商业场竞争与环境分析

广州万达广场商业定位及营销策略建议项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略广州市GDP及人均可支配收入呈连续性增长2008年实现GDP8,200亿元，增长12.3%。2009年实现GDP9,112亿元，增长11.5%。2008年人均可支配收入为25,317元，增长12.7%。2009年人均可支配收入为29,610元，增长9.1%。消费市场日渐旺盛，消费总额逐年提升2008年社会消费品零售总额3,140亿元，增长14.5%。2009年社会消费品零售总额3,647亿元，增长16.2%。商业市场竞争与环境分析广州市经济发展前景分析小结：广州市作为珠江三角洲地区的经济龙头，为泛珠三角地区的经济起着举足轻重的作用。2008年后，在全球金融危机的笼罩下，经过国家的宏观调控和市政府的有效措施，经济发展仍能呈现可观的增长势头。2010年将迎来亚运年，广州的社会地位随之跃上新的台阶，为各经济领域带来更大的商机。旅游市场、春、秋交易会、车展、以及各类展销会将更备受关注，更多的外商前来广州投资。为广州的经济和消费市场带来前所未有的发展前景。商业市场竞争与环境分析广州商业市场布局主力商圈天河城商圈中华广场商圈北京路商圈上下九商圈高端商圈天河北中信广场商圈环市路淘金商圈中国大酒店商圈次级商圈农林下路商圈人民路商圈江南西商圈天河城商圈中华广场商圈北京路商圈附近有天河城广场、正佳广场、维多利亚商场、广州购书中心、体育西商业街、天河电脑城等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中高端商业中心。周边高级写字楼林立，是地铁一、三号线沿线商圈，公共交通便利。本商圈自九十年代初期开始布局，至今已经形成浓厚的商业氛围，其租金价格在广州地区属于一流水平。附近有中华广场、流行前线、地王广场、老鼠街、东川路商业街、手机通讯用品市场等。定位为集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的中低端至中高端的跨越式消费市场格局。地处广州市老城区，周边拥有庞大的居民人口，是地铁一号线的沿线物业，交通便利。北京路商业街属于广州市较早期的商业中心，由于发展成熟，不少开发商都围绕北京路步行街为核心，在周边陆续开发了广百百货、新大新百货、光明广场、名盛广场、五月花广场、动漫星城等多家较具规模的商场。北京路地下为南越王墓遗址，已被市政府列为保护文物和旅游景点。并为此加强对北京路商圈的打造，使其成为集旅游、购物于一体的景点。北京路商圈人流量密集，交通四通八达，是广州市最具规模的成熟商圈。其租金价格亦是广州商业行业中数一数二的。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析上下九商圈上下九步行街座落于古老的广州西关。步行街两旁的商铺大部分是过百年楼龄的西关大宅和旧广州标志性建筑“骑楼屋”。被市政府和旅游局定性为集“商贸消闲中心与特色岭南文化”的商业中心。是市旅游局属下的会员单位，每年都会吸引众多中外游客。商业街属于地铁一号线沿线物业，周边人口众多，商业气氛浓郁，是广州市最为成熟的商圈之一。天河北是广州市的CBD中心。周边高级写字楼林立，高级食府、高级会所、名车展厅遍布该区。中信广场的中天购物广场和时代广场的友谊商店分布其中，其定位高端，结合了多家世界性顶级品牌，打造成名人、富人的购物商圈。天河北中信广场商圈环市路淘金商圈环市路、淘金路是广州市最早期的CBD。周边有众多的高级写字楼、星级酒店、娱乐场所。也是外国人的聚居之地。该区拥有花园酒店商场、友谊商店、世贸新天地、好世界广场、丽柏广场、淘金路商业街等众多商场。定位为中高端和高端的商业中心。经营品牌大多为世界性顶级品牌。其功能较为单一，缺少休闲、娱乐等配套项目。目标客户群鲜明，且属于忠实客户一类，因此，客流需不算很高，但其拥有相当高的影响力。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析中国大酒店商圈中国大酒店名店街和东方宾馆商场是广州较早期的高端品牌商业中心。曾一度风光无限。由于近年琶洲国际会馆的启用，中国大酒店旁的交易会馆已逐渐失去了其功能和影响力，导致该商圈的商业氛围趋下降姿态。但是，其鲜明的高端定位，仍然使之成为极具影响力的商业中心。农林下路商圈位于越秀区东山地段。是广州市较早期的商业中心。由东山百货、王府井百货、东山锦轩商场以及数百家商铺组成。定位为中端至中低端的商业格局。由于位于老城区，毗邻地铁一号线，因此，人流量较多。农林下路商圈人民路商圈人民路是广州市最早期的商业中心之一，曾辉煌一时。由于市场格局的变迁，该区已渐入黄昏。但是，部分区域经过重新定位和包装，展现了新的机遇，如状元坊、越富广场、美国银行中心广场等。其经营特色鲜明，主营时尚、前卫的流行服饰，餐饮店铺均为年轻人最喜爱的品牌。深受年轻人欢迎。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析江南西商圈江南西路商圈是海珠区唯一的商业中心，属于传统的商业旺地。近年，这地段不断涌现新的商业项目，如万国广场（家乐福）、江南新一城（广百百货）、江南新地步行街等，令到该地段的商业气氛更为浓厚，配套项目已经十分完善。而且，海珠区的人口十分密集，登记户籍数已达一百万，使到该区有着得天独厚的“人和”优势。小结：上述列出的十个商圈已成为广州市商业市场中的绝对主力，覆盖了高、中、低各级消费市场。这十个商圈的优势概括如下:地段优势交通优势人流优势规模优势产品优势成熟度优势主力商圈和高端商圈与本项目将构成直接竞争。次级商圈虽未构成直接竞争，但存在商铺投资客户争夺的间接竞争。广州商业市场布局分析商业市场竞争与环境分析广州商业市场租金对比A商场楼层平均租金管理费天河城B1（吉之岛）58元（￥/月/平方米）1F1600~2500元（￥/月/平方米）2F1800~2600元（￥/月/平方米）3F1250元（￥/月/平方米）4F900元（￥/月/平方米）5F500元（￥/月/平方米）6F300元（￥/月/平方米）丽柏广场1F1300~1500元（￥/月/平方米）2F950~1000元（￥/月/平方米）3F700~800元（￥/月/平方米）4F320~380元（￥/月/平方米）5F230~270元（￥/月/平方米）商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费正佳广场B160元（￥/月/平方米）M层150~500元（￥/月/平方米）1F800~1500元（￥/月/平方米）2F500~700元（￥/月/平方米）3F300~400元（￥/月/平方米）4F200~300元（￥/月/平方米）5F150~200元（￥/月/平方米）6F80~150元（￥/月/平方米）7F80~120元（￥/月/平方米）江南新地柳园约￥600/mth(G)￥60/mth(G)含空调、清洁费及推广费竹园约￥500/mth(G)金矿约￥468/mth(G)风谷约￥468/mth(G)水域约￥300~400/mth(G)广州商业市场租金对比B商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费世贸新天地GF18元（￥/月/平方米）1F1000~1200元（￥/月/平方米）2F800~1000元（￥/月/平方米）3F500~600元（￥/月/平方米）4F100~200元（￥/月/平方米）5F80元（￥/月/平方米）中华广场B1600~1500元（￥/月/平方米）60元（￥/月/平方米）1F800~1300元（￥/月/平方米）2F提点30%3F250~360元（￥/月/平方米）4F180~240元（￥/月/平方米）5F160~180元（￥/月/平方米）6F100~140元（￥/月/平方米）7F80~100元（￥/月/平方米）广州商业市场租金对比C商业市场竞争与环境分析商场楼层平均租金管理费五月花B2350~430元（￥/月/平方米）50+10元（￥/月/平方米）B1300~350元（￥/月/平方米）1F800~1000元（￥/月/平方米）2F300~500元（￥/月/平方米）3F100~300元（￥/月/平方米）4F60~70元（￥/月/平方米）5F50~60元（￥/月/平方米）8F30~40元（￥/月/平方米）备注：6、7层为发展商自用广州商业市场租金对比D商业市场竞争与环境分析项目商业研究工作步骤项目商业定位项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业推广策略项目解析归纳项目优势政策优势广州“北优”战略的实施，以旧白云机场为中心，南至广园路、西至机场路、北至华南大道、东至白云山，总面积达12.8平方公里的广阔地域将规划建成一个“白云新城”。其定位是以大型商业购物中心为轴，周边配套多个高尚住宅区。本项目所在位置是“白云新城”的中心，将成为广州的都市副中心。规模优势项目总面积超过12.6万平方米、建筑面积逾28万平方米。拟斥资50亿元，打造为集商贸城、酒店、写字楼、商场等功能的综合大型商业项目。品牌优势大连万达集团创立于1988年，迅速成长为中国民营企业的龙头企业，形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货四大支柱产业，企业资产达到1000亿元，年销售额600亿元，年纳税超过50亿元。集团拥有十分丰富的商业地产经历和招商经验，商业合作伙伴超过5000家。已于全国开业27个万达广场、8家五星级酒店、400块电影银幕、11家连锁百货店。区域优势项目所在的区域是“白云新城”的中心，邻近白云国际会议中心和广州体育馆，周边人口数量高达160万。而且，“白云新城”日渐成熟后，人口数量将会全面增加。项目背景优势项目原址为广州旧白云机场。它历经近一个世纪，无数广州人在此留下了许多珍贵的记忆，结下了极为深厚的情结。本项目特殊的历史背景因素，为项目的推动和发展起着重要的作用。项目劣势地理位置偏远项目所在地块远离广州市中心。周边以外来人口居多，治安较差。因此，本地人对此地段存在芥蒂，一般较少到该区域消费。商业氛围淡薄周边商业形态零散，档次不高，业种混乱。因此，多年来一直未能形成良好的商业氛围。公共交通设施薄弱广州地铁已建成运营的有五条线路，每日客运量超100万人次，覆盖面广，贯穿广州东西南北和各个商业地段。按规划，将有更多的地铁线路相继开通，成为广州人最常用的公共出行工具。而与本项目距离最近的二号线三元里站约有2公里，难以获取地铁为本案所带来的便利。另外，公交车线路虽多，但由于距离市中心较远，乘车时间较长，且容易塞车。项目机会经济前景提供动力源泉广州市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉。商业竞争上升到商铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩广州，激活广州的商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使优质商铺成为稀缺资源，为有特色的优质商业提供了新的空间。项目解析归纳项目威胁市场竞争威胁严重所在区域还有“五号停机坪”商业项目、“白云绿地中心”将同时推出，对广场带来了极大的挑战：G5：商业定位与广场几乎重叠，供应量十分庞大，且G5的主力店占有极大的优势（吉之岛、天河城百货、天极品酒家、堂会、星期八小镇以及独有的餐饮品牌），预计未来几年内商业物业之间的竞争非常激烈，尤其表现在租赁市场，而这也将间接影响到商铺投资购买客群的积极性，因此存在的威胁不可避免。绿地：业态规划与广场十分相似，定位偏于高端，绿地的项目建成开业后将很有可能分流广场的高端客流，在招商方面，对金街的影响较大。市场风险变化莫测项目要在今年内推出，由于时间较紧，商业推出量大，项目租赁期内，市场竞争环境变化，项目商铺租售面临一定的风险和压力。项目解析归纳项目属性界定广州都市副中心超大型城市综合体项目最具广州情怀的商业中心全新打造成型的区域商业中心项目商业研究工作步骤项目商业营销策略商业市场竞争与环境分析项目属性研判与界定项目商业定位项目商业推广策略项目商业定位背景综述市场条件因素从宏观层面看，广州市经济前景看好，消费力不断提高，具有扎实的商业基础。“白云新城”的城市规划强化了本项目的商业定位，本案将成为广州都市副中心的核心。广州多个成熟的商业市场对本项目构成直接竞争。本项目商业定位必须以商业消费者、投资者、经营者等潜在目标客户的需求为基础。本项目邻近