拓展部投资测算培训讲义(讲义版)

1地块开发可行性研究报告知识培训资料-集团拓展部一个新项目怎样做可行性研究是有一定的方法和步骤，下面介绍一下可研的方法和步骤，重点放在其中的经济测算方面。一、项目简介包括项目的由来，项目的各项经济和技术指标（占地面积、容积率、土地的性质、价格）二、市场分析和发展前景市场分析这一块，拓展部过往已经做得非常漂亮。结合可行性报告要增加（1）宏观市场的分析；（2）当地土地市场的调查，包括整体地产市场的价格和走势（包括基准地价表、土地招、挂、拍的情况）、项目所在地土地市场价格（如是三级地还是四级地等，正常拿的价格）。（3）住宅和商业市场重点调查；（4）项目的优势和前景。三、项目的投资估算和资金筹措计划1、项目进行测算的规划条件或假设条件2、开发总成本计算一个实例：项目单价计价数额合计总价备注开发成本土地的综合成本转让费用88009778.4827350.00174地出让金、土地储备费用、拆迁费用等等咨询费用330支付荔华费用200要替荔华交的营业税120土地交易税328.48前期费用规划设计勘探等专业费用4%10696.515427.8606784.4111设计、施工等土地平整费用5071310.1356.5505单价视复杂程度而定，71310.1为总建筑面积建筑成本土建费用0.1571310.110696.51513548.919含装修附属工程费0.0471310.12852.404室内水电工程费、电梯、空调、发电等（住宅300元，有商业400元）基础设施费用（红线内工程费用，绿化、道路、水电工程）基础设施费用0.01871310.11283.58181283.5818视工程复杂程度选择单价2开发期间税费配套设施建设费0.011771310.1834.331155.2221层5％计工程监理费1.0%10696.515106.97其它税费2%10696.515213.9303包括工程质量监督费0.105％、预算定额管理费0.1％、工程安全监督费0.15％、工程定额测定费0.03％等不可预见费5%15987.724799.39799.39开发费用管理费用2%27350.002547.00003547.007276.942776.94销售费用5%44598.7552229.93772229.94财务费用45004500.00开发总成本34626.94财务费用中一般应算银行贷款和股东投入资金，股东投入按同期银行贷款利率计息。3、销售税费和销售收入（1）销售单价预测单价预测的依据（市场比较法结合房地产走势）（2）销售收入测算可销售的按销售预测，出租的按收益法折算出当前的价值。简单的说V＝a/r×[1-1/(1+r)n]，简单测算方法V＝a/r，资本化率r可取同期银行贷款利率，a为年净收益（如某房产年单方租金净收益为240元，同期银行贷款利率为6％，则估算它价值为240/6％＝4000元/平方米）。4、资金筹措与投入计划资金的来源渠道、贷款本金的偿还及利息支付方案。四、项目经济效益评价项目经济效益评价主要通过投资利润率、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期来进行。实例如下：（一）损益表与静态盈利分析1.销售税金及附加估算表。销售税金及附加估算一览表（实例）序号类别计算依据金额1营业税销售收入×5％2城市维护建设税营业税×7％3教育费附加营业税×3％4防洪工程维护费销售收入×0.18％5印花税销售收入×0.03％6交易管理费销售收入×0.5％合计销售收入×6.21％2.土地增值税计算表。（实例如下）土地增值税计算表序号项目计算依据交纳金额1销售收入12000032扣除项目金额116227.72.1开发成本829352.2开发费用9097.72.3销售税金及附加76082.4其它扣除项目取2.1项的20％165873增值额1-23772.34增值率3/23.2％5增值税率4小于50％取30％6速算扣除率4小于50％取07土地增值税3×5-2×61131.693.损益表。（实例如下）损益表序号项目计算依据金额（万元）1销售收入1200002总成本费用92032.73销售税金及附加76084土地增值税1131.695利润总额1-2-3-419227.616所得税5*33%6345.117税后利润5-612882.5评价指标：（1）全部投资的投资利润率=（利润总额/总投资额）×100％＝19227.61/92032.7＝20.89％〔2〕销售利润率=（利润总额/销售收入）×100％＝19227.61/120000＝16.02％本项目二个静态评价指标与房地产同行业相应指标比较，可以接受，故项目从静态指标上可行。4.可运用资金估算表。（二）现金流量表与动态盈利分析1.财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。实例中通过项目现金流量表（全部投资及自有资金）计算可得：（1）全部投资的财务内部收益率为：11.6％（2）自有资金的财务内部收益率为：34％基准收益率的大小起决于银行的利率高低、项目经营的风险程度及经营的目标和要求等。本项目的贷款利率为6％，故本研究报告起基准收益率ic为8％，由下面表格地计算结果可知，本项目全部投资及自有资金内部收益率均高于基准收益率。表示项目可行。实例表格：财务现金流量（全部投资）单位：万元序号项目合计建设经营期03040506070809101141现金流入120000480064009600240002720032000160001.1销售收入120000480064009600240002720032000160001.2其它收入2现金流出101229.81000900014603.410804.613206.716016.917419.217167.62011.32.1建设投资86145100090001400010000120001300014000131452.2销售税金及附加7608304.3405.8608.61521.61724.52028.81014.42.3土地增值税1131.6945.360.490.5226.3256.5301.8150.92.4所得税6345.11253.8338.4507.612691438.216928463净现金流量18770.2-1000-9000-9803.4-4404.6-3606.77983.19780.814832.413988.74折现现金流量（ic=8%）3575.9-925.9-7716-7782.3-3237.5-2454.7497457078013.56997.85折现现金流量（i=11%）468.3-900.9-7304.6-7168.2-2901.4-2140.44268.14711.06436.25468.56折现现金流量（ic=12%）-387.4-892.86-7174.74-6977.87-2799.2-2046.544044.4874424.3375990.5585044.4652.财务净现值财务净现值按事先规定的基准贴现率ic将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。一般来说净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。实例中项目选取的基准贴现率为8％，有上面的财务现金流量表和现金流量表计算可得。〔1〕全部投资的财务净现值为：3575.9万元〔2〕自有资金的财务净现值为：18649万元本项目的财务净现值全部大于零，表明项目可行。3．投资回收期投资回收期为累计净现金流量为正的那个年份。实例中根据上述现金流量表，本项目的投资回收期为8年。（三）资金来源与运用表及其分析对项目的资金来源与运用进行分析一下。五、项目的不确定性分析（风险分析）分析影响项目的不确定因素主要来自那些方面（如国家政策、可开发面积、资金状况、售价、土地的状况、当地的房地产市场状况）。（一）盈亏平衡分析测算项目的盈亏平衡点是多少。（二）敏感性分析5确定影响项目财务效益的主要不确定因素是什么，然后对其进行分析。例如进行综合地价水平、销售价格和开发面积变动分析。实例：1.综合地价变动时基准方案土地成本变动土地成本26.54万元/亩20304050265元/平方米197300400500开发总成本1227.1元/平方米1159.11262.11362.11462.1利润总额（万元）19227.61万元22491.8117547.8110234.52734.5投资利润率（％）20.89％25.8718.5410.022.49由此可以看出本项目的收益对土地成本非常敏感，控制好本项目的成本是本项目成败的一个关键点。2.销售价格变动时3.开发面积变动时的情况4．其它风险性分析（1）政策风险（2）资金状况（3）土地征地补偿和拆迁风险（4）当地房地产市场容量问题五、结论与建议（一）评估结论通过上面对该项目市场、经济效益的分析得出项目是否可行。如可行再揭示其中可能存在的风险。（二）有关说明和建议1．说明一下报告的适用范围，是在那个阶段进行的，给谁做的。2．给出项目的一些建议。或者说项目运作中或和对方谈判时应该特别注意的问题。集团拓展部2004年12月29日