@地产壹线-仲量联行-商业综合体报告2013.5

仲量联行战略顾问部2013年5月国旅投资发展有限公司研究服务建议书商业综合体发展战略关于仲量联行2服务提纲企业战略服务介绍研究框架和服务内容案例及团队介绍关于仲量联行341997北京1994上海拥有230年房地产领域的丰富经验1958澳大利亚19731999仲量联行庆祝进入中国15年仲量行与拉塞尔合并成立仲量联行公司仲量行新加坡与香港办公室成立仲量行扩展海外市场，进入亚太地区仲量行成立于伦敦1973新加坡香港1998印度1990韩国泰国195817832009合作伙伴拉塞尔在美国成立19682004广州2005成都2006天津2007深圳青岛上海浦东2008仲量联行庆祝在亚洲成立35年2001台湾2005澳门1982日本仲量联行重要里程碑2012仲量联行继续在中国的增长与扩展2011重庆2011沈阳2012武汉580个分公司77个分公司78个分公司2012年业务营收39亿美元员工总数超过47,000+分公司总数超过200+业务遍及城市超过1,000+业务遍及国家70仲量联行业务覆盖全球美洲区欧洲、中东与非洲区亚太区614国家172城市25,100+员工78办公室**包括项目办公室协助您在亚太地区的业务拓展713分公司1,700专业人员12,000驻厦员工助您在大中华区尽享市场先机8业务遍及中国80多个城市9战略咨询投资管理租赁代理物业管理节能与可持续发展项目开发管理估值核心业务补充业务在本地、亚太区和全球范围内提供全方位服务.凭借我们丰富的资源和经验，协助您完成投资目标提供全球资本投资渠道与机会酒店，写字楼，工业物业，零售地产，住宅为业主和投资者提供增值服务针对业主和投资者的不同目标提供定制化解决方案®1011房地产外包咨询的领军企业为大型跨国企业的房地产战略提供高品质服务协助客户进行选址、租赁交易、项目施工管理、设施管理及租约管理等一整套服务，并确保房地产战略始终与客户的业务目标保持统一TransactionManagementTenantRepresentation企业资本市场租户代表项目管理设施管理企业评估与咨询租约管理交易管理企业战略咨询节能与可持续性发展针对企业客户的实际需求，提供全方位战略支持1212满足不同企业特定需求拥有丰富的行业经验13120万平方米超过816交易数量写字楼租赁150万超过115交易数量工业地产66万超过110项目数量商铺咨询200万超过517设施管理116亿人民币超过项目资产总值项目管理2400万超过200项目数量物业管理40亿超过交易总额投资交易1500亿超过项目资产总值战略咨询项目数量我们在商业地产领域取得的杰出成绩2011年中国项目业绩平方米平方米平方米平方米交易面积交易面积项目数量项目面积项目面积人民币项目面积92人民币全球嘉奖-行业与客户的认可亚太地产奖中国最佳地产顾问(2011-2012)全球最具道德规范公司(2008-2012)美国环保署年度“能源之星”合作伙伴(2009-2011)全球最受推崇企业(2008,2009,2011)《欧洲货币》2011全球最佳房地产顾问和咨询公司福布斯白金400强(2006-2008)全球最佳雇主100强(2008)全球最佳外包咨询机构100强(2012)1415市场脉动定时更新领先观点前瞻资讯•针对房产地产资讯以及市场动向进行每日每月即时更新•定期市场调研报告•房地产市场概览与定向调研•揭示市场最新趋势•热点话题调研•着重于房地产战略•预测与创新调研•着重于房地产未来趋势全面领先的市场研究协助您洞悉市场先机企业战略服务介绍1617我们的服务：开发咨询和开发战略资产和投资组合战略咨询投资及多元化项目管理咨询国际项目咨询并购咨询用户资产组合及资产管理咨询由资深房地产顾问组成的战略咨询部是仲量联行的核心部门，在公司组织架构中起资源整合功能，协调各个部门和业务线的服务，为政府、业主、租户及投资者提供开发顾问、资产管理顾问、房地产投资顾问等服务部门在全球范围内屡获殊荣，其中包括由IDRC（国际开发研究中心）颁发的最佳作业表现大奖，以作为对该部门咨询工作的高度评价战略咨询部服务内容18跨国及本地公司政府使用者顾问-资产和组合策略-商业选址顾问-并购服务开发商房地产投资企业房地产资产管理企业企业顾问-房地产开发战略-房地产投资组合战略机构投资人基金经理会计师事务所（破产清算）资产管理公司投资顾问-投资战略-转售管理、尽职调查、不良资产处置-跨国投资顾问政府开发商和投资人公司及业主开发顾问-最高、最佳用途研究-城区再开发-可行性分析和市场研究典型客户服务在中国，超过80名资深战略专家为您提供定制化的分析、研究和解决方案以便您做出房地产决策。凭借我们在开发、投资和使用者咨询方面的专业知识为您提供高附加值的服务。战略咨询部服务内容单一物业综合性物业中小规模成片开发城区再开发区域开发战略最高、最佳用途研究适应性改造研究开发可行性分析总体规划开发战略经济发展战略市场研究特殊开发项目火车站临水项目物流中心MelbourneDocklandsKowloonStation,HKSydneyKingsfordSmithChejuIsland,KoreaSingaporeMaritimeSquare商务园区低密度写字楼开发机场、港口开发顾问19资产战略商业选址顾问资产组合战略企业房地产组织战略并购顾问重新选址、转售、合理化改造、再开发对在不同地点的经营成本的建议，包括房地产、人力资源和基础设施成本企业物业空间需求分析确保公司的房地产资产同公司的整体商业目标保持一致包括选址、核心与非核心资产分析、所有权研究、对财务和运营的影响分析对公司房地产管理的组织结构和流程的建议对在企业并购过程中优化租赁的和拥有的房地产的价值的建议使用者顾问20资产战略跨国投资顾问转售/购买策略投资组合分析坏帐及不良资产房地产投资信托顾问再定位/翻新可行性分析，最高、最佳用途分析资产选择、投资业绩评估、财务和租户尽职调查处置的时机和方式，退出战略，增值战略通过对市场预期和租户组合的分析提升投资组合业绩最佳补救开发战略分析，开发优先排序研究，物业业绩分析，资产管理顾问首次公开发行服务，定价和物业选择建议直接和间接投资顾问GuangdongPropertyCo投资顾问21企业顾问企业战略功能策略业务模式（价值链定位、业务组合）战略支撑体系流程管理公司的使命、愿景公司的近期和远期的战略目标组织管理人力资源根据战略的要求对每一个功能策略提出建议区域拓展策略根据战略要求制定相应的战略支撑体系产品策略融资策略资产整合策略公司的业务模式选择实现目标的战略路径愿景目标、价值观增长阶段提出建议提出方案企业战略体系仲量联行的服务仲量联行配合22案例分享长期战略合作伙伴—中粮置业中粮置业标杆企业研究•仲量联行战略咨询部为其提供国内外标杆企业研究顾问服务，为其发展战略提供建议。23中粮天津大悦城项目•可行性研究•项目总体定位•商业顾问中粮沈阳大悦城项目•商业顾问•物业管理顾问案例分享:长期战略合作伙伴—远洋地产24远洋地产资产管理战略•针对远洋地产未来的资产管理战略进行企业管理咨询服务远洋天津海河新天地项目•市场调研•市场定位•财务效益分析等综合顾问服务远洋大厦项目•资产管理顾问远洋·光华国际•财务分析比对研究•资产处置策略参考远洋·万和城C地块公建部分•可行性研究远洋杭州运河商务区项目•项目开发的可行性研究案例分享:长期战略合作伙伴—麦格理万达房产基金25万达长沙万达南京万达南宁万达武汉万达北京仲量联行为万达与麦格理合作成立的投资管理公司旗下遍布中国重要城市的万达广场商业地产提供物业与资产管理服务。万达天津万达济南万达大连万达沈阳万达哈尔滨案例分享:长期战略合作伙伴——汇丰银行26汇丰银行要求一个经验丰富的、拥有扎实的本地知识和能力以及充足资源的合作伙伴，为其进行选址分析、并购尽职调查、技术要求不足分析、开发管理以及项目和施工管理，即为其提供全程解决方案。上海新总部•战略咨询•项目租赁•项目与开发管理服务上海数据处理中心调整•项目管理服务•综合设施管理服务在中国新设立15家分行33个ATM取款亭•租户代表•项目管理•装修管理佛山应急中心（GCS）项目•租户代表•项目管理案例分享:长期战略合作伙伴——微软27北京希格玛大厦写字楼翻新工程•项目管理现有办公区扩租和改造•租户代表•项目管理北京中关村微软中国区研发总部工程•租户代表•项目管理上海微软新软件研发中心•项目管理北京现代大厦续租与扩租•租户代表新网络技术中心装修•项目管理西安办公室装修项目•项目管理北京利星行广场微软HQ•租户代表自2001年至今，仲量联行作为微软的长期战略合作伙伴，先后为其提供了战略咨询、租户代表以及项目管理等一系列综合解决策略。28企业发展战略研究服务背景及目标房地产企业在内外部环境影响下面临战略转型的要求，从产品和市场角度到要进行多元化的发展，从企业长期可持续发展的角度要实现融资多样化和财务指标的稳定增长。商业物业市场规模大有稳定的收益性调控政策对住宅产品的影响一线城市趋于饱和市场竞争激烈企业长期可持续发展的必然要求企业向附加值高的产业链上游发展企业发展迅速资金及管理能力增强产品多元化融资多样化提升企业价值跨区域发展企业战略发展要求稳定健康增长29企业发展战略分析框架环境分析行业分析企业发展战略制定战略执行行业及产品定义限制要素必备条件外部分析内部分析关键要素FutureIndustryScenarios行业发展模式分析战略执行方案执行的监控和反馈执行计划战略机会风险及收益战略方向重新评估分析必备条件创新仲量联行专为房地产企业量身定做的企业战略研究体系协助监控执行在企业战略分析体系中四个主要流程中的行业必备条件分析，环境分析和企业发展战略制定三个阶段，仲量联行都有为房地产企业量身定做的独立研究体系，同时仲量联行也可以根据需求，协助客户在战略执行阶段进行监控和管理。30房地产企业战略研究框架行业发展产品选择城市选择商业模式标杆企业研究体系城市评价体系产品研究体系发展目标商业模式核心产品城市布局融资策略拓展策略行业研究体系企业研究体系战略发展建议市场及产品研究体系企业内部研究体系为了对房地产企业的发展战略进行深入的研究和分析，我们建立了行业研究，产品研究，城市评价，标杆企业研究，企业内部研究以及融资策略研究六个体系。通过立体全面的分析，为房地产企业提供前瞻性的，全面的，操作性强的企业发展战略。融资策略研究体系企业特征融资战略31行业研究体系在研究宏观经济和城市化发展的基础上，通过对国际国内行业的发展趋势，历史经济效益，政府政策的深入研究，分析及展望商业地产的发展趋势和发展前景。开发/经营金融/投资房地产开发中国内地香港发达国家房地产商业模式发展0501001502002501989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007420080%2%4%6%8%10%12%14%16%GDPCPI租金资本值空置率国际市场及发展趋势分析行业经济效益分析经济及城市化发展研究行业政策研究32产品研究体系产品发展动力产品特性产品整体评价产品盈利性•国际/国内发展分析•经济及产业对产品的影响•区位对产品的影响•市场规模分析，供应及需求分析•产品评估体系•成功关键要素分析•对经营及管理能力的要求•从物业市场的角度的评价•从资本市场的角度的评价•产品投资回报率•历史盈利性分析•资本市场活跃程度产品研究对象研究重点研究内容根据客户要求，深入研究各种物业产品的发展动力，产品特性，盈利性后，对产品从物业市场和资本市场的角度做出整体评价和分析。研究的物业产品包括，写字楼，商业零售，酒店，工业地产以及养老公寓等。写字楼商业零售酒店工业地产养老公寓产品评价及成功要素分析33城市评价体系宏观经济基础设施物业市场竞争环境•重大经济产业政策及布局•经济发展/人口增长•实际利用外资•第