土地性质及分类分析

一、土地权属性质我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有土地可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分为国有土地使用权和集体土地使用权。土地的性质及分类二、土地使用性质及分类•土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。•国有土地使用权：是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。土地使用类型分为国有土地出让和国有土地划拨两种：土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的国有土地使用权即为出让土地使用权。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。土地出让性质土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年.综合用地是指同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等三、用地性质用地性质是指具体的土地用途分类，依据就是该宗地块的实际用途。城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途。根据最新版本2011年城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城乡用地分为2大类、9中类、14小类。而常用的用地性质实际上是指其中一小类——H11城市建设用地的性质分类。H11城市建设用地共分8大类、35中类、44小类类别代码类别名称大类中类小类R37居住用地A913公共管理与公共服务用地B511商业服务业设施用地M3工业用地W3物流仓储用地S52交通设施用地U411公用设施用地G3绿地与广场用地居住用地定义：按照现代居住区的规划理念和方法，居住用地应包含住区、住区内的城市支路以下的道路、绿地、配套服务设施等四项用地。分类：结合我国的实际情况，仍按层数、布局、公共设施、环境质量等综合因素，把居住分为以下3个中类“一类居住用地”（R1）是设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等“二类居住用地”(R2)是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地“三类居住用地”（R3）是设施较欠缺、环境较差,以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。R居住用地调整说明居住用地小类的划分调整：新版修订将居住用地小类调整为“住宅用地”和“服务设施用地”，其中：“住宅用地”既包括住宅建筑用地，也包括城市支路以下的附属道路、停车场、小游园、绿地等用地；“服务设施用地”指居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地（中小学用地划入公共管理与公共服务用地）。在“二类居住用地”中增加“保障性住宅用地”小类，以体现国家关注中低收入群众住房问题的公共政策。居住用地公共管理与公共服务用地定义：行政、文化、教育、体育、卫生机构和设施的用地、不包括居住用地中的服务设施用地。分类：9个中类，11个小类此地类以公益性用地为主，体现社会服务和保障水皮原公共服务设施用地分类公共管理与公共服务用地商业服务业设施用地C1行政办公用地党政团体、社会团体、群众自治组织等设施用地商务办公用地C2商业金融业用地——商业金融业用地C3文化娱乐用地图书展览设施用地、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地新闻出版用地、文化艺术团体用地、广播电视用地、影剧院用地、游乐场、舞厅、俱乐部等用地C4体育用地基本的体育场馆和体育训练基地等用地单独设置的高尔夫球场、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地C5医疗卫生用地医院用地、卫生防疫用地休疗养用的、宠物医院、私人诊所C6教育科研设计用地高等笑笑用地、中等专业学校用地、成人与业余学校用地、特殊学校用地、科研事业单位用地勘测设计用地、培训中心、私立学校等C7文物古迹用地文物古迹用地——C9其他公共设施用地社会福利设施用地、宗教用地商业服务业设施用地定义：营利为目的商业服务业设施用地商业设施用地(B1)零售商业用地批发市场用地餐饮用地旅馆用地（包括休疗养用地）商务设施用地(B2)指金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等行业的写字楼或以写字楼为主的综合性办公用地包含了原国标中的“行政办公用地”中除政府机关团体以外的部分、“金融保险业用地”、“贸易咨询用地”、“科研设计用地”中除了科研事业单位以外的部分等商业服务业设施用地娱乐康体用地(B3)娱乐用地:包括原标准“影剧院用地”和“游乐用地”中游乐场、舞厅、俱乐部等用地;康体用地：包括原标准“体育用地”中溜冰场、赛马场、跳伞场、射击场及水上运动陆域部分用地等。旅馆用地（包括休疗养用地）公用设施营业网点用地(B4)（新增中类）加油加气站用地其他公用设施营业网点用地：独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地其他服务设施用地指业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站等“一类工业用地”（对环境基本无干扰、污染和安全隐患）如：电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地“二类工业用地”（有一定干扰、污染和安全隐患）如：食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地“三类工业用地”（对环境有严重干扰、污染和安全隐患）如：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地详细工业用地政策及发展现状请见PPT21页工业用地在原标准“仓储用地”的基础上增加物资中转、配送、批发、交易等用地内容。“物流仓储用地”（W)按其对居住和公共环境的干扰污染程度分为：“一类物流仓储用地”（W1)(对居住和环境基本无干扰、污染和安全隐患）“二类物流仓储用地”（W2)(对居住和环境有一定干扰、污染和隐患）“三类物流仓储用地”（W3)（存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地）物流仓储用地主要包括原标准“道路广场用地”和“长途客运站用地”、“公共交通用地”、铁路客货运站、港口客运码头等用地，不包括游憩集会广场用地”，分为5个中类城市道路用地：与原标准一致，包括主干路、次干路、支路以及步行街、自行车专用道等其他道路用地轨道交通线路用地：是新增的一个中类，指独立地段的轨道交通地上以上（包括地面）部分的线路用地，以满足当前轨道交通的发展需要道路与交通设施用地交通枢纽用地：整合了原标准“对外交通用地”中与城市生活较为密切的铁路客货运站、公路长途客货运站、港口客运码头及其附属设施用地以及原标准中的“交通广场用地”交通场站用地：指与城市交通相关的交通服务设施用地，但不包括交通指挥中心，交通队用地该用地应划入“行政办公用地”。公共交通场站用地（S41）社会停车场用地（S42):独立地段的公共停车场其他交通设施用地：包括教练场等道路与交通设施用地“公用设施用地”分为“供应设施用地”、“环境设施用地”、“安全设施用地”、“其他公用设施用地”四项中类用地“供应设施用地”中类中增加了“广播电视设施用地”、“邮政设施用地”（将原来其中的电信服务用地列入“其他商务设施用地”中）。热电厂、热气场应纳入工业用地。新增“安全设施用地”中类，以突显对于公共安全的重视。其中包括原“其他公用设施用地”中的“消防设施用地”与“防洪设施用地”。原国标中类“施工与维修设施用地”内涵调整至“其他公用设施用地公用设施用地在“绿地”大类的基础上增加“广场”的内涵，剥离“生产绿地”的内涵，分为“公园绿地”、“防护绿地”与“广场”3个中类“公园绿地”的界定仍采用原国标“公共绿地”的标准，包括其中的水域和供游览休憩、起到公园作用的风景名胜区。“广场用地”单指城市公共活动的广场，而交通用途的广场应归为“综合交通枢纽用地”。“防护绿地”，城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地，原“生产绿地”以及市域范围内基础设施两侧的防护绿地，按照实际用途纳入城乡建设用地分类“农林用地”。绿地与广场用地（1）独立地段的单位用地内往往有多种不同性质的建筑和用地一座工厂，除生产厂房外，还有附属的办公室、仓库、食堂等设施，但这些设备是从属性的，为工厂生产服务的，因此整个工厂均归工业用地一座大学，既有教室、实验室、图书馆等教学用房，还有体育室、运动场、仓库、实习工厂、食堂，以致所属的研究所、设计院、汽车队等等，但从其主要性质来看，仍为高等院校用地。应注意的是，单位内的职工生活区（包括住宅、服务设施等用地）要划出，归到居住用地(R)用地性质分类中注意事项（2)具有双重性质的用地按实际使用的主要性质归类，如北京的故宫和颐和园，均是国家级重点文物古迹，但故宫用作博物馆，颐和园用作公园，因此分别归到图书展览设施用地(A21)和公园绿地（G1），而不是归为文物古迹用地。（3）多功能综合楼用地，如一栋高层建筑的底层是商店，2-15层为企事业管理机构办公室，16-20层为公寓，地下室为车库，总体看其使用的主要性质是办公，因此归为行政办公用地。如若综合楼使用的主要性质难以确定时，则按底层使用的的主要性质进行归类。（4）利用上空或地下作多种用途的用地按地面使用的主要性质作为用地归类的依据。如一个广场的下面虽作了地下汽车库，但这块用地仍为广场用地(G3），而不是社会停车场用地(S42)用地性质分类中注意事项四、土地使用性质一、关于改变土地使用性质土地使用性质由城市规划控制，要改变土地的使用性质通常是这样的：1、所取得的土地为出让土地，通常可直接向政府土地部门申请变更用地性质，政府土地部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金；2、所取得土地为划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。相关问答1、一个未开始销售的房地产项目，用地性质是综合用地土地，是否需要转为商住用地后才能销售？用地性质属于综合用地的房地产项目，开发商可以进行销售。但综合用地使用年限为50年，居住用地为70年，为维护购买者的权益，购买者可要求开发商到国土部门将该用地性质改变为居住用地，并相应延长土地使用期限。2、若要转的话，需要缴纳费用吗？因为综合用地是50年，商住用地是70年.用地改变用途所需缴纳的费用，是依据该用地的原土地用地剩余年限评估价与新土地用途剩余年限评估价，如新用途评估价高于原用途评估价，则需按照差价进行补交地价款，否则不用补交地价款。对于用地已使用的年限，则需按新用途的年均地价进行补交地价款。四、土地使用性质二、关于闲置土地1、什么是闲置土地？根据2003年修订的《广州市闲置土地处理办法》第五条规定，具有下列情形之一的土地为闲置土地：①超过《国有土地使用权出让合同》约定或《建设用地批准书》规定的动工开发期限未动工开发的；②《国有土地使用权出让合同》未约定或者《建设用地批准书》未规定动