置业顾问基础知识培训版

房地产基础知识培训第一章：前言第二章：房地产基本概念第三章：建筑常识第四章：房地产价格第五章：房地产交易房地产销售人员需要掌握哪些基本知识?第二章：房地产基本概念一、房地产定义房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。二、房地产特征房地产也是商品之一，但属于一种特殊商品，它与一般商品相比具有以下特征：1、具有地域的固定性，不可移动；2、由于资源的缺乏性，所以具有较强的保值、增值能力；3、使用价值上的必备性、不可替代性和永续性。4、行业进入门槛高，市场竞争属不完全竞争市场；5、高价格商品，由少数卖者和买者决定，流通性相对较弱；6、交易流程多，交易手续复杂。三、房地产行业分类房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。房地产业可分为房地产投资开发企业和房地产服务业。房地产投资开发企业通常分为投资商、开发商（又称发展商）。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等，其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪又归为房地产中介服务业。四、房地产市场分类1、一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权在一定年限内出让给房地产经营者与使用者的交易市场。该市场是国家垄断市场，城市土地的有偿出让（如土地拍卖、土地招投标）是主要交易方式。一级市场又称土地使用权出让市场或土地批租市场。2、二级市场是指土地使用权由国家出让后，由房地产经营者投资开发后从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。3、三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是房地产个人权属的再次转卖、出租或抵押。三级市场又称二手房交易市场。五、土地分类按土地使用性质可分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及集资、经济适用房等用地。按地块现状可分为：生地、毛地、熟地。生地：未达到“三通一平”，未规划用途。毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地块。熟地：做到“七通一平”。三通一平：“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平整。七通一平：“七通”指通电、通水、通煤气或天然气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。六、土地级别按照地块所处地段的好坏对某一地块所分的等级，是衡量土地价值的重要因素。七、土地使用权使用年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。八、土地出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。九、商品房定义是指开发商通过土地出让方式取得土地使用权进行开发建设并经过相关政府部门批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地产。十、经济适用房定义是指政府向城镇低住房面积或低收入家庭配置的福利性住房。经济适用房在交易上有双向限制，即购买者需符合购买条件，购买者再转让时需达到一定年限。十一、五证一照、两书五证一照包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、营业执照。五证一照是开发商进行房地产开发和经营的必需证照，缺一不可。1、国有土地使用证依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。2、建设用地规划许可证城市规划区内建行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的相关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。3、建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其建筑为违章建筑，不能领取房地产权属证件。4、建筑工程施工许可证取得建设工程规划许可证后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。5、商品房预（销）售许可证按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，已交付全部土地使用权出让金，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预（销）售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预（销）售许可证。按国家规定，开发商必须持有此证后方可进行房屋预、销售。两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证企业法人营业执照十二、房地产权房地产权含义房地产权包括“房屋所有权”及“土地使用权”两大权属。2、房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）之总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利，如对房屋的占有和使用、出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。3、房屋使用权是指对房屋仅拥有享用权。房屋租赁成交即是房屋使用权的成交。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等。4、房地产权证房地产权证是房地产权的法律凭证，通常“房屋所有权证”及“土地使用权证”权属凭证合二为一。房地产权证的具体内容包括：产权类别、产权比例、房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。5、他项权利抵押证房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。6、新建商品房“房屋所有权证”办理所需要件1)、商品房买卖合同2)、商品房销售发票3)、商品房准住通知单（实际操作中不需要）4)、新建房屋初始登记证（原件）5)、维修基金发票6)、契税发票7)、申请人身份证、结婚证、户口本（复印件）注：产权人需持身份证（原件）亲自到场办理，代办需提供书面委托公证书。7、“土地使用权证”办理所需资料1)、土地登记申请表。1份（申请人在窗口领取填写并加盖私章）2)、购房合同书或拆迁协议书。（复印件1份，其中拆迁前已领取土地证的须交回原证）3)、房屋所有权证（属共有产的需提供房屋共有人产权证）。（复印件1份）4)、契证。（复印件1份）5)、申请人身份证。（复印件1份）6)、产权人为单位的，须提供企业法人营业执照或机构代码证复印件，法人代表身份证。（申请人在窗口领取填写并加盖公章）7)、具体办理：持已办理的产权证和身份证的原件及复印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到场）到市国土资源局窗口办理。十二、期房与现房定义期房是指开发商从取得商品房预（销）售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。期房在港澳地区称为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房。三、商品房的交付使用条件开发商取得《房地产开发住宅项目同意交付使用通知书》（建设局发）1、建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安装方案落实的合格证明；2、规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；3、市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；4、园林部门出具的符合绿化标准的证明；5、房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；6、供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；7、辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；8、《房地产开发项目手册》；9、规划定点图。第三章：建筑常识一、建筑类专业名词容积率：是指项目规划用地内建筑物的总建筑面积与项目总占地面积之比，即：容积率=总建筑面积/项目总占地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，这个比值越小意味着小区容纳的建筑总量越少，由此带来较好的居住及生活环境。建筑密度：是指项目规划用地内的建筑总占地面积与项目总占地面积之比。即：建筑密度＝建筑总占地面积/项目总占地面积。建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度，也是衡量居住、生活环境好坏的一个重要指标。绿化率：是指项目规划用地范围内的总绿地面积与项目总占地面积之比。即：绿化率＝项目总绿化面积/项目总占地面积。绿化面积应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等面积，但不包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化率是反映和衡量项目居住环境、生态环境的一项重要指标，也是消费者普遍关注、重点关注的项目指标。得房率：是指套内建筑面积与单套建筑面积之比，即：得房率＝套内建筑面积/单套建筑面积。在建筑面积相同的情况下，不同的得房率意味着不同的实际使用面积，因此得房率是衡量单套房屋性价比的重要指标，也是影响消费者购买与否的关键因素之一。用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地的界限。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。日照间距系数：根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。开间：是指房间的左墙壁到右墙壁之间的垂直距离，即房间横向尺度。进深：是指房间的前墙壁到后墙壁之间的垂直距离，即房间纵向尺度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。玄关：提高空间私密性的设置，在现代家居装修中常与鞋柜、装饰柜联为一体。二、建筑分类1、按建筑用途分：生产性建筑、居住建筑、公共建筑生产性建筑：提供人们进行生产活动的建筑物，分工业建筑（如厂房等）和农业建筑两大类。居住建筑：提供家庭和集体生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑：提供人们各种社会活动的建筑物，如办公楼、影院、博物馆、体育馆等。2、按建筑层数分：低层：1～3层，不强制配备电梯；多层：4～6层，不强制配备电梯；小高层：7～11层，强制配备一部电梯；高层：12-18层，强制配备两部电梯；超高层：40层以上，高度超过100米，电梯配备根据消防部门按公式计算。其中高层建筑按建筑外观又可分为：点式楼：主要是指以共用楼梯、电梯为核心，在一个层面内各个方向布置多套住房的高层住宅，一梯多户。板式楼：每栋楼通常由多个单元组成，每个单元有自己单独的楼梯、电梯，一梯两户。整栋大楼外观多呈“一”字形，但也有部分板式楼因为考虑景观、容积率等因素而以拐角、围合等形状布局。板式楼相比塔楼而言，具有通风、采光效果好，朝向好，户型方正、得房率高等优点。3、按建筑物的主要承重构件分：木结构、砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构建、钢结构及其它结构。建筑的主要承重构件为墙、柱、梁、板四个构件。木结构：由木板墙、木柱、木楼板、木屋顶建成的房屋，如古庙等。木结构一般为1-2层建筑。砖木结构：由砖（石）砌墙体，木楼板、木屋顶建成的房屋，如农村老房屋。砖木结构一般为1-3层建筑。砖混结构：由砖（石）砌墙体，钢筋混凝土做楼板和屋顶的多层建筑，如早期的多层。砖混结构一般为4～7层建筑。钢筋混凝土结构：由钢筋混凝土柱、梁、板承重的多层和高层建筑（又分为框架结构、筒体结构、剪力墙结构、框剪结构）。其中高层建筑必须采用钢筋混凝土结构。钢结构：全部用钢柱、钢梁组成承重骨架，一般用于工业厂房、大跨度建筑、超高层建筑等。如上海的八万人体育场等其它结构：简易建筑、塑料建筑等墙体的类型：a、按在建筑物中所处的位置分为1．外墙：外墙位于建筑物四周，是建筑物的维护构件，起着挡风、遮雨、保温、隔热、隔声等作用；2．内墙：内墙位于建筑物内部，主要起分割内部空间的作用，也可起到一定的隔声，防火等作用。b、按在建筑物中的方向分为1．纵墙：是指沿建筑物长轴方向布置的墙；2．横墙：是指沿建筑物短轴方向布置的墙，其中