解读龙湖体验区景观与精装修设计管理(曹老师)

解读龙湖体验区景观与精装修设计管理主讲人曹海瑛曹海瑛背景介绍：注册建筑师、高级工程师、注册国际房地产高级管理师，19年的工作经验，其中有11年设计单位从业经验，8年地产公司工作经验，先后在华新国际、龙湖地产、协信集团、汇祥地产等负责相关管理工作，曾担任过设计部经理、副总工程师、设计总监、副总经理。擅长设计管理流程制度的梳理，产品研发，示范区景观和装修设计效果把控。曾担任多家地产公司、景观设计和装修设计单位的设计顾问。关键词：景观效果/成本控制示范区/客户敏感点关键节点/样板带路品质/价值龙湖体验区景观设计与精装修设计管理一龙湖示范区景观设计管理1龙湖的体验式营销2体验区景观设计管理流程3体验区设计阶段性成果及管控要点4体验区景观设计管理关键点分析5龙湖示范区设计管理案例解析二龙湖样板房装修设计管理1售楼处和样板房装修设计管理流程2售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3体验区装修项目管理关键点分析4龙湖装修设计管理案例解析•总结向龙湖学什么一龙湖体验式营销1龙湖的体验式营销2体验区景观设计管理流程3体验区景观设计阶段性成果及管控要点4体验区景观设计管理关键点分析5龙湖示范区设计管理案例解析1、龙湖的体验式营销体验式营销的价值体验式营销的特点客户敏感点分析体验动线体验的包装龙湖体验区的选址和定位体验式营销的价值：正是体验营销的魅力，才使龙湖地产的精品战略在周期波动期间发挥了其功效，使公司的经营业绩保持了稳定和持续地增长。“体验式营销”的特点：（1）关注顾客的体验（2）以体验为导向设计、制作和销售产品（3）顾客既是理性的又是情感的（4）体验要有一个“主题”发现敏感点的方式:用归纳的方法和演绎的方法。敏感点的筛选标准：敏感点的作用：客户敏感点分析客户敏感点的分类：体验区客户参观流线：停车场——售楼处——体验区——样板房——（售楼处）体验动线体验区的包装1）、体验区的外沿包装2）、体验区的围板3）、工地包装4）、体验区的氛围展示包装龙湖体验区的选址和定位1）体验区的设计范畴与特征2）体验区的选址原则3）体验区的定位与设计1）体验区的设计范畴与特征体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。1）体验区的设计范畴与特征体验区的特征：包括显性和隐性特征。显性特征隐性特征：五种体验式模块客户到达本项目便捷满足全项目整体施工组织满足全项目营销进度客户从体验区入口到达售楼处和样板楼动线直接、合理、舒适体验区2）体验区的选址原则交通便捷性原则楼盘形象展示性原则客户体验原则3）体验区的定位与设计定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处定位与物业业态选择2、体验区景观设计管理流程体验区景观设计合作单位管理体验区景观设计计划管理体验区景观设计风格体验区景观设计合作单位管理合作单位的选择合作单位的评价合作单位资源库合作单位的选择建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。考察入库招投标评价确定体验区景观设计计划管理按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。形成部门年度计划、月度计划、周计划。形成项目体验区计划。形成资金计划。体验区景观设计风格与建筑风格相协调。与物业业态匹配。通过设计语言把各设计要素如：水景、绿化及空间场地有机组织，展现未来生活的场景。3、体验区景观设计阶段性成果及管控要点示范区景观设计启动阶段概念设计阶段体验区设计方案设计阶段体验区设计扩初设计阶段体验区设计施工图合图阶段体验区设计体验区施工图设计体验区施工图交底及施工配合阶段示范区景观设计启动阶段调研与准备：准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图；实地勘察、基地资料分类记录；制定项目设计计划；提出景观设计思路和理念；拟定景观设计合同和设计任务书；开展景观设计单位的邀标工作；确定景观设计单位。景观概念设计阶段体验区设计•采用意向图片，描述景观的整体调性•控制景观的硬景和水景的面积。•硬景铺装材料一般控制3—5种以内。•对乔木、灌木等提出品种范围。•体验区景观构想。•总图评估。•概念设计成果。景观方案设计阶段体验区设计•平面功能分区•重要节点透视图•竖向关系•观赏性和功能性结合•软景意想图片•灯光系统•水景系统•户外家具与主题风格和谐统一•工地样板段分割围板•智能化系统及背景音响系统•方案设计成果扩初设计阶段体验区设计•总平面布置图及标高图•给排水平面布置图•物料图•照明灯光系统设计•大样图：•软景土壤造型平面图•乔木平面布置图•灌木及地被植物平面布置图•重要节点乔木灌木透视图及参考图片•扩初设计成果施工图合图阶段体验区设计•综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审；•依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。体验区施工图设计•结构详图及施工工艺详图；•水、电系统施工图；•照明走廊及控制；•水景电气控制；•乔木配置标准；•灌木配置标准；•施工图设计成果。体验区施工图交底及施工配合阶段施工图交底：施工配合阶段：4、龙湖景观体验区设计管理关键点分析景观设计的关键点体验区景观设计关键点设计成本管理与效果控制体验区施工效果停滞点检查，样板带路四个关键环节：设计合同/任务书设计过程控制设计成果评审设计变更控制景观设计的关键点体验区景观设计关键点空间组织及体验动线，主入口设计，主景观设计，样板庭院，体验展示空间入户设计，“五重植物设计“，水景设计，硬质铺装材料等。景观设计效果与成本控制•景观设计效果：空间布局合理搭配植物客户关注度营销卖点景观设计成本控制竖向设计在排水设计上材料选择植物配置景观设计效果与成本控制景观施工效果停滞点检查•关键节点样板点评并形成会议纪要•统一标准，样板带路•相关部门参与配合。5、龙湖示范区设计管理案例解析体验区景观设计和交付标准龙湖景观特色体验区的设计导则体验区的景观设计和标准案例分析龙湖景观特色案例分析体验区的设计导则案例分析二龙湖售楼处和样板房装修设计管理1售楼处和样板房装修设计管理2售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点3体验区装修项目管理关键点分析4龙湖装修设计管理案例解析1、售楼处和样板房装修设计管理售楼处的设计管理样板房的设计管理装修设计合作单位管理装修设计风格定位装修项目计划管理售楼处设计管理1）、售楼处的功能：2）、售楼处的分类：3）、售楼处功能分区：3-1大门辐射区3-2接待迎宾区3-3模型展示区3-4销售洽谈区3-5展板宣传区+销控区3-6工法展示区3-7签约区3-8财务区3-9室内外休闲区3-10办公区4）、售楼处的设计原则创新——个性化项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。丰富的内部空间，延长客户停留时间。客户动线研究；室内外景观呼应。5）、售楼处空间设计关注点：5-1动线5-2比例5-3层次5-4灯光5-5表达5-6惊喜6）、售楼处的包装包装目的包装原则1）、样板房的作用：样板房设计管理2）、样板房设计注意要点：3）、样板房设计分类：按场地划分：现场临时样板房实体样板房4）、确定样板房位置成本确定位置景观确定位置先造景后销售式装修设计合作单位管理开发商在开发样板房前，必须选定室内设计公司。开发商在选择时，一是要根据确定的装修风格选择设计公司；二是要根据样板房装修预算选择室内设计公司，目前市场上各家设计公司档次不一，设计费用相差很大。装修风格的选择和配置1）按装修材饰的特征分类2）按地域分类在样板房开发前，开发商需要根据楼盘的产品定位和楼盘的档次来配置主要户型的样板房装修风格，一般需要配置2-4类。装修风格的选择和配置龙湖样板房典型风格列举：欧式古典风格----成都龙湖长桥郡样板房地中海风格----成都龙湖长桥郡样板房简约欧式----成都龙湖铜雀台新古典风格---重庆春森彼案1）、装修设计周期：2）、装修进场时间和工期确定3）、实体样板房的施工要求装修项目计划管理2售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点装修设计启动阶段装修概念设计装修方案设计装修扩初设计装修施工图合图阶段装修施工图设计装修设计应该避免的问题装修设计启动阶段1、售楼处和样板房体验区的选址2、项目定位3、装修目标成本和开放计划4、建筑和装修设计风格5、提出售楼处和样板间室内设计关注点项目概念方案设计阶段市政配套管线统筹考虑。户外标识系统、精神堡垒等风格确定。室内装潢、景观等目标成本确定。体验区主题风格售楼处功能及布局、客户动线安排等。包括售楼处室内设计和样板房室内设计售楼处设计注意要点样板房设计注意要点装修方案设计项目VI系统设计。考虑要点主要立面图、材料与设施的选型等平面布置是否满足营销的功能需求工程实施有无难度估算造价是否在目标成本内。装修扩初设计装修施工图合图阶段与建筑施工图、空调、地热、新风系统、智能安防系统、景观设计图纸进行合图审查。装修施工图设计考虑要点：软装设计与采购招投标；施工资源与招投标。比例失调功能配置模糊功能划分不清晰……………装修设计应该避免的问题3龙湖体验区装修项目管理关键点分析样板房设计关键点设计成本管理与效果控制样板房开放管理样板房设计关键点样板房的功能配置看房入口客厅背景墙功能划分位置书房主卧室卫生间阳台主卧室主卧室作为样板房中的重要部位，其位置和尺度都比次卧优越，设计师有多种手法来打造其空间，床背和床后的空间是设计的重点。卫生间卫生间作为独立空间，把它打造成休闲和时尚的，并考虑许多细节处理，使之成为样板房中的亮点之一。阳台一般会成为休闲和惬意空间，会通过饰品、植物等营造氛围。以装饰空间代替功能空间功能组合关注灯光关注硬装和软装的配比关系部品专业二次深化设计关注软装设计与采购。设计成本管理与效果控制样板房开放管理样板房入口配置样板房日常维护样板房保养突发事件处理样板房处置4龙湖装修设计管理案例解析体验区的设计与展示售楼处、样板房选址、风格定位、建设成本及开放计划龙湖经典项目示范区赏析体验区的设计与展示案例分析售楼处、样板房选址、风格定位、建设成本及开放计划案例分析龙湖经典项目示范区赏析北京艳澜山体验区设计江与城体验区景观与样板房设计•总结向龙湖学什么谢谢聆听!