10-18定位规划--讨论稿

嘉茂购物中心﹡日照新天地项目定位2008年10月22日2区域环境1商业环境2项目介绍3目录31.1项目所在位置—日照市东港区嘉茂购物中心日照市地理位置：山东中南部，东接青岛，北连潍坊，西接临沂，南邻连云港占地面积：5,310km²地区人口：2.8M所辖区县：东港区、岚山区、五莲、莒县2007年GDP:63B，增长18%人均GDP:USD3000，增长33%社会消费品零售总额：17B，增长17%城镇居民人均可支配收入：13K，增长17%东港区面积：1,500km²人口：840K市区面积：50km²常住人口：320K大学城新市区石臼老城区4一公里77K二公里54K三公里46K四公里23K五公里19K1.2五公里人口分布周边五公里人口：220K20-50岁：占40%共88K5总人数65K大学城公交线路7路至长途汽车站11路至火车站友谊商场16路至东港区政府17路至百货大楼18路至百货大楼、长途汽车站32路至新玛特、万平口海滨1.3年轻人主要客源地-大学城人口分布文文文文文文体育学院8K距我项目5.6km外国语学院5K济宁医学院12K水利学院10K日照职业技术学院15K曲阜师范大学15K大学城生活区32路61.4项目周边公交车分布及购物巴士规划5路6路30路8路班车1线-大学城班车3线-石臼班车4线-森林公园森林公园—嘉茂线1路石臼—嘉茂线2路•老城区—嘉茂2路•大学城—嘉茂线2路线路4条（7辆）公交线路5、6、8、30路超市合作班车需另行洽谈交通7区域环境1商业环境2项目介绍3目录8嘉茂百货大楼银座商场利群苏宁国美新玛特贵和银座佳世客购物王府购物中心石臼商圈2km利群海纳苏宁友谊日百商圈10km2.1日照市同业竞争对手—商场分布日百商圈：居民集中，紧临汽车站，客流丰富，消费层次中低档。市府商圈：居民素质较高，外地移民带来新的活力和消费需求，消费层次中档。石臼商圈：居民素质参差不齐，外地移民带来活力和消费需求，消费层次多样化。9日百大楼(日百商圈)老城利群(日百商圈)银座商城(市府商圈)新玛特(市府商圈)石臼利群(石臼商圈)海纳商城(石臼商圈)租赁面积（㎡）F1-F39KB1-F524KB1-F420KB1-F320KB1-F416KF1-F410K月平效（元/㎡）3,7004804108305201,000合作主要条款鞋服扣点：15%-25%；规定进场费：2,000元/品牌客流17K/天提袋率:45%客单价:120元8K/天提袋率:40%客单价:120元5.7K/天提袋率:40%客单价:120元9K/天提袋率:50%客单价:120元5.7K/天提袋率:40%客单价:120元6.8K/天提袋率:40%客单价:120元2.2同业竞争对手—对比110日百大楼(日百商圈)利群购物(日百商圈)银座商城(市府商圈)新玛特广场(市府商圈)石臼利群(石臼商圈)海纳商城(石臼商圈)主要品牌阿迪达斯、以纯、斯尔丽、杉杉、孚德阿迪达斯、佐丹奴、哥弟、百丽阿迪达斯、Lee、敦奴、哈森阿迪达斯、森马、哥弟、百丽滔博体育、真维斯、哥弟、金利来阿迪达斯、森马、秋水伊人、百丽优势商业老品牌,认同度较高突出休闲品牌，定位中档消费突出女装品牌，有忠实顾客群中档路线，无明显特色环境、品牌中档,提升老商圈档次商业老品牌,认同度较高劣势品牌零散低档品牌特色不明显女装品类突出，受众面狭窄品牌档次混杂，特色不突出品牌度不够,正在提升期区域规划混乱车位收费80个免费200个免费80个免费150个免费150个免费120个免费面向客群公务员、单位员工、学生、周边居民及乡镇进城消费者公务员、单位员工、周边居民、外地移民厂矿企业员工、周边居民、外地移民、部分岚山消费者2.3同业竞争对手—对比211女装男装运动休闲装皮鞋皮具其他品类品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效哥弟1800与狼共舞1300阿迪达斯900百丽1600KFC830斯尔丽1800罗希奥1300耐克900孚德1600德克士660圣迪奥1500爱都1000卡帕900红蜻蜓1400麦当劳440艾格1300老人头1000森马900蚂蚁城1400欧莱雅1220声雨竹1200皮尔卡丹1000美特斯邦威900奥康1300美宝莲1220蕾朵1100七匹狼1000真维斯870金猴1300资生堂1000嘉彩1100洛兹1000金莱克870圣帝罗澜1250巴拉童装1000贝拉维拉1000金利来1000茵宝800哈森1200爱得利1000播1000杉杉800CBA660梦特娇1100小猪版纳1000阿依莲1000罗蒙800七匹狼660路标1000拉比10002.4主要业态经营前十位流水（单位：元/月）12百货大楼老城利群银座商城新玛特石臼利群海纳商城女装月销售(K)120017001300950450800面积(㎡)70030003300150011001300平效(元/月)1700560390630400610男装月销售(K)1800195013501750350300面积(㎡)10003500270025001000600平效(元/月)1800550500700350500休闲、运动装月销售(K)600250010001300800850面积(㎡)60050002100150015001300平效(元/月)1000500470860530650化妆品月销售(K)800370350400500280面积(㎡)200500380400400300平效(元/月)400074092010001250930皮鞋皮具月销售(K)120012901400130010001100面积(㎡)700300080080016001500平效(元/月)1700430167016206207302.5同业对手主要业态月平效13区域环境1商业环境2项目介绍3目录143.1嘉茂购物中心﹡日照新天地-外观效果图1嘉茂购物中心日照新天地153.2嘉茂购物中心﹡日照新天地-外观效果图2嘉茂购物中心日照新天地163.3嘉茂购物中心﹡日照新天地-内部效果图17•其他租户•停车位•楼层•面积•主力租户388家41K㎡负二层：1,100个，广场:200个地上4层，地下2层建筑102K㎡招租：52K㎡超市：11K㎡3.4嘉茂购物中心﹡日照新天地—物业介绍183.6SWOT分析优势劣势机会威胁1.当地消费者习惯在老城区购物2.当地商业购物卡消费占据较大市场3.当地品牌代理商较少1.成熟的商业运作，良好的品牌效应2.综合性的商业业态规划3.引进本地市场的独家业态,如影院4.交通环境便利5.靠近旅游景点6.规划商场班车扩大客源1.日照首家集多种业态于一体的mall2.周边新建小区入住率逐渐提高，为我项目带来提升销售的机会商圈环境需要培养19日照地标式的、集娱乐休闲、美食购物为一体的综合性购物中心休闲娱乐特色餐饮时尚百货生活服务－－－－目标消费者－－－－其他城区时尚消费者及旅游人口周边居民、大学城学生及员工企事业单位员工、机关公务员20-50岁3.5项目定位203.7第一年预估销售对比预估月租金五公里220K每周购物2次20-50岁占70%来我商场占35%日客流17.6K日销售950K客单价120元提袋率45%目标月租金74元/㎡面积52K㎡平均扣点13%月总租金3.84M月销售28.5M日销售950K21RetailMixStrategy3.8楼层业态定位B1F1F2F3F4休闲娱乐多元多彩名品荟萃时尚丽廊特色街区B2停车场商业建筑面积:20K可租面积:16K可出租率:80%商业建筑面积:14K可租面积:8.7K可出租率:62%商业建筑面积:14K可租面积:7.9K可出租率:57%商业建筑面积:14K可租面积:8.9K可出租率:64%商业建筑面积:14K可租面积:11k可出租率:79%建筑面积:22K223.9各业态面积占比休闲3%运动器材1%美容美体2%书局1%餐饮20%生活2%名烟1%家居车饰2%超市22%电玩3%教育1%健身俱乐部7%影院7%饰品1%皮具2%男装2%儿童1%电器2%运动4%化妆品2%黄金1%小吃1%女装13%23第一年第二年第三年商铺数量(个)595959出租面积(不含超市)(㎡)4,174出租率85%4,665出租率95%4,911出租率100%第一年业态超市家居\车饰生活服务名烟名酒餐饮小吃面积(㎡)11,4221,1379227851,393673平效(元/月)650464510446599829楼层预估平效前三年递增(不含超市)((元/月)532638766预估租金(不含超市)(元/月/㎡)103121146租金(含超市)(元/月/㎡)526274B124第一年第二年第三年商铺数量(个)Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73出租面积(㎡)7,910出租率90%8,789出租率100%8,789出租率100%百嘉汇第一年业态女装化妆品黄金珠宝皮鞋皮具百嘉汇面积(㎡)1,490264430617百嘉汇各业态预估月销售(元)1.53M360K1.06M605K百嘉汇扣点利润(元/㎡/月)175314173196Mall第一年业态女装化妆品餐饮皮鞋皮具面积(㎡)3,1993541,952483平效(元/月)746418784646楼层预估平效前三年递增(元/月)9031,0841,300预估租金(元/月/㎡)126152182L125第一年第二年第三年商铺数量(个)Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34出租面积(㎡)6,903出租率85%7,715出租率95%8,121出租率100%百嘉汇第一年业态男装女装百嘉汇面积(㎡)315885百嘉汇各业态预估销售(元)250K711K百嘉汇扣点利润(元/㎡/月)159161Mall第一年业态男装女装餐饮儿童电器面积(㎡)9491,2133,239560960平效(元/月)603507559498625楼层预估平效前三年递增(元/月)595715857预估租金(元/月/㎡)91107129L226第一年第二年第三年商铺数量(个)717171出租面积(㎡)7,542出租率85%8,429出租率95%8,873出租率100%Mall第一年业态运动休闲饰品餐饮运动器材美容美体书局面积(㎡)2,2791,4832342,893330974680平效(元/月)5355531,004368455359294楼层预估平效前三年递增(元/月)455546656预估租金(元/月/㎡)678198L327第一年第二年第三年商铺数量(个)373737出租面积(㎡)8,315出租率80%9,355出租率90%10,400出租率100%Mall第一年业态影院电玩餐饮教育健身房面积(㎡)3,9341,4731,1664283,399平效(元/月)500238336292357楼层预估平效前三年递增(元/月)389467560预估租金(元/月/㎡)364250L4283.10预估年度租金递增楼层第一年第二年第三年B1(不含超市)103121(↑17%)146(↑20%)B1(含超市)5262(↑19%)74(↑19%)L1126152(↑21%)182(↑20%)L291107(↑18%)129(↑21%)L36781(↑21%)98(↑21%)L43642(↑17%)50(↑19%)合计(不含超市)84105(↑25%)126(↑20%)合计(含超市)7492(↑24%)110(↑20%)293.11预估年度投资回报年度2010201120122013Year1Year2Year3Year4NLA52,51652,51652,51652,516OccupancyRate85%95%100%100%AveRentIncrease020%20%30%GrossRent37,30150,02763,19282,150GrossRent/m2587898128Opex30,889324093425338085NPI12,41223,61834,93950,06