房地产开发经营与管理重点归纳

ImportanceforAki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述房地产特性①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○10大量投资性○11长期使用性房地产业的特点①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响房地产在国民经济中的地位对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……房地产投资类型按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）房地产直接投资和间接投资直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券房地产投资特性①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性房地产开发的主要工作阶段①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业房地产企业的特征①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势房地产企业资质等级的划分根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。各资质等级的企业应达到相应的条件。一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。房地产组织结构形式①职能型组织结构②项目型组织结构③矩阵型组织结构④混合型组织结构房地产企业经营目标原则——①可行性原则②可量化原则③一致性原则④弹性原则内容——①战略目标②成长性目标（营业收入及增长率、资产总额及增长率、开发规模及开发范围；土地储备面积）③营利性目标（净利润、利润率、资产负债率等）④竞争性目标（市场占有率、行业影响率、品牌价值）⑤战术目标——市场定位，产品结构，价格策略，广告策略，营销策略第三章房地产开发与经营环境分析房地产开发经营环境的构成要素①政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平）②经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境）③社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念）④自然地理环境⑤基础设施环境⑥法律环境房地产开发经营环境分析方法①道氏评估法②SWOT分析法③综合评价法综合评价法步骤①确定投资环境要素②由层次分析法确定各环境要素的权重系数③由统计分析确定各环境要素的得分④分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分⑤根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析⑥根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策市场调研内容①市场环境调研②消费者调研③竞争楼盘调研④竞争对手调研问卷设计的原则和注意问题原则——①目的性原则②可接受性原则③顺序性原则④匹配性原则⑤简明性原则注意问题——①避免提一般性的问题②避免用不确切的词③避免引导性的提问④避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题⑤问题要考虑时效性⑥避免问题与答案不一致第四章房地产开发土地的取得房地产开发的土地取得途径①出让②转让③租赁④划拨——经济适用房、土地入股城市房屋拆迁补偿安置①补偿对象：被拆迁房屋及其附属物的所有人,不是使用人。②补偿形式：货币补偿、房屋产权调换、被拆迁人选择③几种情况的补偿：出租房屋；产权不明确房屋；设有抵押权的房屋；临时建筑与违章建筑。(谭术魁书p101)④超过批准使用期限的临时建筑不予补偿、违章建筑不予补偿⑤安置对象：被拆迁房屋的使用人，不是所有人。⑥安置规定：搬迁补助费；临时安置补助费；第五章房地产开发可行性研究可行性研究分析的作用①可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法②投资决策的基本依据③筹集建设资金的依据④项目立项、用地审批的条件⑤开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。⑥编制下一阶段规划设计方案的依据2、房地产投资经济评价指标体系：静态指标——n0=tFt①投资利润率②静态投资回收期③资产负债率、流动比率、速动比率动态指标——①净现值②净现值率③内部收益率④动态投资回收期房地产投资静态分析投资利润率——投资利润率＝年利润总额或平均年利润总额/项目总投资额×100％总投资额包括贷款利息。将投资利润率与基准投资利润率进行比较。只有当投资利润率大于基准投资利润率，项目才可行。同时，还可与行业的平均利润率相比较。比较粗略，适用于投资额小、比较简单的项目评价。投资利税率——投资利税率＝正常年利税总额或平均年利税额/项目总投资额×100％除了反映项目的盈利能力以外，还可反映项目为国家财政所作贡献的大小。静态投资回收期按平均收益额——投资回收期＝项目总投资/项目年平均收益额总投资同样包括利息。年平均收益额等于年均营业收入(租金收入)扣除年平均经营成本及各种税金后的余额。按累计收益额——项目投资总额＝其中，Ft:第t年的净现金流量，n:静态投资回收期即：使得各年累计的净现金收入与项目总投资相等房地产投资动态分析净现值(NPV)——NPV=n0=ttt)i+(1F0Ft:第t年的净现金流量(CI-CO现金流入量-现金流出量)i0：贴现率应用——首先，可行的方案必须使NPV0；其次，方案间进行比较时，NPV越大越好,NPV越大，说明方案的盈利能力越强。不足：贴现率的确定比较困难；是一个绝对指标，没有反映投资的单位回报。{例题见ppt}内部收益率(IRR)在项目经济寿命周期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。即满足NPV=n0=ttt)i+(1F0=0的i0就是内部收益率，即项目能承受的最高贷款利率,IRR.计算方法——内插值法1.假定一个贴现率i1,求出以这个贴现率计算的NPV1;2.若NPV10,则提高贴现率,重新计算NPV,直到NPV0;反之,如果NPV10,则降低贴现率,直到NPV0。假定此时的贴现率为i2,此时的净现值为NPV2.假设NPV10,NPV20,则内部收益率的计算公式如下：)i(iNPVNPVNPVi122111IRR式中,IRR:项目内部收益率i1：低贴现率;1NPV:低贴现率时的净现值绝对值；i2：高贴现率:2NPV:高贴现率时的净现值绝对值。内部收益率是项目贴现率的临界值。在进行独立方案评价时，一般是将求得的项目内部收益率与同期贷款利率，同期本行业的基准贴现率，以及同期同类项目的基准贴现率相比较。在进行多方案对比时，若其他因素相同，则选择IRR较大的投资方案。{例题见ppt}动态投资回收期(N)指在考虑了资金的时间价值的基础上，以投资项目所得到的净现金流量抵偿项目初始投资所需要的时间。公式——动态投资回收期N=(累计净现值开始出现正值的年份数-1)+(上年累计净现值的绝对值/当年的净现值)优缺点——在静态回收期的基础上引入了资金贴现概念，完善了投资回收期的概念，即不仅是回收资本的投入量，还是按期望的投资回报率回收投入资本所赢得的货币时间价值。动态投资回收期长短受所选用的贴现率大小的影响，只考虑了资本回收的快慢,而忽视了投入资本的盈利能力,更没有考虑投资回收以后的收益情况，因此只能作为辅助指标房地产投资不确定性因素不确定性因素租售价格及租售率开发周期开发成本利率不确定性分析的方法盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。线性盈亏平衡分析方法C=CF+CV=CF+CXQC：总成本；CF：固定成本；CV：可变成本；CX：单位产品的可变成本；Q：开发数量。S=PQ-tQS：销售收入；P：销售单价；t：销售税金及附加求盈亏平衡点即求使C=S的点：CF+CXQ=PQ-tQQ*=CF/（P-CX-t）Q*即为盈亏平衡时的开发数量。敏感性性分析是研究投资效益预测中某些不确定因素对预测结果的影响及其影响程度的分析。敏感性系数＝评价指标变动的百分比(变动率)/不确定因素变动的百分比(变动率)敏感性系数越大，说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感。临界点：不确定因素变动多少个百分点，会使评价指标达到临界点(例如净现值为0的点)。临界点越低，说明说明该因素对评价指标的影响越大，或者说评价指标对该因素越敏感风险度量值通常采用标准差来对项目的风险进行度量。iniiPKKR12)(niiiPKK1R：风险的度量指标Pi：第i个不确定结果发生的概率Ki：第i个不确定结果的数量值n：不确定结果的数目K：期望值风险应对措施风险回避风险预控风险组合风险转移(如保险)风险投资组合狭义：由不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合。广义：将房地产与股票、证券等金融资产进行投资组合。在投资组合中投资类型已经确定的前提下，风险与回报呈正向运动关系，风险越大，期望回报越高；风险越小，期望回报越低。如果在一个已有的投资组合基础上引入新的投资资产，则可以在保持风险不变的前提下增加投资回报。由于房地产具有保值增值功能，并且有抵御通货膨胀风险的功能，因此，将房地产引入投资组合中，有可能降低风险，并且提高投资回报。第六章房地产开发前期准备前期准备：①收入费用估算与资金筹措②规划方案设计③项目报建④项目招投标开发建设投资（开发期成本费用）1）土地费用2）前期工程费3）建安工程费4）基础设施建设费5）公共配套设施建设费6）不可预见费7）开发期税费8）管理费用9）销售费用10)财务费用11)经营资金房地产开发经营全程费用前期准备阶段——契税、耕地占用税建设施工阶段——建筑安装营业税、增值税、印花税（签订施工合同）、车船税销售阶段——营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税保有阶段——城镇土地使用税、房产税资金筹措：资金来源的渠道——资本金(通常是自有资金)、银行贷款、预售款、也有承包商带资承包和合作开发又可分为内部筹资和外部筹资内部筹资包括动用公司留利中可转化为生产经营资金的部分和公司内部职工的筹资外部筹资包括公司间的资金拆借(直接筹资)和通过金融机构来进行的筹资(间接筹资)间接筹资是主要的筹资方式包括股权市场、债务市场、租赁市场和政策性信贷注意问题——严格按照资金的需求量确定筹资额认真选择筹资来源渠道准确把握自有资金与外部筹资的比例，并符合国家的有关规定避免利率风险对项目的不利影响项目报建：申领建设工程规划许可证和工程施工许可证第七章房地产开发项目管理项目建设管理内容①投资控制②进度控制③质量管理④安全生产管理影响房地产开发进度的因素①建设单位的原因②施工单位的原因③其他有关单位的原因④施工条件的变化⑤意外事故的出现项目质量管理的特点①一次性②时效性③多方全过程参与④难度大主要质量控制点①审核施工组织设计②对原材料的检验③对工程中的配套设备进行检验④控制混凝土质量⑤隐蔽工程验收工程监理主要内容①设计阶段②招标阶段③材料等物资供应④施工阶段（质量、进度、投资）⑤合同监理⑥其他委托服务竣工验收申请人——建设单位，申请对象——相关部门和专业人第八章房地产营销管理房地产销售的特征复杂性（涉及许多程序、环节、部门）区域性（大