20130912新城地产

新城地产企业愿景：传播幸福，成就梦想企业使命：让幸福变得简单核心价值观：诚实踏实，创新包容经营理念：专业创造价值客户理念：客户价值是我们的行为指南产品理念：精细化产品，人性化服务社会责任：饮水思源企业价值观品牌价值观品牌愿景：传播幸福，成就卓越品牌定位：幸福生活传播者品牌性格：友好的权威，家庭的朋友，化繁为简的智慧，可靠的伙伴品牌使命：让幸福变得简单1993年成立，B股上市，900950，港股上市，主要业务区域：长三角，主要荣誉：中国地产百强企业19位，董事长：王振华，江苏第一的房企20131010新城淘宝城南地块•值得注意的是，富力地产拿下的63号地块楼面价达12331元/平米，创下了未来科技城宅地楼面价的新高。不过该地块为低密度宅地，容积率仅为1.01-1.02，与此前出让的富力西溪悦居、升华悦西溪等项目普通公寓的定位不同，不具可比性。而富力63号地块的楼面价，甚至超过了与未来科技城相邻、高端物业聚集的五常低密度宅地的楼面价纪录，大华房产在2010年1月拿下杭政储出【2009】79号地块的价格12016元/平米，显示出未来科技城惊人的地价潜力。•同属普通公寓定位的江苏新城65号地块则更能说明问题。该地块成交楼面价8727元/平米，已超过了未来科技城已成交的任何一宗宅地的楼面价。未来科技城此前的地价标杆为升华悦西溪项目的6590元/平米，新城项目与之相比的地价涨幅为32%。•根据这一价格估算，则新城项目的保本售价约为16000元/平米，与未来科技城几个预售楼盘的定价接近。可见，未来科技城的地价上涨仍属理性范畴，与房价现状相一致。未来科技城及周边宅地成交情况表利好首先，地铁5号线在杭州地铁2期规划中的确定，是未来科技城的最大利好；其次，淘宝城、杭师大，以及众多企业的入驻为未来科技城炒热人气贡献了巨大的力量，未来科技城已不仅仅停留在规划设计阶段，现实的工作和居住需求让房企看到了商机；再次，富力西溪悦居、升华悦西溪等新盘的蓄客能力给了后来者以信心周边竞品目前，未来科技城周边在售的楼盘主要有富力西溪悦居、升华悦西溪、西溪MOHO、华元•美林公馆、昆仑府以及大华•西溪风情。西溪MOHO属于出租性质，多为小户型Loft户型，50年租金价格在13000元/平米左右。美林公馆的90方户型公寓均价在16000元/平米左右，昆仑府90方户型均价在15000元/平米左右，西溪风情在售主要为别墅类型。富力西溪悦居一期于八月底开始认筹，主力户型为90方及139方精装修，预计售价在16000-18000元/平米左右，大华•西溪风情七期澄品即将开盘，主推90方和135方户型，预计售价在15000-18000元/平米左右，升华悦西溪主推花园洋房产品，预计售价在16000元/平米以上。20130912新城地产蓝孔雀地块江苏新城3.21亿元率先竞得64号宅地，楼面价14567元/平米，宅地成交均价仍属价格高位：一、查看蓝孔雀周边历史出让地价，大都集中在9000-12000元/平米。17316元/平米的万象天成·运河汇地段优势更为突出，缺少可比性。申花核心地段的天阳·尚景国际2012年8月的拿地成本也不过12028元/平米。二、以14379元/平米的平均成交价测算，保本销售的房价预计达22000-24000元/平米。距离蓝孔雀最近的祥符板块，在售的丽晶湾和阳光郡售价仅在16000-18000元/平米左右。往南，拥有更靠近市中心和城西银泰的优势的申花核心地段，房价则在23000-26000元/平米(毛坯)。庆幸的是，等到蓝孔雀住宅项目面市的时候，申花板块的房源可能也就主要集中在此了，面临的项目冲击相对会少一些。出让时间地块编号地块坐落出让面积(平米)用途容积率建筑面积(平米)成交价(万元)楼面价(元/平米)竞得单位溢价率2013-9-12杭政储出[2013]62号申花单元C2-02地块15100商业7105700642346077复地0.31%2013-9-12杭政储出[2013]63号申花单元C2-01地块13198商业565990422696405复地0.48%2013-9-12杭政储出[2013]64号申花单元R21-04地块11018住宅2220363210014567江苏新城32.67%2013-9-12杭政储出[2013]65号申花单元R21-02-B地块22802住宅2.4547258160014911三江36.78%2013-9-12杭政储出[2013]66号申花单元R21-02-A地块8539住宅3256173630014170招商32.36%2013-9-12杭政储出[2013]67号申花单元R21-01地块33102住宅39930614000014098招商32.70%优势：毗邻莫干山路城市主干道，石祥路通留石快速路公交路线众多，（汽车北站），规划中城西公园1.5公里内杭州两大顶级购物圈，城西银泰、杭州万达体量小，适合刚需快销路线，迅速打响品牌。新城地块位于蓝孔雀综合体中心，地下还有大面积的地下空间开发利用，将于地铁10号线站点形成联动，未来还有利好的预期。劣势：土地成本高，1.45W楼面价加建安税费，房价至少2.2W以上，而周边区域房价在1.8-2.2W左右。申花2.2W,桥西2W,城北1.8W,北宸板块1.8W20130801新城地产临平地块——临平世纪大道1号美亚大厦临平山北81亩商住地紧邻莱茵知己，底价成交余政储出47号地块东至雨荷路，南至沿山港，西至顺达路，北至映荷路。出让面积54033平方米，可建面积12.4万方，总起价3.14亿元，折合楼面价2524元/平米。优势：•周边成熟住宅开发区域。•共享周边生活配套。•土地成本低。劣势：•临平房源库存量高。•周边竞品众多，折后均价多在9000以内，促销较多。•集中在90方刚需和130方左右的改善户型。•新城地产，刚进杭州市场，缺品牌知名度。该地块位于临平山北，自然景观较好。周边主要干道是星河路和北沙西路，北沙西路北边有320国道，交通比较便捷。地块东北处临近余杭区育才实验小学，极有可能成为该地块的教育配套。目前出让地块周边在售楼盘有东厦东港、金都夏宫、绿城蓝庭、赞成香颂以及金帝海珀。其中金都夏宫项目主要是别墅类型，总价在700-1000万/套。东厦东港主力户型为74㎡、88㎡的小户型，签约均价在6600元/平米左右。绿城蓝庭在售户型主要是110-160㎡，签约均价为16000元/平米左右。赞成香颂主力户型是90㎡及127㎡的户型，签约均价是9500元/平米。金帝海珀项目的主力户型为86-138㎡的户型，签约均价在9000元/平米左右。除此之外，地块周边的待售楼盘有地块东边相邻的凯文·名爵园以及地块西北方向的莱茵知己。相较周边楼盘近几年的拿地价格，离目前成交最近的是莱茵达置业于2011年2月25日拿下的莱茵知己项目地块，成交楼面价为5435元/平米。周边土地出让情况：临平周边高层竞品面积段统计时间周期统计项单位合计0-8080-9090-100100-120120-140140-160160-200200-250250-300300-350350-400400-500500-600201301期间成交套数(套)4031417816351211521111000201302期间成交套数(套)155351102745612100000201303期间成交套数(套)28112105142283725913000201304期间成交套数(套)4925215282612593419525010201305期间成交套数(套)225456113123716301010201306期间成交套数(套)269010991294927305001201307期间成交套数(套)3421122918821520110010合计2167398361791336736815537835031截止2013年7月24日临平副城高层公寓成交情况——数据来自透明售房网面积段成交套数去化比0-80391.80%80-100101546.84%100-1201336.14%120-14067331.06%140-20022310.29%200+843.88%合计2167100%从左侧汇总表格可以看出，①2013年1-7月临平副城成交房源面积段主要是80-100方（占46.84%）、120-140方（占31.06%）；②刚需房源和改善型房源是临平副城的成交主力。周边高层竞品面积段套数统计0-8080-100100-120120-150150+楼盘名称总数已售去化比可售总数已售去化比可售总数已售去化比可售总数已售去化比可售总数已售去化比可售中铁逸都0002816422.78%217000.00%01402115.00%119000.00%0赞成香颂00068665194.90%3515612378.85%3359436962.12%225321340.63%19赞成檀府00049138077.39%1112199945.21%12033325075.08%8310660.00%4东田擎天半岛0001313128798.02%26636196.83%244121348.30%228228177.46%211东厦东港花苑2201156101287.54%144000.00%01386748.55%713888722.42%301金帝海珀00085174887.90%10330727990.88%2854642177.11%1251666237.35%104蓝江四季晶品00018017496.67%6000.00%018216188.46%211000.00%10雍熙山00028722578.40%624125.00%31858344.86%1022150.00%1合计2205245454186.58%70474956375.17%1862559158561.94%97483618622.25%650从以上表格中可以看出：一、供应房源面积段划分：①周边高层竞品的房源面积段主要集中在80-100方（90刚需）、120-150方（改善型需求），分别占总供应量的55.9%和27.2%；②100-120方、150+方的数量各占8%和8.9%。二、各面积段去化率情况：①房源面积越小，去化率越高；②90方刚需户型去化率高达86.58%居首；③100-120方房源去化率75.17%；④120-150方房源去化率61.94%。项目名称在售二房户型在售三房户型中小户型配比（90：100+）畅销户型优势绿城莲园90-170莱茵知己89-12588方2房朝南，125方户型设计合理众安理想湾8088-13888方2房朝南中铁逸都89-93，127-1342/189方2房朝南，赠送面积多赞成香颂8788-12610/988方3房，126方4房且3房朝南赞成檀府90-12210/988方3房，赠送面积多金帝海珀8687-1381/1116方3房，赠送面积多东田擎天半岛8889-1352.6/1户型方正东厦东港花苑7088-1538.4/1户型方正蓝江四季晶品89-1371/189方2房朝南，动静分离雍熙山89-1271.5/1127方跃层赠送面积多周边高层竞品面积户型情况总结：①大多数高层竞品能以90方左右的面积做到3房户型；②多数高层户型有较多的赠送面积；③在售周边高层竞品的中小户型配比（90：100+）总比例约1.586/1绿城莲园89方3房112方3房中铁逸都：89方3房127方3房赞成香颂：88方3房126方4房赞成檀府：90方3房奇数层122方4房奇数层莱茵知己众安理想湾金帝海珀87方3房116方3房东田擎天半岛89方3房125方3房东厦东港花苑89方3房136方3房蓝江四季晶品89方3房120方3房雍熙山89方3房127方跃层3房