20130726富力尚悦居开盘快讯

富力尚悦居——开盘快讯北京世联代理事业四部_和成璟园项目组2013年7月目录一项目基本信息二本次开盘楼栋信息三开盘活动四蓄客过程客户访谈五开盘结果分析六项目基本信息一项目概况塔楼、板楼、塔板结合体，一期刚需精装入市。4鸟瞰图社区效果图富力尚悦居项目基本情况类别板楼塔楼板塔结合项目位置通州亦庄马驹桥凉水河畔规模占地面积：23.4万㎡建筑面积：32万㎡容积率2.3绿化率35%装修方式/标准精装修/3000元/㎡开盘时间2013.7.14价格21000元/㎡-23000元/㎡入住时间预计2015年下半年开发商北京极富房地产开发有限公司物业公司北京恒富物业管理有限公司物业费3.3元/平米/月内部配套商业，双语幼儿园项目鸟瞰图社区效果图经海路站项目劣势：项目交通通达性较差，项目位于通州马驹桥凉水河南岸，距京沪高速东侧2公里、南六环北1.5公里、南五环8.5公里。项目距地铁亦庄线经海路站约2公里，自身配有社区班车可达劲松、双井等区域，由于项目离地铁、公交站较远，交通通达性较差；项目周边配套不完善，项目位置偏远，周边配套较少；多为临街底商且距离项目较远，配套较低端，且品种较少，生活便利性较差；项目优势：区域交通较为完善，项目周边道路通达开阔，项目周边道路较成熟，通达便利；生态环境较好：近邻凉水河，南海子公园，周边环境生态宜居。项目概况位置偏远，周边配套不完善，周边环境生态宜居。富力尚悦居社区班车沿街商铺凉水河南海子公园本次开盘楼栋信息二项目分二期开发，一期为C区01-03#，均为20层板楼，560套，二期A区01-07#；本次开盘以84-88㎡两居、134-142㎡大三居为主，少量98㎡小三居。户型配比为1：1:0.3,C02#房源价格较高（位处景观较好），C03#房源价格较低（沿街）。整体均价24000元/㎡（含3000元/㎡精装，不含折扣）。楼盘信息本次开盘为：C01#、C02#、C03#，共计推出560套房源，其中84-88㎡两居240套，98㎡三居80套，134-145㎡大三居240套。1.推售房源情况楼栋单元数层数电梯情况户型面积户型户数报建均价（元/m2）总面积（m2）（m2）C-01#220两梯四户84两室两厅802399815898.398三室两厅40135四室两厅40C-02#220两梯四户84两室两厅802508215703.398三室两厅40135四室两厅40C-03#420两梯三户88两室两厅802302127672.8110三室两厅80134三室两厅40142四室两厅40凉水河二期一期主力户型分析本次开盘主力户型为：84-88㎡两居、134-145㎡大三居。A两室两厅一卫84m2优点：主卧带转角飘窗，采光较好；缺点：纯南向户型，不通透；厨房与卫生间均不直接采光，采光通风性差；动静分区不明显，卧室私密性较差。B两室两厅一卫88m2优点：卧室全南向，储藏室设计方便收纳杂物；主卧次卧均为大飘窗，采光较好；缺点：非南北通透，通风较差，舒适性降低；厨房与卫生间均不直接采光，采光通风性差。D三室两厅一卫110m2优点：南北通透，格局方正；主卧南向观景飘窗设计独立餐厅设计；主卧私密性较强缺点:次卧直对餐厅，私密感较差；仅一间卧室朝南，舒适性降低卫生间仅有一个，且为暗卫；C四室两厅两卫143m2优点：南北通透，全明户型，格局较为方正；主卧套房带转角大飘窗，私密性与舒适性增强；独立餐厅，与客厅相连，显得敞亮、大气。缺点：入户门与卫生间门有对视，风水性、私密性较差；仅有一间卧室朝南，舒适性降低；84㎡纯南向两室两厅一卫户型，本次推出160套。88㎡两室两厅一卫户型，本次推出80套。110㎡南北通透三室两厅一卫户型，本次推出80套。145㎡南北通透四室两厅两卫户型，本次推出80套。开盘活动三开盘基本情况开盘时间：2013年7月14日；开盘地点：富力尚悦居售楼处；预售许可证号：2013（110）号；到场客户：250组开盘套数：560套；开盘户型：二居84㎡-90㎡三居107㎡-140㎡四居140㎡；销售报价：23800元/平米；成交均价：21000元/平米；销售速度：上午9：30-12:30三个小时共认购198套房源；优惠情况：折扣力度较大，优惠共9个点；98折：客户提供50万元资产证明即可办理悦居卡可享受98折优惠；95折：与焦点电商合作享2万抵95折优惠；98折：开盘当天认购客户再享98折优惠；销售结果：开盘当天有近200组客户参与选房，共认购198套，占推售房源的35.36%；其中84-87平米两居、98平米三居去化较快，是当天的热销产品。外场等候认购办理选择房源活动概况领水处推售价格：11-20层价格最高，约23000—24000元/㎡；层差价为100元/㎡。楼栋价差：C02C03C01，约1000元/每㎡8：30客户凭爱家卡签到客户领取矿泉水4位审核人员审核客户资料每次两组客户进入选房区客户选择房源（时间为2分钟），2分钟过后开始踢客交纳2万元认购金（POS机刷卡）办理认购手续签到区领取饮品区进入一侯进入二侯选房区（一.二）财务收款区认购区离场9：30开盘活动开始（领导讲话致辞约5）9:40开始叫号（每次5-10组客户进入二侯）客户离开选房区，自由活动活动流程活动流程紧凑，现场卖压较好。认购办理区二侯财务收款区销控表C03#销控表C01、02、03#饮品领取区一侯WC签到区销控表C01、02#选房区（二）选房区（一）茶歇区办公区域出口WC活动流程布场安排合理，各个流程井然有序。厅廊135678签到区一侯二侯4选房区（一、二）认购区财务收款区出口饮品领取区2开盘现场照片蓄客过程四“棕情棕意”端午节活动。节点活动蓄客动作对外口径近200组客户参观样板间，当天启动排卡验资。2013年5月初月售楼处正式开放，84㎡、88㎡、140㎡样板间开放停止排卡，截止到7月14日排卡客户达300组正式开盘推广短息和少量网络推广集中于详情页、软文结果截至7月13日蓄客近300组，241组参加摇号。认购198套开盘当天到场客户约有240多组客户参与选房5月16日6月10日-6月13日7月13日短期客户上量较大5月19日蓄客过程推广集中，蓄客时间较短，效果良好价格待定，验资享98折优惠，以端午节活动为噱头邀约客户，三天总计到场约100组客户，办卡客户近40张。“3D打印技术公开展开活动以活动为噱头，邀约近70组客户到场参加活动。当天排卡约50张建委价格公示，开始摇号，241组客户参与摇号以开盘在即、办卡倒计时为噱头对前期意向客户邀约促进办卡。7月14日每周周六、周日举办小型暖场活动小型暖场活动，关键时间节点大型活动不间断。集中蓄客，节奏快，蓄客量逐渐增加。集中推广，短信每周100万量发送，三大网络集中推广，看房班车车体广告，亦庄沃尔玛巡展，双井广场轿厢推广，推广周期较短，通过爆点式推广，短期较多客户关注。短期蓄客，通过高折扣，送3000元/㎡精装，认购量较好。6月10日-6月13日对外释放价格，价格区间为2.3万-2.6万元/㎡（含3000元精装修），验资办卡享98折优惠，搜狐焦点享95折优惠价格待定毛坯价格为18500元/㎡，整体均价为21500元/㎡（含3000元/㎡），当天认购再享98折优惠价格释放先无后高最后低的策略，通过高折扣吸引客户办卡。推广渠道各渠道集中推广，市场影响力较大。三大网络集中推广:搜房、新浪乐居、搜狐焦点电商合作。看房班车车广告亦庄沃尔玛巡展富力广场电梯广告短信推广：短信内容：富力尚悦居开盘倒计时，地铁旁84-140㎡精装两至四居，免费办卡享98折，搜狐焦点团购4008882200转11977【搜狐焦点】投放区域：投放区域主要以亦庄、通州区为主，部分CBD地区。轿厢推广、网络、车体广告、巡展、短信客户分析五客户分析客户主要为30-40岁左右的中青年群体，多为三口之家，孩子年龄以1-4周岁为主；购房客户主要工作生活区域以亦庄为主，有部分双井、劲松、国贸等CBD区域客户；客户的主要出行方式以自驾为主，有少数客户乘坐地铁、公交前往；客户选房主要是看中富力的品牌及项目户型，且园林体验效果较好；客户对项目主要抗拒点为配套少、公共交通出行不便及两居价格较高；客户分析客户群以30-40岁刚需或者首改客户为主。开盘结果分析六开盘结果开盘当天近241组客户参与选房，其中认购198套，82%客户转化。销售情况与剩余房源盘点户型面积(m2)推售套数占比销售套数占比两居84-8824042.86%8635.83%三居98-13420035.71%8542.50%四居135-14212021.43%2722.50%合计560套100.00%198套35.36%此次推售560套房源，其中84-88平米两居、98-134平米三居为主力户型，共推售440套，占比78.57%。开盘当天有近241组客户参与选房，共认购198套，占推售房源的35.36%；其中84-87平米两居、98平米三居去化较快，是当天的热销产品。原因分析：价格原因：开盘前，项目始终对外释放的价格区间为23000元/㎡-26000元/㎡（含3000元/㎡），持续拉高客户心里价格预期；开盘当天公示项目实际均价21000元/㎡（含精装修3000元/㎡），由于前期的高报价，拉高客户的心里预期，而开盘当天实际均价较前期释放的价格区间降低很多，故开盘当天客户了解此价格后，均表示价格便宜，奠定了开盘房源去化的基础；优惠原因：项目启动排卡时，释放第一轮优惠即办卡享98折优惠，随后项目启用搜狐电商，对客户释放第二轮优惠即2万享95折优惠，价格公示及摇号结果公布后，销售对客户释放第三轮优惠即开盘当天认购再享98折优惠，项目共计优惠9%。现场卖压：开盘当天整体现场卖压充足，给客户营造项目热销的场面，最终实现了良好的销售结果；开盘当天，外场第一等候区设有销控板，但未与认购区销控板未同步，同时第二等候区并未设立销控板，客户仅能在选房时才能了解，客户在此区域并不能了解时时的销控房源情况；以免客户看到自己的意向房源已经售出而放弃认购，最大程度上防止了客户流失；认购区销控板红帖数与房源数不一致（如：100套房源被认购，红帖为200，价格与面积同时帖上已认购标示），给客户热销的错觉，制造卖压，促使客户认购。避免客户感知房源销售情况较差，从而影响客户购房心理；结果分析价格释放策略得当、优惠力度大、现场卖压充足至开盘当天241组客户认购198套房源，销售结果良好。TheEndThankYou