仲量联行-中国2020年展望：办公楼、商[1]...

WorldWinningCitiesGlobalForesightSeries中国2020年：前景展望©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved2l全球竞争力城市l中国2020年：前景展望中国2020年：前景展望展望未来中国确实是与众不同。尽管国际上对中国快速增长的动力来源、作为超级大国的崛起、对全球贸易的影响、城市化进程以及和谐发展规划等方面一直有很多评论及共识，但是对中国未来的发展形态却很难达成共识。对于中国未来的前景存在三种典型看法：一个综合发展的超级大国；一个能够挑战全球秩序的地区性强国；亦或一个充满内部挑战和环境不断恶化的国家。在这些宏观问题和不确定性因素面前，大家很容易忽略一个事实，那就是房地产不仅仅将对2020年中国的物质生活产生巨大影响，同时也将在社会和经济前景中扮演重要角色。无论是作为家庭的投资亦或城市发展的推动力，房地产的贡献对中国的发展进程都是至关重要的。在此，我们就中国未来增长的主要动力与趋势提出一些看法，并给出一些有望脱颖而出的城市。中国新城市化发展形态–超级城市？地理位置的重要性是房地产领域的永恒真理，城市化这一宏观问题将决定中国商业城市网络的潜质与未来格局。政府对城市化进程的愿景是适合居住的城市的广泛网络，每个城市都有其各自的特色以及牢固的跨区域或国际贸易纽带。二线城市被视为三线城市发展的指南，并依此类推。为了实现政府每年创造100万个就业机会的目标以及满足农村人口向城市迁移的需求，中国到2020年前将可能出现400个人口超过100万的城市。而美国仅为40个。2008年10月公布的“农村土地使用权改革”具有划时代的重要意义，它将对中国城市发展带来更深远的积极影响，尤其是农业经济占主导的城市，如南宁。到2020年，我们期望看到至少40个二、三线城市进入国际核心房地产领域，其中的10个还将获得进一步关注和青睐。中国农业用地流失面积为荷兰和比利时过去8年的总和城市化进程及200个新城市？超级城市变革集中、迅速城市化中国新城市化发展形态?资料来源：仲量联行资料来源：仲量联行©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved全球竞争力城市l中国2020年：前景展望l30%5%10%15%20%25%天津大连苏州北京*沈阳青岛上海*南京杭州无锡广州*深圳厦门福州重庆成都武汉郑州长沙西安中国新兴城市30强平均水平“中国新兴城市30强”我们所掌握的信息表明，中国二、三线城市已经行动起来了，充分做好了“发展”的准备。在初步分析过程中，我们对相关城市的情报、信息和我们的观点进行了汇总，绘制出这些城市的演变曲线，并按等级进行了归类。我们的30强城市包括天津（华北经济中心）、苏州（上海的外围城市）以及大连（日本与韩国投资者的目标城市）等。这些城市都达到了预期。“中国新兴城市30强”最新变化过去三年，随着许多目标明确的城市成功发展出了自身的独特优势，我们的城市等级体系已经发生了显著变化。例如，合肥，其经济总量在短短两年之内几乎翻了一番，现在已跻身中国四大“科教基地”之列；位居中国最富裕城市第六位的宁波，作为中国外贸策略中的重要港口，有望取得进一步的成功；而南昌作为交通枢纽与制造中心，在不到五年的时间里，经济已经实现翻番，并有望进一步增长。教育布局对于其中的许多城市而言，其人才储备是吸引众多跨国公司的源泉。教育布局是中国未来发展的关键，对于依赖中国学生群体的众多国际学术机构的健康发展同样至关重要。中外大学之间的合作将会得到加强，学术界与私营企业之间的联系同样如此，这种合作价值在北京的摩托罗拉大学等企业大学中得到充分展示。上海市教育科学研究院院长指出，在未来的15年里，中国需要建立至少800所大学才能满足日益增长的需求。我们肯定会在中国排名前40的大城市里看到“企业或附属”大学、科技园与园区的大量涌现。省毕业生人数225,000to269,000180,000to225,000135,000to180,00090,000to135,00045,000to90,0000to45,000教育评分2to2.271.5to21to1.50.8to10.58to0.8办公楼资本值05年第3季度至08年第3季度复合年增长资料来源：仲量联行房地产资讯服务资料来源：仲量联行及政府数据中国的人才储备城市教育评分*仅为甲级办公楼©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved4l全球竞争力城市l中国2020年：前景展望19882001201020041991实际检验试验国际化实际检验成熟起步2020革新15BusinessParkHotspotsIIIII一级转型先行者优惠0.40.60.811.21.41.6天津天津济南济南大连大连苏州苏州北京北京青岛青岛上海上海南京南京杭州杭州广州广州深圳深圳重庆重庆成都成都武汉武汉西安西安15个产业园区热点城市商铺市场的未来作为中国未来重要的现代化元素，零售业将继续保持快速增长。2008年前10个月的零售总额已激增至8.8万亿元人民币（约合1.29万亿美元），同比增长22％，接近10年间增长最快的时期。其主要原因是中国人收入日益增加以及对于购物的喜好。目前人均可支配收入约为13,058元人民币（约合1,920美元），预计至2011年将达到大约15,872元人民币（约合2,334美元）。大型百货商店一直是采用购物中心和大卖场的形式。我们估计中国在过去10年间兴建了约450个购物中心，其中包括全球最大购物商场中的10个，众多国际零售商云集于此。以此推算，至2011年，商铺总面积将扩大将近一倍，从目前的2,600万平方米增至4,500万平方米。但我们相信其中很大一部分乡村购物中心将由于管理不善、规格过高且对购物行为认识不足而面临困境。另一个增长点是机场零售——Verdict研究数据表明，至2012年旅客人数将达到近2.5亿，旅客支出将超过3亿美元。陆路和航空零售将成为未来几年关注的重点，即使旅客人数出现短期下降，机场运营商和零售商也会发掘更长期的潜力。迈入2011年办公楼市场日趋国际化我们相信中国办公楼市场至2011年已稳步迈入其第四个发展阶段——从上世纪80年代后期的起步阶段，到90年代的试验阶段，再到近十年更具活力的市场，最终将进一步国际化进入成熟阶段。预计到2011年，在我们详细研究的20个城市中，甲级办公楼总面积将增至2,400万平方米——相当于华盛顿特区的甲级办公楼存量。虽然杭州（《经济学人》最佳商务环境城市排名第四）和大连（有中国的班加罗尔之称）目前势头最劲，但其它城市同样以创新的房地产风格、类型而赢得令人称羡的声誉。新兴的产业园区市场产业园区对于正在提高技术水平、提升本国经济在价值链中地位的国家非常适合。空间、费用、设计、设施和日益便利的交通对此类园区格局意味着该领域的腾飞——由于研发、业务流程外包（BPO）活动以及企业扩张预算降低所带来的旺盛需求，目前1,700万平方米的产业园区空间到2010年有望增长一倍。在此背景下，我们在最近的研究报告中指出了未来3年内产业园区发展的15个热点城市，包括上海、北京、大连、广州和天津。中国办公楼市场：变革步骤资料来源：仲量联行中国产业园区报告资料来源：仲量联行产业园区活跃度©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved全球竞争力城市l中国2020年：前景展望l52011年物流热点城市零售空间：现在与未来2011年物流仓储空间预测物流市场的成功将为中国的经济发展带来巨大支持。中国的现代物流市场的成型主要集中在过去3至4年里。虽然我们在谈到办公楼和商铺市场未来时分别提到了30和40个城市，但对这个快速增长的新兴市场，确实只有6个城市有过重大影响。中国目前约有600-700万平方米的现代物流仓储空间。其中一半以上位于三个区域：大上海/长江三角洲、渤海湾（北京-天津）以及珠江三角洲（深圳-广州）。支持物流市场的经济增长动力显而易见，市场对效率提升的需求促使了现代物流基础设施的出现，这一部分目前以每年大约20％的速度在增长——其动力主要来自于第三方物流（3PL）的增长、管制的放松、仓储的日益成熟以及越来越多的国际运营商与外资进入。今后市场将会经历不断的整合，尤其是在我们指出的20个一级、二级和新兴物流中心。未来存量我们将见证这个市场的蓬勃发展。至2011年，中国的优质物流仓储总存量将超过目前的不止一倍，达到1,500万平方米。在华中地区，成都政府正计划于2010年前在成都建立中国最大的物流枢纽之一。为此，成都市政府已投资2.86亿美元建设一个大型铁路中心，完工后将成为亚洲最大的铁路运输枢纽。在北方，天津拥有完善及不断扩展的港口设施、高速铁路、高速公路以及机场的运能，其制造业也显示出强劲的增长势头，近期在TEDA新建的大型空客工厂是一个很好的例证。天津是一个值得关注的城市。透明度房地产透明度是投资者衡量一个市场的基本指标；根据我们最新的全球透明度调查，中国目前在我们调查的82个国家中排名第49位，已从过去两年的低透明度市场提升到半透明市场。全球化是中国透明度提升的主要因素。资本和企业在全球的流动对准确的市场信息（以英语发布）以及国际惯例的更多采纳提出了日益严格的要求，这进而促使政府改变官僚作风。我们相信中国房地产市场透明度在未来几年内会进一步提高，到2010年透明度评分将从目前的3.1分提高到2.7分，中国的排位也因而提升至‘半透明’级别的顶端，等同于俄罗斯和巴西当前的透明度水平。所以，我们已经了解哪些城市正在提高自身在经济价值链中的地位及其相关行业的中期展望。现在我们将迎接2020年的更大挑战。资料来源：仲量联行房地产资讯服务资料来源：仲量联行一级物流中心二级物流中心新兴物流中心©2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved6l全球竞争力城市l中国2020年：前景展望China–TheMiddleTransparencyKingdom透明度等级市场2008综合得分2008全球排名透明香港1.5511新加坡1.5511马来西亚2.2523日本2.3926半透明台湾3.0741韩国3.1544泰国3.164547菲律宾3.23中国一线城市3.3349印度一线城市3.3450印度二线城市3.3852印度尼西亚3.5155低透明澳门3.5457印度三线城市3.6562中国二线城市3.6865中国三线城市3.9772越南4.2977不透明柬埔寨4.6779高透明澳大利亚1.202新西兰1.214资料来源：仲量联行透明度指数报告迈入2020年如果目前的经济全球化持续进行、中国法规框架保持合理平衡且不断完善，同时中国经济保持稳步增长，那么我们研究的20个城市的潜在增长将会催生大约2,300万平方米甲级办公楼，住宅面积将翻一番，商铺空间将扩增至约4,400万平方米。同时，我们还将看到大城市数量不断增加，而目前已纳入我们视野的“潜在城市”将升级为二、三线城市。2020年前景的驱动力那些能预见不断变化的市场发展趋势和变革信号并灵活驾驭的城市将成为2020年的佼佼者。“2个口袋7张嘴”——“中国在富裕之前会先变老”。现在起的往后10年，如今20岁左右的青年将需要承担起抚养孩子和赡养退休父母的责任。今天的小皇帝们将会切身感受到经济压力。中国可能会进一步发展养老院体系，但是更有可能的是重新评估建房规划，提供能容纳三代人的更大居住空间。喂养“恐龙”——目前仍有数千万人受雇于政府部门及国有企业，这些人中的有些人往往缺乏在竞争日益激烈的就业市场中生存或发展技能。这类岗位将来会否以牺牲实际生产率为代价给予保留？现在对人才储备有限的顾虑是否会在将来导致跨国公司撤离中国？绿色革命——如果政府能够制定有效的规划打造更多环保城市，继续执行绿色建筑法规，淘汰污染严重的工厂，并且对城市领导者施加经济与法规压力；如果我们能借鉴芬兰在交通和能源方面以及瑞典在可持续城市设计方面的经验，使城市化以一种和谐的方式推进——那么到了2020年，中国可能正稳步