险公司的介入.而现行的按揭保险不足之处太多,引起的非议也太多,需要进行彻底的改革.资产的证券化是资产的发展方向,按揭证券化已在中国提出数年,但是一直没有进展,其原因是银行的动力不足.但是从长远看,按揭证券化是按