房屋面积测算技术规程释义DGJ32TJ131—2011

江苏工程建设标准房屋面积测算技术规程ConstructiontechnicalspecificationofbuildingareasurveyingandmappingDGJ32/TJ131—2011条文说明目次1总则…………………………………………………………………2术语…………………………………………………………………2.1房屋面积测算术语………………………………………………2.2建筑术语………………………………………………………3房屋面积测算的数据采集………………………………………………3.1房屋预售测绘的数据采集………………………………………3.2房屋实测数据的采集………………………………………………4房屋建筑面积计算规定…………………………………………………4.1一般规定…………………………………………………………4.2计算细则…………………………………………………………4.3共有建筑面积的分摊与计算………………………………………5房屋的变更测算…………………………………………………………5.1变更分类…………………………………………………………5.2受理变更…………………………………………………………5.3变更测算…………………………………………………………6房屋面积测算成果报告………………………………………………6.1房屋面积测算数据的处理原则…………………………………6.2检查、验收与成果资料…………………………………………1总则1.0.1～1.0.3阐述制定本规程的目的、内容、适用范围和房屋面积测算的基本原则。本规程适用于省辖区内有关房屋登记工作中各类房屋面积的测算工作，重点突出了有关房屋面积计算细则和房屋共有面积的分摊计算部分。在细化本规程的同时，考虑今后与土地地下空间条例接轨等问题，更重要的是在合情合理的基础上，统筹考虑了维护群众利益，构建社会和谐等方面的要求。1.0.4本规程主要依据国家现行相关的法律法规而制定的地方标准。本规程条文有些是现行标准条文，有些是以现行标准条文为基础改写的，有些是引用全国各地的地方法规条文，另有些是采用目前省内经实际作业证明并经专家论证可行而新增的。同时本规程规定，除应遵循本规程外，尚应符合国家、行业现行有关标准的规定。参照的标准包括：《房产测量规范》GB/T17986-2000《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005《住宅设计标准》GB/T50096-1999《民用建筑设计通则》GB/T50352-2005《民用建筑设计术语标准》GB/T50504-2009《测绘基本术语》GB/T14911-2008《房地产市场信息系统技术规范》CJJ/T115-2007《房屋建筑面积测绘技术规范SZJG/T22-2006《房屋面积测算技术规程》DB11/T661-2009《数字测绘成果质量检查与验收》GB/T18316-20081.0.5本标准自2012年3月1日起施行。基于房屋面积测算技术规程前后衔接的考虑，凡在本标准实施日期之前已取得《建设工程规划许可证》的新建工程项目的房屋面积测算，或由当地测绘单位进行过房屋建筑面积预售测算、竣工测绘、变更测绘并出具有效《房屋建筑面积测算报告》项目的，应按原有关规定执行。2术语和定义2.1房屋面积测算术语2.1.1～2.1.19本章节中有关房产面积测算的术语和定义分别引用《房产测量规范》GB/T17986、《测绘基本术语》GB/T14911-2008、7《房地产市场信息系统技术规范》CJJ/T115-200、《房屋建筑面积测绘技术规程》SZJG/22—2006、《房屋面积测绘技术规程》DB11/T661-2009等，个别定义为自行定义。涉及房屋面积测算中的基本概念:第1页共20页1房屋面积测算类型包括：房屋预售面积测算、房屋登记面积测算、房屋现变更测算。房屋测算工作包含：房屋平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测算、成果资料的检查与验收等。2房屋面积测算成果包括房屋登记相关要件、房屋面积预（实）测算任务委托书、受托房屋测算声明、项目测算说明、房屋建筑面积（幢）测算明细、房屋（丘）平面图、房屋分层分户平面图、房屋（幢）共有建筑面积分摊说明（或协议认定表）与其他相关协议或说明等。项目测算说明内容包括：项目概况、原有资料利用、作业依据、利用设备、人员组成、技术方案、质量控制、质量评定、成果提交、其他说明等。涉及大范围的项目测算，应提交项目技术设计、技术总结、验收报告，以及房产分幅平面图等。3房屋建筑面积：一般由成套房屋、非成套房屋和非住宅三类房屋建筑组成。目前还有如车位、商业摊位等特殊房屋，此类房屋有部分属于无实际墙体，采用界址（界线）来隔断确定套内空间，可视作无套内墙体面积的成套房屋。2.2建筑术语2.2.1～2.2.56本章节中有关房产面积测算的术语和定义分别引用《房产测量规范》GB/T17986、《住宅建筑规范》GB50368-2005、《江苏省住宅设计标准》DCJ3/J26-2006、《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2005、《民用建筑设计术语标准》GB/T50504-2009、《房地产市场信息系统技术规范》CJJ/T115-2007等，个别定义为自定义。3房屋面积测算的数据采集3.1房屋预售测绘的数据采集3.1.1～3.1.6本章节主要依据国标准《房产测量规范》GB/T17986-2000第7章、住建部与国家测绘局第83号令《房产测绘管理办法》以及住建部第88号令《商品房销售管理办法》中的有关规定制定。房屋预售测算，主要根据当地行政主管部门核发的“建筑工程规划许可证”和备案的建筑施工图与匹配的电子图上进行数据采集，为委托单位办理房屋预售、预告登记，在建工程抵押等提供房屋面积数据。一般问题的处理：1对提供图纸上数据不全的，在允许范围内，可采取图解量取、图解计算。但需在幢面积测算附记中记录或作详细说明。2超过允许范围的，应返回委托单位，由建设单位进行修正补充。3对粉刷层厚度（结构找平面），设计有标注的，按设计数据采集，设计无标注的，按0.02m计算。第2页共20页4已取得预售许可，办理预告登记的房屋不得任意变更，确需变更的，应按国家有关规定严格执行。3.2房屋实测数据的采集本章节主要依据《房产测量规范》GB/T17986-2000第3章、第4章、第5章、第6章、第七章相关条款制定与补充。3.2.1房屋实测的范围与数据采集，应符合以下规定；1服务范围：竣工测绘、现状测绘、变更测绘、分割测绘等。2采用设备：经检定合格的钢卷尺、手持式测距仪、红外测距仪、全站仪、GPS卫星定位系统等。3采集内容：房屋的边长墙体厚度、特征点位置，房角点、界址点坐标等和其他需要表述的地形要素。4采集的位置；应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。5采集边长的误差；丈量边长与设计边长在误差允许范围内，可采用原设计数据，实测超过误差允许范围的，应采用实测边长。6特殊困难房屋：可实测房屋几何要素，按几何公式计算面积或采用实测房屋特征点坐标，按坐标点计算面积。实测坐标点中误差应≤±0.05m。3.2.2房屋层高丈量要求：1除对建筑规划设定的各层面丈量外，对实地有疑问的其它建筑空间，应进行层高测量，并作相应记录。2对同一层多个区间不同层高的建筑空间，必须分别测量与记录，并在备注栏中予以说明。3对＜2.10m或≥2.30m部分，涉及是否计算面积的范围，应在不同位置测量3个以上层高值取平均数，作为实测层高。4对有建筑施工图的竣工房屋与无建筑施工图（历史遗留）房屋，应采用三个以上不同位置测定，取平均数作为层高。5底层或地下室层高数据，应按实测净高数据，加结构顶板厚度作为该层的房屋层高。3.2.3～3.2.6阐述对斜坡屋顶建筑、斜面房屋边长、成套房屋内的阳台、平台、廊、窗、建筑物中的内外墙体、车位（地下车位）商业摊位等特殊房屋的数据采集与具体作业方法。3.2.7阐述对各类房屋边长与共有建筑面积边长的采集要求。3.2.8房屋信息数据采集1采集的内容包括：建筑物名称、房屋坐落、房屋幢号、户（室）号、房屋的产别、结构、用途、建成年份、层数等与建筑物有关的权利人及委托人信息等。2相关要求：第3页共20页1）对涉及相关部门的批文、文件、证明、审核资料等应提供复印件，并与原件核准。2）对房屋结构，应按建筑材料进行分类。详见《房产测量规范》GB/T17986-2000附录A表A53）房屋的建成年份，应以房屋实际竣工年份为准；拆除翻建的房屋，应按翻建竣工年份为准；历史遗留房屋无建成年份的，以证明材料为准。4）房屋层高的中误差与限差，可参照本规程第6.1.4条附表6.1.4-3、表6.1.4-4的规定。4房屋建筑面积计算规定4.1一般规定4.1.1计算全部建筑面积范围中1～14款根据《房产测量规范》GB/T17986-2000第8.2.1条制定。1当单层建筑内有部分为多层时，当层高（有结构层）在2.20m以上的，应按多层计算（图4-0）。图4-0幢示意如图左边按一层，右边为三层（有结构层），幢房屋总建筑面积应是一层与三层的水平投影面积之和。2穿过房屋仅供本楼通行的通道，实际是指房屋的内通道，不是指用作街、巷通行穿过房屋为社会人流、车辆流动的通道。因功能需要，其层高较高，《房产测量规范》GB/T17986中规定不论其层高多少，均按一层计算建筑面积。3地下室、半地下室及其相应出入口的建筑面积，不应包含采光井、防潮层及保护墙建筑面积。采光井是指为地下室提供光线和通风所用，一般在地下室墙体以外。防潮层主要用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室而设置。是地下墙体的隔离层。保护墙是与防潮层作用相同的隔离墙体。地下建筑物为抵抗周边压力，外墙的厚度会随着地下进深而增厚墙体。其增厚部分墙体应作为保护墙，同样起着防潮和抗压的双重作用。第4页共20页以上增厚的墙体不应计算建筑面积。因此地下室、半地下室的墙体建筑面积应按其上口，即地上部分的墙体建筑面积计算。4依坡地建筑的架空房屋下方，利用吊脚做架空层的房屋。吊脚应用打桩、筑柱等承重结构来支撑架空房屋的底板，且属永久性牢固建筑。当作为人们生产与生活的场所加以利用，其层高＞2.20m的部位，计算建筑面积；如架空层地面未作整修、利用，仅为堆积余土，或作防潮之用的，不计算建筑面积。当依坡地、坡屋顶、斜面结构等房屋，无法测量其层高时，应按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353规定，以测定净高≥2.10m计算建筑面积，＜2.10m的部位需在图上标注，并在备注内注明面积。4.1.1计算全部建筑面积范围其中15～18款根据《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005第3.0.9、3.0.10、3.0.4、3.0.1.2条制定。1立体车库、立体书库、立体仓库不规定是否有围护结构，按是否有结构层和层高是否≥2.20m来确定计算范围。但不属结构层内的货架层、书架层等不计算建筑面积。2影剧院内的舞台灯光控制室，应有结构层的基础上，按围护结构外围水平投影面积的实际层计算建筑面积。3本条所称“场馆”系指（足球、网球等场馆）看台上有永久性顶盖部分。应按单层或多层建筑的相关规定计算建筑面积。4有柱和围护结构的场馆看台，是指有柱又有围护结构的情况，可按其柱的结构外围水平投影面积或围护结构的外围水平投影面积计算；场馆内有结构层，设计加以利用的，应按净高≥2.10m部分计算建筑面积；设计不利用的，净高＜2.10m的，不计算建筑面积。4.1.2计算一半建筑面积范围中1～4条根据《房产测量规范》GB/T17986-2000第8.2.2条制定。1走廊的上盖必须与房屋相连（结构内），可以是挑楼或挑廊的底板。后续加建顶盖的，不计算建筑面积。2走廊、檐廊两端有与房屋相连的墙体作为围护结构的，应视为有围护结构的走廊、檐廊。3走廊、檐廊应有围护结构外，还应是房屋进出的通道，或作为人们生产或生活的场所。与室内不相通、无顶盖或层高＜2.20m的，不