第四章 个人住房贷款精选版

第四章个人住房贷款4.1概述4.2个人住房贷款的申请、审查和审批4.3个人住房贷款的发放4.4个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还1khk第一节概述一、个人住房贷款的概念和特点1.概念个人住房贷款是指放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2khk2.特点⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。⑵个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是物的担保——质押或抵押，特点是安全。3khk⑶个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用益物权如使用权等也可以设立抵押权。抵押权的特点：1、抵押权属于担保物权，从属于债权而存在，并将随着债权的清偿而消失。2、抵押权担保的债权具有优先受偿权。3、用益物权可设立抵押权，抵押标的除了完全物权即所有权外，用益物权如使用权也可以设立抵押权。4khk所有权完全物权地上权永佃权用益物权地役权物权典权限制物权抵押权质权担保物权留置权5khk⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。为了使长期资产短期化，即使长期资产具有流动性，对房地产进行证券化，方式：1、房地产本身或所有权（在我国为土地使用权和房屋所有权）的证券化，将房地产本身的价值或产权进行小额分割，并以证券的形式表示2、房地产抵押债券证券化，将期长额大的抵押债券进行小额分割以有价证券的形式6khk⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。7khk二、个人住房贷款的种类1.政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.商业性个人住房抵押贷款商业性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款等。3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。8khk三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，商业性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。9khk四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断⑴住宅业是我国新的经济增长点⑵城市化加速有利于住宅业发展⑶住房制度改革有利于住房信贷发展⑷住房需求增长需要信贷支持⑸金融开放需要业务创新2.发展趋势判断⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务⑶业务品种将更加多元化⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化⑸委托业务成为焦点⑹“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键⑺个人住房贷款将出现证券化⑻个人住房贷款市场将更加细分10khk图片及附件\房地产业与国民经济发展关系研究_基于中国30个省会城市的实证分析.pdf11khk第二节个人住房贷款的申请、审查和审批一、个人住房贷款的申请虽然各银行的具体业务操作流程可能会有所差异，但基本过程是一致的，就是对借款人资格的认定，审查其提交的各种相关证件的真实性。1.借款人资格借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。（1）具有城镇常住户口或有效居留身份（2）具有稳定的职业和收入（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力（4）具有购买住房的合同或协议（5）按规定缴纳一定比例的首付（6）有贷款人认可的资产做抵押或质押，或提供担保（7）~（8）其他条件12khk13khk14khk2.申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：⑴身份证件；⑵放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；⑶符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；⑷抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；⑸保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；⑹以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；⑺以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；⑻放款人要求提供的其他文件或资料（外籍人士、港澳人士）15khk二、贷款审查贷款审查的内容主要包括：⑴核验借款人申请表；⑵核实借款人购房行为、购房合同的真实性与合法性，防止借款人和开发商合谋骗取贷款；⑶审核借款人的收入情况，对借款人所提供的收入证明的真实性进行仔细审查核实，以保证借款人有足够的偿还贷款本息的能力；⑷对拟抵押的房屋或土地进行实地勘察，在必要时请相关评估机构进行评估；16khk二、贷款审查⑸审查借款人的抵押物是否足额有效，其共有人是否出具同意抵押的合法证明文件；⑹审查保证人的保证资格和保证能力；⑺审查借款人及其联名人的真实年龄，一般要求贷款年限加上借款人年龄不超过70，共同贷款的可以年轻人的年龄计算；⑻审查借款人的自有资金情况，一般要求其不低于30%，并要求其将自有资金存入开发商在放款银行所开立的专门账户中。17khk三、借款人资信评估1.个人素质个人素质方面包括：（1）职业稳定性：一定时间内的变动次数及收入变化（2）职业地位：高级管理人员、管理人员、普通职员（3）受教育程度：高等教育、中等教育、初等教育（4）年龄、健康状况：25岁~50岁（5）行为表现：信用及违约记录（6）综合印象：综合评价（调查、谈话、访问）18khk三、借款人资信评估2.购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。（1）房价收入比：住房价格/家庭年收入，考察借款人购买住房的能力。合理的房价收入比范围：4—6我国部分城市房价收入比如下图：19khk20khk21khk22khk三、借款人资信评估2.购房及还款能力主要考察房价收入比和还贷收入比两个指标。（2）还贷收入比：考察借款人还贷款本息的能力。A：月还款支出与收入比：一般控制在50%以内=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入B：所有债务与收入比：一般要求控制在55%以内=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入23khk三、借款人资信评估3.贷款保护能力（1）抵押率、质押率：贷款额与作为抵押物的住房价值（2）第三方保证：保证人：单位或自然人的资信状况（3）组合担保（4）抵押物的变现能力：期房的变现能力为0（5）借款人购买财产保险情况（6）其他附加条件24khk四、贷款审批经上述程序后，同意贷款的按照规定的程序上报审批，并在规定的期限内通知借款人进行相关程序；不同意的，应将申请人的所有材料退还。25khk一、案例分析消费者王某于2003年4月向房地产开发商江苏安居置业有限公司购买了置业花苑17号楼二单元501室住宅一套，双方约定于2004年5月交付使用。王某为了享受安居置业公司制订的一次性交清购房款可优惠2%的规定，于2003年4月向当地某商业银行申请了按揭率为70%的住房按揭贷款，将购房款一次性付清。贷款金额为人民币140000元，期限为5年，利率为3.975%，采取分月逐次还款的银行还款方式。同时，根据《中国人民银行关于期房按揭的担保说明》中的相关规定，安居置业公司向商业银行出具了为王某进行期间担保的手续。王某也完善了贷款过程中的公证、保险、期房抵押登记等手续。王某从2004年1月起因种种原因失去了还贷能力，停止了正常还款。银行要求江苏安居置业有限公司按照合同约定，履行期间连带责任担保的义务。请问银行的要求是否合理？江苏安居置业有限公司是否应该履行期间连带责任担保义务？26khk案例分析第一种观点：王某以所购买的房产设定了抵押，并进行了登记，构成了物的担保。因此依据担保法第二十八条“物保”优于“人保”的原则，应当先处理王某的房产还贷。根据最高人民法院司法解释的精神，抵押物（房产）由借款人提供的，债权人（银行）应当先处理房产，不足的部分再由房产商承担连带保证责任。第二种观点：按揭贷款中，大量的是期房抵押登记，相对于现房抵押，期房的抵押登记实质上只是一种期权合同登记，不构成“物保”。在按揭贷款特有的融资操作模式下，在王某取得房产证以前，严格意义上讲，不存在“物保”与“人保”并存的情形，“物保优于人保”没有客观基础，因而也就不能适用担保法第二十八条的规定。同时根据最高法院的司法解释精神，不能简单地运用担保法调整住房按揭贷款的问题。因此，房产商应当承担承担连带保证责任。27khk案例分析分析：一直以来，我国住房按揭贷款中实行双重担保，即“抵押加保证”。具体而言，即借款人以所购的住房提供给贷款银行做抵押，在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前，由房产商提供第二重担保，即连带保证责任。具体做法是：借款人在向房地产开发商购买期房时，向贷款银行提出按揭申请。在办理完银行各项手续后，房地产开发商在贷款银行发放按揭贷款前办妥为借款人向贷款银行提供期间担保的各项手续。贷款银行按照借款人借款金额的一定比例向房产商提取担保保证金，并划入在该银行开立的“担保保证金专户”内。一旦借款人发生违约情形贷款人首先有权从该专户中直接扣收保证金，以此作为借款人违约拖欠贷款本息、罚息等的担保。如果保证金不够的，房产商必须继续提供担保。28khk案例分析分析：按揭贷款中，因为是期房，贷款人购买期房与房产商交付合格的现房有一段时间差，这样就出现了一个问题，即在房产商交付合格现房以前，抵押物在实物上和法律上并不存在，“期房抵押”中的抵押与传统意义的抵押是不同的两个概念。对银行而言，承担着一个巨大的法律风险，即抵押物的落空，而这恰恰是由于房产商的因素造成的。因此，作为贷款条件之一，银行在制度和合同的设计中坚持一个前提：要求在完全意义上的抵押物形成之前，即购房者取得房产证以前，房产商必须向银行提供连带保证责任。从房产商的角度而言，为获得银行的资金支持，加速楼盘的销售和及时回笼资金，在与银行的“商品房销售合作协议”中，向银行承诺为购房者提供连带保证责任。这种做