开发商工程师必须具备的技能

GemdaleCorporation科学筑家做优秀的地产工程师上海公司营运中心目录•1.地产工程师的职责•2.工程管理体系建设•3.工程管理组织与策划•4.工程施工过程管理•5.入伙移交与维修处理1.地产工程师的职责（1）房地产开发商角色定义房地产开发商政府主管部门施工单位材料供应单位市政配套单位设计单位监理单位销售代理单位物业管理单位金融机构客户……房地产开发的运作是一个开放的系统，开发商在其中处于核心地位，联系着产业链的上下游，并直接面对最终客户，其“资源整合者”的角色无可替代。资源整合者：资源的整合与调配控制；规则的制定与项目平台的打造。1.地产工程师的职责：(2)角色定义•不是工程建造者－－承包商管理•也不是工程施工质量监督者－－技术标准制定、监理公司管理•不能只顾进度计划－－平衡质量、计划与投资回报•要为销售服务－－配合销售示范区开放•要实现公司的经营目标－－满足结转的要求•创造客户价值－－消除设计缺陷、提供高质量标准的产品•公司内部沟通与协调•外部沟通与协调1.地产工程师的职责:(3)关注点比较关注重点土建工程师地产工程师技术管理施工方案、工法(1)将营销理念转化为工程技术参数；(2)将客户要求转化为构造、技术标准；(3)通过采购和过程管理保证技术参数的实现。计划管理施工过程的关键节点控制(1)从宏观的层面对项目设计、施工、采购、营销、入伙进行全面布置，甲方计划是施工单位计划安排的基础和依据；(2)。质量与安全管理(1)按图施工，符合国家、地方标准(2)如何把工程质量做好，不出质量安全事故。(1)客户对产品质量的标准与要求；(2)施工单位、监理是否具有健全的质量保证与管理体系。成本管理工程合同成本控制(1)项目的投资回报；(2)工程造价控制。信息管理资料签发规范化；资料的管理。(1)流程的规范化；(2)沟通顺畅；(3)经验的沉淀与积累。区别：更为关注客户！更为关注运营！1.地产工程师的职责(4)职责比较工作内容土建工程师地产工程师技术管理图纸会审：错漏碰缺检查(1)统一技术标准和做法(2)图纸审查：错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查计划管理总包节点进度控制（1）基础开挖（2）主体结构施工（3）装饰工程施工（4）雨污水管线施工（5）室外配套管线施工（6）景观工程施工（7）竣工验收与备案(1)总包工程节点进度控制(2)分包工程施工与加供材料进场施工协调(3)分包工程与甲供材料的出图-定板-招标-进场计划协调与落实(4)配合销售对外展示工程的实施(5)入伙验收与交付质量与安全管理现场巡视/检查/整改(1)检查承包商的管理体系(2)有效引导监理/利用监理(3)技术梳理/沟通/交底与引导(4)系统地发现问题-整改成本管理现场核查工程量预防控制设计变更/控制现场签证信息管理文件签发规范化流程规范化总结与案例库建设区别：微观VS宏观部分VS整体阶段VS全局2.工程管理体系建设：（1）体系的建立各阶段活动分析工作流程建立培训案例库建设工作模板建立企业标准建立持续改进2.工程管理体系建设：（2）工作流程图工程管理主要工作事项工程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理支持性文件工程成本设计编制《项目工程管理策划书》……成立项目中心——施工场地规划——合同组织与策划——梳理工程关键质量控制点组织场地通平组织地形图测量、现场放样组织围墙、开口及临建施工监理规划审查桩基施工过程管理监理单位招标桩基单位招标总包单位定标前审核《工程施工承包合同》项目实施方案设计图桩基施工图总包招标主体工程施工图施工图审查与技术交底施工组织设计审查基础及主体工程施工过程管理装饰工程施工过程管理配套与景观工程施工过程管理承包商进场知会监理管理样板引路工序检查设计变更管理现场签证管理工程款支付奖罚处理成品保护分包工程验收管线综合设计其他分包工程招标现场资料管理里程碑形象进度报告工程月报工程质量安全周检查竣工验收备案分户验收工程结算物业移交项目入伙交付工程整改维保款支付投诉处理竣工验收移交入伙维修处理编制技术标书、合同、奖罚措施2.工程管理体系建设：（3）活动分析项目部组织结构及职责分工工程计划管理工程关键质量控制点合同组织与策划施工场地规划项目工程管理策划施工图审查与技术交底施工组织设计审查承包商进场知会样板引路工序检查监理管理工程进度款支付设计变更管理现场签证管理工程结算分户验收表工程整改物业移交程序项目入伙交付投诉处理程序维保款支付成品保护管线综合设计里程碑形象进度报告工程月报工程质量、安全周检查奖罚处理分包工程验收现场资料清单竣工验收备案工程管理组织与策划工程施工过程管理移交入伙与维修处理施工准备桩基施工基础及主体施工装饰施工配套及景观施工竣工验收移交入伙维修处理3.工程管理的组织与策划战略管理项目组合管理多项目管理项目管理决策实施立项运营移交开放迅速有序集团层面区域公司纵向集成项目部横向集成全过程项目管理项目管理在公司管理体系中的地位区域公司工程管理的资源与环境组织结构及职责分工项目中心与区域公司职能部门的职责划分项目中心内部的组织与职责划分项目中心工程管理的资源分配（1）区域公司、项目中心的组织结构及职责分工项目中心（总经理）职责1、项目总体进度的主导责任2、职能部门的协调、沟通3、项目团队建设4、政府及配套外部协调5、项目工程质量与进度控制6、销售及销售配合工作7、实施阶段成本控制8、竣工验收备案9、入伙移交物业10、投诉维修处理11、信息沟通12、案例库建设职能部门（总监）职责1、专业成果质量把控2、项目中心专业管理3、部门团队建设4、专业管理制度建设5、专业培训6、前期报批报建运营中心（总监）职责1、项目开发计划把控2、组织阶段性成果评审3、项目与职能部门协调4、一级计划执行检查5、工程质量与安全巡查6、经营规划7、业务流程与标准体系建设8、集团运营与经营对接9、资源整合区域公司组织结构及职责分工明确了职能部门与项目中心的责权定位项目中心组织结构及职责分工——用以明确项目中心的管理方式及人员职责安排项目总经理副总经理总经理助理设计管理工程管理配套工程成本管理营销管理行政管理报批报建职责：1、现场设计配合2、设计变更3、销售资料配合4、竣工图配合5、设计部沟通与协调6、案例建设职责：1、施工许可证办理2、销售许可证办理3、竣工验收备案4、入伙许可证比率5、交付许可办理6、城管、环保等外部协调职责：1、总体计划编制，跟踪2、工程技术管理3、技术标准与投标入围推荐4、配合销售工程实施5、签证、付款、结算办理6、监理管理7、总包工程管理8、指定分包与甲供材料管理、协调9、竣工验收备案10、资料与档案管理11、组织入伙交付12、移交物业13、物业维修14、案例建设职责：1、市政配套工程外部协调与推进2、设备专业管理3、室外综合管线工程管理4、市政配套工程验收职责：1、招标工作推进2、签证、付款、结算审核3、动态成本控制职责：1、销售计划制定2、销售合作商推荐3、销售合作商管理4、销售资料准备5、案场包装6、销售7、信息反馈8、案例建设职责：1、后勤服务2、配合考核3、团队文化建设4、项目知识管理网站建设职责1、项目总体进度的主导责任2、政府及配套外部协调3、销售与实施阶段成本控制4、项目团队建设职责1、项目总体进度的协调与推动2、工程质量控制3、配合政府及配套外部协调4、公司职能部门协调5、销售控制6、案例库建设项目总控制计划总包施工进度计划*场地规划设计*人力/设备/材料配置*桩基施工与验收安排*基坑维护*各楼栋基础/主体/砌筑/门窗/安装/装饰/外架拆除/井架拆除/收尾与验收安排分包工程与甲供材料计划*范围划分与职责分工*二次设计出图*材料定板封样*承包商考察*推荐入围单位*技术标准讨论*工程量清单计算*招标文件审批*发标－踏勘－答疑－回标－开标－评标－定标－商务洽商－签约*进场配套工程计划*市政配套：供水/供电/燃气/有线电视/电信（网络）*小区配套：消防/人防/泵房/智能化/景观/雨污/道路*总图装置：大门/围墙/车辆停放/标识*重要工作：方案征询/配套招标/配套申请/现场踏勘/配套设计/签约/费用支付/土建与外管施工/设备安装/调试与验收/办理验收证明销售示范区实施计划*售楼处*样板房*样板景观区域*看房通道*临时围板*建筑立面展示*门厅及公共部位装修*电梯安装*安全防护*材料/部品/工序展示公司年度计划（KPI）季度考核（KPI）月度考核表部门及员工月度工作计划分解落实设计管理计划*概念规划设计控制*方案设计控制*扩初设计控制*施工图设计控制*景观工程设计控制*施工图二次设计*样板展示区设计*样板房设计与软装采购*配合销售资料分解分解销售计划与财务测算*开盘*销售签约*回款*建安与配套费用支付*项目财务测算*经营规划测算*经营分析*战略规划（2）工程计划管理体系工程计划管理体系是房地产工程管理最重要的部分之一；通过一系列的预控计划使得地产工程师在头脑中把房子盖起来，做到“心中有数”，同时也将各部门的工作衔接起来，做到步调一致。项目里程碑节点及基准工期报批报建设计招标采购工程施工销售概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计桩基施工图总包招标桩基施工基础施工桩基招标主体封顶配套工程雨污管线外架拆除景观工程开盘销售入伙交付样板环境展示竣工验收备案立项方案报批扩初报批规划许可证施工许可证30d30d30d8*N30d60d30d40d20d20d30d30d30d30d30d90d150d15d30d60d30d30d120d基准设计周期140天基准开盘周期300天（3）工程质量管理体系质量是客户满意度中的“保健因子”，是企业的生命；房地产的竞争最终将是产品技术与质量的竞争，以及在此基础上的开发效率的竞争，而非“营销概念”的竞争。工程质量管理技术管理(质量规划)对总包、监理的管理材料质量控制施工过程控制验收检查总包管理监理管理监理管理体系检查监理考核与激励集团战略采购材料到场检验区域采购关键质量控制点的设置与控制客户交付标准的统一施工组织设计审查图纸会审与技术交底工序检查门窗塞缝厨卫防水外墙保温成品保护栏杆门窗入户门样板引路淋水检查外门窗外墙分户验收统一技术标准屋面地下室外墙楼面伸缩缝阳台、挑板总包管理体系检查总包考核与激励关键质量控制点渗漏屋面漏水天台漏水外墙渗漏卫生间漏水门窗渗漏厨房渗漏屋顶水箱渗漏空调盒渗漏阳台管根烟道管根卫生洁具漏水排水管道渗漏供水管道渗漏裂缝楼板结构裂缝墙面墙体裂缝墙面砂浆裂缝地面找平层裂缝天棚抹灰裂缝地下室裂缝内外墙内墙空鼓外墙瓷砖空鼓外墙涂料褪色生活烟道堵塞、排烟不畅等积水阳台地面积水卫生间地面积水小区路面积水门入户门成品损坏卫生间木门套吸水发黑大堂玻璃门地弹簧损坏空调预埋空调冷凝水管破裂空调不制冷常规电气设备电梯高低压配电电表其它常规水设备变频供水设备水表其它智能化系统可视对讲门口机可视对讲室内机其它铁艺锈蚀精装修部分质量目标规划1：明确产品最终交付给客户的形式，统一楼盘交付标准。质量目标规划２：针对易引发客户投诉的质量问题设置项目关键质量控制点。客户交付标准的统一工程统一技术标准作法质量目标规划3：将客户的质量要求转化为技术措施。施工图审查分类审查要点基础梁布置与标高（1）外墙、楼梯间、错层处基础梁顶标高与室外场地关系，是否凸出地面；（2）内隔墙基础梁布置是否缺漏；（3）底层凸窗、空调板平面布置是否缺漏，节点构造是否合理。室内梁的布置（1）梁的布置对主要功能房间影响；（2）退台处梁是否上反；（3）外阳台边梁与挑梁高度是否一致。结构板面标高（1）卫生间是否降板；（2）阳台是否降板；（3）露台是否降板；（4）露台导墙高度是否超过防水、保温、找坡高度。………………错漏碰缺/功能性缺陷/经济性检查/交付标准检查（4）施工场地规划设计施工场地规划设计外部条件规划设计要点施工临时设施材料堆放加工机械设备布置安全文明施工1、场地总平面2、工程总进度计划3、销售示范区4、临时用水：计算/布置/保护5、临时用电：计算/布置/保护6